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作為旅游市場最具熱度的業(yè)態(tài)之一，民宿這個(gè)行業(yè)從不缺話題性。

有關(guān)民宿的討論和話題，或源于周邊游度假需求的持續(xù)走高，或源于社交平臺分享的精致內(nèi)容，亦或來自于各大預(yù)訂平臺日趨激烈的市場競逐。

但圍繞民宿發(fā)出的種種聲音中，最能體現(xiàn)“主人文化”的房東角色卻似乎“隱形”了。

根據(jù)文旅部2019年《旅游民宿基本要求與評價(jià)》，旅游民宿是指利用當(dāng)?shù)亻e置民居等閑置資源，經(jīng)營用客房不超過4層、建筑面積不超過800㎡的小型住宿設(shè)施。民宿主人參與接待，幫助游客體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式。

民宿主人（房東）的接待，讓民宿成為更有溫度的住宿空間。他們是這個(gè)空間的創(chuàng)造者，也是將房源推向市場過程中的第一角色。

而疫情為曾經(jīng)的“民宿熱”帶來一些冷思考的時(shí)間，房東們的角色也開始發(fā)生微妙的轉(zhuǎn)變。有人抄底進(jìn)場，有人繼續(xù)加碼，也有人黯然退場……2021年，加碼民宿行業(yè)是否為時(shí)已晚？隨著市場變化與行業(yè)轉(zhuǎn)型，新老房東們又有哪些信心與憂思？

洗牌：疫后入局民宿行業(yè)，晚嗎？

疫情帶來一次行業(yè)大洗牌，但絕大多數(shù)人選擇留下來。

2020年末，美團(tuán)民宿負(fù)責(zé)人馮威赫曾在某活動中分享過一組數(shù)據(jù)：疫情之后，只有10%的房東選擇退出轉(zhuǎn)行，還有90%的房東計(jì)劃持續(xù)經(jīng)營，甚至擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。

來自武漢的民宿房東李海、黃朋朋曾表示，“無論疫情使民宿行業(yè)發(fā)生怎樣的變故，我們都沒有想過放棄。對我們而言，做民宿就是一項(xiàng)事業(yè)?！?/p>

房東們的堅(jiān)守來自于對市場長期發(fā)展前景的信心。

2020年7月，國內(nèi)跨省游恢復(fù)；“十一”黃金周期間，全國共接待國內(nèi)游客6.37億人次，按可比口徑同比恢復(fù)79.0%。2021年“五一”小長假，國內(nèi)旅游出游人次更是突破2.3億，同比增長119.7%，按可比口徑恢復(fù)至疫前同期的103.2%。

2021年是特殊的一年。

國內(nèi)疫情防控整體平穩(wěn)的態(tài)勢下，經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)刺激著旅游消費(fèi)潛力的釋放，旅游市場正加速回暖。本地游、周邊游等需求，為民宿市場的恢復(fù)帶來大量機(jī)遇。同時(shí)，出境游“冰封”仍未解禁，出境消費(fèi)回流尤其利好中高端民宿市場。

從具體數(shù)據(jù)上看，2020年6月，美團(tuán)民宿已實(shí)現(xiàn)同比前一年恢復(fù)正增長；今年“五一”期間，需求增長更是超過預(yù)期，其中武漢民宿滿房率超過90%。

需求重回增長軌道，但市場供給尚未完全恢復(fù)。據(jù)悉，當(dāng)前民宿行業(yè)房源數(shù)量約為疫情前的97%。這一市場缺口正是新入局者的機(jī)遇，吸引著越來越多的新房東加入。中國旅游與民宿發(fā)展協(xié)會發(fā)布的《2020年度民宿行業(yè)研究報(bào)告》顯示，2020年在線房東增長16.5%。尤其從2018年-2020年的增長曲線來看，增速雖有放緩，但整體增長數(shù)量依然可觀，可見疫情仍難擋民宿創(chuàng)業(yè)熱情。

