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根據(jù)克爾瑞發(fā)布的《2016-2017年中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，截至2016年底，累計(jì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總數(shù)為8918個(gè)，全年旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量增速雖有所下降，但中國(guó)旅游地產(chǎn)實(shí)際完成投資額高達(dá)12997億元，達(dá)到歷史新高點(diǎn)。

“從第一個(gè)“吃螃蟹”的深圳華僑城旅游主題公園的成功到海南旅游地產(chǎn)在全國(guó)引發(fā)的“南海傳說(shuō)”效應(yīng)，再到重慶旅游地產(chǎn)的爆發(fā)式增長(zhǎng)?！?/p>

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，市場(chǎng)高供應(yīng)背后是旅游地產(chǎn)廝殺升級(jí)，從過(guò)去價(jià)格，到如今品牌、概念、產(chǎn)品、服務(wù)、配套等全方位大比拼，不良旅游地產(chǎn)項(xiàng)目正逐漸淘汰，未來(lái)房企將更加細(xì)分。

重慶一旅游巨擘項(xiàng)目倒下

“從買(mǎi)房、一再延期下到終于接房，延期交房通知來(lái)了N張。”周女士，2014年1月份在萬(wàn)盛黑山谷買(mǎi)了一套50平米的度假房。本想給父母帶著孩子夏天過(guò)去避暑。然而，令周女士沒(méi)有想到的是，交房日期拖了三次，等到好不容易接房了，各種問(wèn)題接踵而至。

“2015年4年份準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)裝修，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間排水管被建筑垃圾堵塞，找了物管、建筑公司、開(kāi)發(fā)公司，電話(huà)打了很多次，一個(gè)多月都沒(méi)辦法處理?！敝芘空f(shuō)，據(jù)她了解，很多業(yè)主都面臨了這樣得問(wèn)題，他們根本不敢裝修，房子也一直空起，都不敢進(jìn)去住了。

“現(xiàn)在想到這套房子就心里堵得慌?！敝芘空f(shuō)，買(mǎi)的避暑房也不敢住，這兩年夏天，她都在石柱給父母孩子租的避暑房住。

記者了解到，周女士所買(mǎi)的項(xiàng)目在萬(wàn)盛黑山谷5A風(fēng)景區(qū)南門(mén)和北門(mén)之間，開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)的是打造國(guó)際旅游度假區(qū)，涵蓋37萬(wàn)平米旅居地產(chǎn)、約80000方酒店群/商業(yè)地產(chǎn)和約4萬(wàn)方的游樂(lè)設(shè)施。“僅從開(kāi)發(fā)體量上上看，該項(xiàng)目實(shí)屬旅游地產(chǎn)巨擘項(xiàng)目?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

然而，幾年過(guò)去了，當(dāng)初的說(shuō)好的旅游設(shè)施沒(méi)有了，甚至連已經(jīng)銷(xiāo)售的度假房都無(wú)法按時(shí)交房。另一業(yè)主接受采訪時(shí)吐槽，“買(mǎi)房的時(shí)候宣傳的項(xiàng)目是如深圳華僑城一樣的項(xiàng)目，宣傳什么風(fēng)洞、滑雪場(chǎng)、藥園等等，現(xiàn)在什么都沒(méi)有了，景區(qū)變成了雜草叢生無(wú)人打理的爛尾樓……”

一位接近該項(xiàng)目的知情人士透露，“前兩年該項(xiàng)目資金鏈就已經(jīng)斷裂，一直處于停擺狀態(tài)，最終最大可能是當(dāng)?shù)卣ァ颖P(pán)’。”

重慶旅游地產(chǎn)經(jīng)歷三個(gè)時(shí)代

事實(shí)上，以上旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的倒下并非個(gè)案。記者實(shí)地打探該區(qū)域了解到，此前還出現(xiàn)過(guò)“開(kāi)發(fā)商退地”現(xiàn)象，即開(kāi)發(fā)完一期就直接走人。