截圖來源：《2020年度民宿行業(yè)研究報(bào)告》

除供需兩端變化帶來的市場空間之外，政策鼓勵(lì)、市場環(huán)境等同樣對民宿行業(yè)的加速擴(kuò)容起到助推作用。

政策方面，2020年9月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于以新業(yè)態(tài)新模式引領(lǐng)新型消費(fèi)加快發(fā)展的意見》，提出進(jìn)一步培育壯大各類消費(fèi)新業(yè)態(tài)新模式，支持依托互聯(lián)網(wǎng)的共享住宿發(fā)展。浙江、海南、山東、江西、廣西等地也先后印發(fā)相關(guān)文件，促進(jìn)民宿業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

與此同時(shí)，國內(nèi)民宿預(yù)訂平臺酣戰(zhàn)近十年，愛彼迎、途家、美團(tuán)、木鳥等初始玩家競爭加劇，小紅書、抖音等內(nèi)容平臺也企圖跨界分羹?？梢源_定的是，民宿預(yù)訂的戰(zhàn)場中，不管是擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模、增加訂單數(shù)量，還是提升供給質(zhì)量等，房源始終是互聯(lián)網(wǎng)玩家們競奪的核心之一。平臺對于新進(jìn)入者的優(yōu)待政策，也將催生更多新民宿的出現(xiàn)。

蛻變：2021年市場需要什么樣的民宿？

無論是日趨擴(kuò)大的疫后出游需求，還是互聯(lián)網(wǎng)巨頭加速布局民宿賽道，多種因素正共同推動民宿業(yè)的發(fā)展速度回歸正軌。

以美團(tuán)為例，數(shù)據(jù)顯示，2020年7月，美團(tuán)民宿已成為疫后國內(nèi)首個(gè)間夜量恢復(fù)正增長的行業(yè)平臺；同年10月，美團(tuán)民宿已在國內(nèi)拓展超過17萬活躍房東，以及80萬套在線房源。

不過，作為文旅產(chǎn)業(yè)的熱門業(yè)態(tài)之一，民宿行業(yè)同時(shí)面臨著諸多轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。

曾經(jīng)由于行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低，“只要有閑置房就可以做民宿”的觀念盛行，不少中低端民宿憑借進(jìn)入行業(yè)早、運(yùn)營成本低等相對優(yōu)勢，在民宿業(yè)的野蠻生長期勉強(qiáng)“扛”了過來，但同時(shí)他們也被卷入同質(zhì)化、低質(zhì)化的競爭陷阱。

而后疫情時(shí)期，需求端的變化顯而易見。綜合出境游消費(fèi)回流和部分出行距離受限等因素，國內(nèi)旅游市場中休閑度假需求持續(xù)走高，本地游（城市微旅行）、周邊游的需求旺盛。這就要求民宿在住宿功能以外，提供更多附加價(jià)值，同時(shí)，民宿在非標(biāo)設(shè)計(jì)、體驗(yàn)之外的其他服務(wù)供給日趨標(biāo)準(zhǔn)化，尤其在衛(wèi)生、安全等方面的管理亟待升級。

市場需求的轉(zhuǎn)變，也倒逼民宿業(yè)呈現(xiàn)出三個(gè)最直觀的轉(zhuǎn)型趨勢：

民宿房源標(biāo)準(zhǔn)化

民宿在主題特色、空間設(shè)計(jì)、住宿體驗(yàn)等方面是非標(biāo)化的，但其服務(wù)質(zhì)量、配套設(shè)施等方面進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理也具有必要性。民宿產(chǎn)品若提供標(biāo)準(zhǔn)化的硬件設(shè)施、全時(shí)段的周到服務(wù)，也將有效提升其核心的住宿體驗(yàn)，避免民宿房源的低質(zhì)化。

2020年9月發(fā)布的《鄉(xiāng)村民宿服務(wù)質(zhì)量規(guī)范》，可視作民宿行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理的嘗試之一。不過，該文件性質(zhì)仍屬推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)而非強(qiáng)制性，僅具有參考意義以及自愿使用范圍，真正落實(shí)并非易事。

而互聯(lián)網(wǎng)平臺基于龐大的用戶數(shù)據(jù)和房源規(guī)模，對于推行房源標(biāo)準(zhǔn)化或更具效力。例如，美團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，疫情過后用戶對衛(wèi)生、消毒、清潔相關(guān)關(guān)鍵詞的關(guān)注度、咨詢量同比增加了470%，這將倒逼供給端完善房源衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。

疫情期間，美團(tuán)迅速推出“安心住”活動，符合標(biāo)準(zhǔn)的房源在訂單量和轉(zhuǎn)化率方面均有明顯提升。2020年4月“安心住”民宿房源突破15萬套之際，其又發(fā)布了業(yè)內(nèi)首份由企業(yè)制定的《民宿房源衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》，其中包含了18項(xiàng)衛(wèi)生規(guī)范及一套衛(wèi)生評級體系。

產(chǎn)品體驗(yàn)多元化

民宿圍繞其住宿功能，充分挖掘在地文化及周邊旅游資源，提供“民宿+景區(qū)/民俗/文化…”等差異化的住宿體驗(yàn)，共同作為民宿的核心吸引物。一方面，有助其延長消費(fèi)鏈條、提升每間夜客單價(jià)；另一方面利于其在新媒體時(shí)代下的用戶分享，提升產(chǎn)品口碑及復(fù)購可能。

民宿融入特色餐飲、互動體驗(yàn)等服務(wù)項(xiàng)目的產(chǎn)品模式，也將成為民宿應(yīng)對同質(zhì)化競爭的有力方式。

所愿民宿創(chuàng)始人王安安向執(zhí)惠表示，入住客人除了可以體驗(yàn)北京四合院的特色住宿，還能享受黃包車游胡同、VIP講解游故宮等增值服務(wù)，更多京味兒元素的體驗(yàn)被融入其民宿產(chǎn)品中。

寧波七只貓民宿主理人、蝸牛旅行家民宿品牌聯(lián)合創(chuàng)始人王哲也提到，近年來隨著游客（特別是年輕客群）的需求趨向多元化，民宿需要從住宿、拍照、影音、互動等多方面提升產(chǎn)品的整體競爭力。目前王哲團(tuán)隊(duì)運(yùn)營的民宿中，投影儀幾乎已成為標(biāo)配；另根據(jù)不同房源的主題風(fēng)格，漢服、和服、網(wǎng)紅落日燈等互動拍照元素也被納入住宿空間。而他們最新的想法，或是將時(shí)下最熱的劇本殺融入民宿，增加更多互動體驗(yàn)元素。

民宿房東專業(yè)化

無論民宿房源標(biāo)準(zhǔn)化，還是產(chǎn)品體驗(yàn)多元化，其轉(zhuǎn)型背后均指向房東群體在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營能力等方面提升專業(yè)能力的必要性。

“疫情之后用戶要求更高，也會倒逼行業(yè)經(jīng)營者加速提升經(jīng)營能力和服務(wù)水平?！?美團(tuán)民宿負(fù)責(zé)人馮威赫曾指出，由于民宿行業(yè)進(jìn)入門檻低，而且以兼職小房東的形態(tài)為主，不少房東沒有受過專業(yè)訓(xùn)練，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量缺乏保證，服務(wù)水平參差不齊。

這一方面，平臺在統(tǒng)籌整合方面的優(yōu)勢再次凸顯。美團(tuán)民宿曾于2020年推出行業(yè)HSR指數(shù)，通過服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營指數(shù)、房源質(zhì)量三個(gè)模塊對上百萬房源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化評級，并基于此為房東提供更多運(yùn)營建議和優(yōu)化措施。此外，其還通過“房東學(xué)院”平臺為房東們提供免費(fèi)的教學(xué)視頻，完善知識培訓(xùn)體系。