“供應(yīng)量的井噴，殺紅眼的價(jià)格都直接導(dǎo)致旅游地產(chǎn)停擺、退地現(xiàn)象出現(xiàn)。”重慶觀合房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)公司總經(jīng)理李晶表示，貴州一些區(qū)域的旅游地產(chǎn)價(jià)格在3000多元/平方米，而現(xiàn)在黑山谷的價(jià)格要貴1倍多。出行時(shí)間多1個(gè)小時(shí)，價(jià)格卻便宜1倍以上，這自然會(huì)分流客戶(hù)。

正如他所言，據(jù)了解，重慶旅游地產(chǎn)僅在2014年的供應(yīng)量在100萬(wàn)平方米以上，僅傳統(tǒng)熱門(mén)區(qū)域黑山谷的在售項(xiàng)目就高達(dá)20幾個(gè)。

一份數(shù)據(jù)也證明了這點(diǎn)。重慶正式發(fā)布《重慶市避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃（2014-2020）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》），擬優(yōu)先集中打造8個(gè)片區(qū)、重點(diǎn)開(kāi)發(fā)20個(gè)片區(qū)的避暑休閑地產(chǎn)梯度發(fā)展，到2020年新建避暑休閑地產(chǎn)57萬(wàn)套、總建筑面積3000萬(wàn)平方米。

“最近幾年里，重慶旅游地產(chǎn)經(jīng)歷著三個(gè)時(shí)代?！睋?jù)李晶觀察，第一個(gè)階段是“產(chǎn)品時(shí)代”，做剛需旅游度假產(chǎn)品。數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)業(yè)主使用旅游地產(chǎn)住宅的目的和時(shí)間，單次使用時(shí)間超過(guò)30天的自住型客群，如老人帶小孩避暑的，占比高達(dá)70.4%。由于自住型需求占了絕對(duì)大的比重，因此購(gòu)買(mǎi)的旅游地呈現(xiàn)“剛需化”，客戶(hù)熱衷于購(gòu)買(mǎi)建面30多平方米的小戶(hù)型；

第二個(gè)階段是“返租時(shí)代”：由于旅游地產(chǎn)的空置期相對(duì)較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)成交，紛紛在銷(xiāo)售時(shí)加入了“金融概念”，也就是我們常說(shuō)的“售后返租”，每年固定返X%，打開(kāi)百度一搜索就會(huì)彈出相關(guān)信息；

第三個(gè)階段則是“度假房+旅游地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式，即開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目中興建了會(huì)所、商業(yè)街、娛樂(lè)設(shè)施等大型配套，同時(shí)加入觀光旅游等概念，企業(yè)從傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商上升為景區(qū)運(yùn)營(yíng)商。

新模式背后的憂(yōu)患

然而，第三個(gè)時(shí)代的運(yùn)營(yíng)商身份卻對(duì)開(kāi)發(fā)商有著更高要求，一旦哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，則有崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。

無(wú)獨(dú)有偶。近日，黑山谷另一大型旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人坦言，之前在開(kāi)園運(yùn)營(yíng)后的第一年時(shí)間里差一點(diǎn)就倒閉了。

在他看來(lái)，景區(qū)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更大，商業(yè)地產(chǎn)至少可以靠孕育幾年，隨著周邊入住率、人氣的提升而重生。但一旦景區(qū)打造出來(lái)后，在市場(chǎng)上沒(méi)有取得相應(yīng)回應(yīng)，沒(méi)有人氣作為支持，那基本上就宣告死亡，甚至連調(diào)整的余地都幾乎沒(méi)有。

上海易居智庫(kù)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“由于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以銷(xiāo)售回籠資金為主導(dǎo)，而對(duì)旅游資源整理、配套的打造上所需要的人力物力更好，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈有著更高的要求，但是如果人氣不足還是會(huì)導(dǎo)致這些配套設(shè)施虧損，沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)租金收益，這對(duì)于中小投資者來(lái)說(shuō)尤其后果嚴(yán)重?！?