此外，新媒體背景下，房東專業(yè)化也體現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)營銷方式中?！睹袼匏{(lán)皮書：中國民宿發(fā)展報(bào)告（2020~2021）》顯示，民宿行業(yè)中，53.63%的運(yùn)營者擁有微信公眾號，43.32%擁有抖音賬號，17.75%搭建了獨(dú)立網(wǎng)站，還有17.18%、15.65%分別運(yùn)營小紅書和微博。可見自媒體營銷方式在房東群體中受到普遍歡迎。

入局者的憂思：熱門生意不簡單

2021年，民宿依然是一項(xiàng)熱門生意，市場變化、轉(zhuǎn)型趨勢為等待抄底的玩家們提供諸多機(jī)會。而在機(jī)遇之外，入局仍需面臨著多重挑戰(zhàn)。

首先是城市與區(qū)位選擇。

當(dāng)前，民宿行業(yè)在城市分布上面臨“冷熱不均”的問題，一線城市、新一線城市的民宿業(yè)發(fā)展較快，尤其成渝、長三角、珠三角、京津冀等市場熱度較高。但城市選擇也面臨著政策收緊的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，2020年年末，北京四部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》，明確首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止經(jīng)營短租住房，一度對北京城區(qū)民宿業(yè)產(chǎn)生不小的沖擊。

截圖來源：艾普斯咨詢《后疫情時(shí)代中國民宿市場洞察》

而確定城市后，城市民宿與鄉(xiāng)村民宿的選址落位，還將受到項(xiàng)目周邊的交通通達(dá)性、商圈數(shù)量、景區(qū)距離、公共配套設(shè)施，以及周邊市場目標(biāo)客群體量、消費(fèi)能力等綜合因素的影響。

其次是分銷渠道的選擇。

作為依托互聯(lián)網(wǎng)誕生的共享經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)之一，民宿訂單離不開龐大的線上分銷渠道。而民宿預(yù)訂平臺的選擇，首先就意味著流量和轉(zhuǎn)化率，以及后續(xù)對房源優(yōu)化升級的助推能力。這將考驗(yàn)預(yù)訂平臺的用戶規(guī)模、房源整合、精準(zhǔn)的推薦算法等，其共同決定平臺如何為房東和房源賦能。

這一點(diǎn)上，同時(shí)擁有流量、技術(shù)以及規(guī)?；木揞^相對更具優(yōu)勢。比如疫情期間，美團(tuán)在本地生活領(lǐng)域龐大的流量基數(shù)和體系化服務(wù)能力，在民宿預(yù)訂業(yè)務(wù)中得以凸顯。

來自武漢的民宿經(jīng)營者彭雄進(jìn)向執(zhí)惠表示，2020年，美團(tuán)曾向符合條件的民宿房東提供流量扶持；“五一”期間，還通過平臺促銷活動向消費(fèi)者發(fā)放預(yù)訂入住返現(xiàn)紅包，提高民宿的預(yù)訂量。據(jù)彭雄進(jìn)回憶，由于美團(tuán)流量更傾向于本地客源，大部分訂單量均來自美團(tuán)平臺。

此外，還需考量民宿生意的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

尤其經(jīng)歷疫情之后，民宿行業(yè)開始更關(guān)注碎片化房源的整合、數(shù)字化管理、服務(wù)運(yùn)營成本等方面的能力提升，以確保其在面對不確定性時(shí)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

武漢住家公寓創(chuàng)始人卞亞光，不只民宿房東這一重身份，他將公司定位為“閑置房產(chǎn)增值服務(wù)商”。其為業(yè)主提供統(tǒng)一的房源托管服務(wù)，其中部分用作民宿短租業(yè)務(wù)。

橙途民宿創(chuàng)始人兼CEO計(jì)瞳也介紹，旗下民宿除自營房源外，同樣包括線下對于房東的托管業(yè)務(wù)和保潔服務(wù)。此類模式一方面為業(yè)主盤活閑置房源，省去兼職房東在運(yùn)營管理方面的煩勞；另一方面也能在保證一定利潤空間的同時(shí)，盡可能降低民宿運(yùn)營的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，也成為不少民宿業(yè)入局者的新選擇。

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