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)路在何方？

究竟，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)未來(lái)路在何方？

“因地制宜，打造自己項(xiàng)目的專(zhuān)屬I(mǎi)P尤為重要。”

仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略咨詢(xún)部總監(jiān)招錫祥接受采訪時(shí)總結(jié)表示，旅游地產(chǎn)未來(lái)的主要發(fā)展模式主要有三種，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)自身項(xiàng)目的地理位置、地域特點(diǎn)、自然資源、歷史文化等條件和詳細(xì)精準(zhǔn)的前期規(guī)劃，選擇適合項(xiàng)目的發(fā)展模式。

模式一：資源+主題酒店

自然資源與主題化是兩個(gè)獨(dú)立的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)又具有相互轉(zhuǎn)化的特征。主題度假形式主要目的是強(qiáng)化度假區(qū)的特色，增強(qiáng)度假項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。既體現(xiàn)在度假區(qū)的特色，又成為度假區(qū)旅游吸引物的主要內(nèi)容。

模式二：養(yǎng)生地產(chǎn)

據(jù)了解，中國(guó)旅游養(yǎng)生地產(chǎn)類(lèi)型有：養(yǎng)生SPA會(huì)所、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生度假村、養(yǎng)生旅游社區(qū)或產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等。旅游養(yǎng)生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要通過(guò)策劃規(guī)劃把這些產(chǎn)品相互之間整合起來(lái)，形成區(qū)域組團(tuán)、項(xiàng)目成團(tuán)的結(jié)構(gòu)，并設(shè)計(jì)出合理的空間布局，交通與游線，從而突出配套的特色化。

模式三：文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合

通過(guò)不同的文化類(lèi)別，打造不同的主題文化，通過(guò)整理相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資源，促使整個(gè)文化產(chǎn)業(yè)鏈上的資源最大化。比如上海迪斯尼，通過(guò)“文化地產(chǎn)”是文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)相結(jié)合為一體的綜合服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)使文化產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值最大化，同時(shí)使文化地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)增值是整個(gè)文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)作的核心。

買(mǎi)旅游地產(chǎn)注意事項(xiàng)

那么，購(gòu)房者在選購(gòu)旅游地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)呢？

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，首先是要選高美譽(yù)度的知名品牌開(kāi)發(fā)商。對(duì)旅游地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，知名品牌開(kāi)發(fā)商的美譽(yù)度會(huì)有更大的優(yōu)勢(shì)。一般情況下，品牌開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)發(fā)能力，且有足夠的資金作保證，在同樣的市場(chǎng)條件下，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也相對(duì)較低。

其次是要考慮空置和物業(yè)管理的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，除了打算買(mǎi)來(lái)做常住型的第二住所式公寓或別墅外，其他各種類(lèi)型的旅游度假產(chǎn)品，受空間限制，在投資者無(wú)法入住的時(shí)間里，都存在相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間的空置問(wèn)題。因此，如何解決長(zhǎng)期空置問(wèn)題，所以，投資者除了必須重點(diǎn)考察項(xiàng)目所在的旅游市場(chǎng)發(fā)展前景，項(xiàng)目配套設(shè)施、物業(yè)的裝修程度外，更要注重考慮項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式。

另外，在出手購(gòu)房時(shí)，還要先搞清楚該旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品特征，是商業(yè)性質(zhì)還是住宅性質(zhì)，土地年限是多少。值得一提的是，在某些區(qū)域，有不少旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是既有住宅用地，又有商業(yè)用地，即使是有些住宅項(xiàng)目，也只有50年的產(chǎn)權(quán)。

*本文來(lái)源：重慶商報(bào)網(wǎng)，作者：張蜀君，原標(biāo)題：《重慶某大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目悄然倒下 究竟什么拖倒了它？》