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已上升為國家戰(zhàn)略層面的城市更新，既有新的利好，也遇到新的“約束”。

變局也由此而生。

上海在6月成立目前全國最大的城市更新基金后，于8月10日公布《<上海市城市更新條例（草案）>征求意見稿》，提及設(shè)立城市更新中心、城市更新專家委員會等。

資金、法規(guī)，這可視為一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

而同在8月10日住建部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》中，對城市更新進(jìn)行了更明確的限定，包括防止過度房地產(chǎn)化，堅(jiān)持“留改拆”并舉、嚴(yán)管大拆大建，嚴(yán)格控制大規(guī)模增建等。

這更意味著城市更新通過一次性房地產(chǎn)開發(fā)的空間生產(chǎn)將逐漸不適用，二次、三次乃至更多次的生產(chǎn)，形成新的空間生產(chǎn)方式、新的空間經(jīng)濟(jì)模式，成為更必然的選擇。

文旅業(yè)也將由此迎來更多機(jī)會，為何？

城市更新的新走向：新利好、新變局

城市更新，已漸走向“高位”，尤在近幾年，在中央層面定調(diào)、頂層設(shè)計(jì)等方面，屬逐漸加碼態(tài)勢，已至國家戰(zhàn)略級別。

早在2019年12月，“城市更新”概念在中央經(jīng)濟(jì)工作會議被首次強(qiáng)調(diào)，提出“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”；

去年年底，住建部高層在署名文章《實(shí)施城市更新行動》中，對城市更新的意義、目標(biāo)任務(wù)進(jìn)行了闡述，其中提到：

2019年我國常住人口城鎮(zhèn)化率60.6%，已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展的中后期，城市發(fā)展進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。

實(shí)施城市更新行動，是堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略、構(gòu)建新發(fā)展格局的重要路徑。城市是擴(kuò)內(nèi)需補(bǔ)短板、增投資促消費(fèi)、建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市場的重要戰(zhàn)場。

實(shí)施城市更新行動，推動城市開發(fā)建設(shè)方式從粗放型外延式發(fā)展轉(zhuǎn)向集約型內(nèi)涵式發(fā)展，將建設(shè)重點(diǎn)由房地產(chǎn)主導(dǎo)的增量建設(shè)，逐步轉(zhuǎn)向以提升城市品質(zhì)為主的存量提質(zhì)改造，促進(jìn)資本、土地等要素根據(jù)市場規(guī)律和國家發(fā)展需求進(jìn)行優(yōu)化再配置，從源頭上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

其中第一點(diǎn)已點(diǎn)出了城市更新必然要推動的要義，即整體城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%后，接下來城鎮(zhèn)化將逐漸放緩，處于一種相對“橫盤”、緩慢增長狀態(tài)，曾經(jīng)大規(guī)模擴(kuò)張的增量時(shí)代，正過渡到以城市更新為主的存量時(shí)代，城市的發(fā)展不再是直接簡單的大量區(qū)域外擴(kuò)，而更是對既有資源進(jìn)行精細(xì)化再運(yùn)營，空間的外在形態(tài)、內(nèi)在場景及價(jià)值等，都面臨重構(gòu)。城市要走新的發(fā)展模式道路。

同時(shí)，城市是投資與消費(fèi)的絕對區(qū)域載體，而城市更新為拉動投資、擴(kuò)增消費(fèi)提供新的增長點(diǎn)，尤在內(nèi)循環(huán)新格局下，其是新投資與新消費(fèi)的倚重點(diǎn)之一。

這推動了政策的繼續(xù)加持。

今年3月，國家高層提出，“十四五”期間要實(shí)施城市更新行動，完善住房市場體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。城市更新被首次寫入政府工作報(bào)告。

十四五規(guī)劃綱要也再次明確：

加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能等。

城市更新，由此也成為各省市十四五規(guī)劃中的重要內(nèi)容之一。

有兩個(gè)地方動作相對較大。上海6月成立約800億元的上海城市更新基金，為該類目前國內(nèi)落地規(guī)模最大基金；8月，600億元天津城市更新基金成立，由天津城投集團(tuán)聯(lián)合中交集團(tuán)、中國中鐵、中國中冶、中國電建、中國金茂、中海地產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展、綠城中國、平安不動產(chǎn)、富力集團(tuán)、天津建工、中國建筑等企業(yè)共同發(fā)起設(shè)立。

其實(shí)可以看出幾個(gè)核心信息：

1、確實(shí)已經(jīng)到了更積極推進(jìn)城市更新的時(shí)候了，不管是城鎮(zhèn)化走向的必然，還是新時(shí)勢新格局的需要，以及城市自身可持續(xù)發(fā)展，新一輪城市競爭的需要，城市更新已不可逆；

2、一個(gè)可見且可能“盛行”的模式是，一家本地國資主導(dǎo)，聯(lián)合央企房企、知名房企及本地國資房企組成聯(lián)合體，資金、資源、土地、開發(fā)運(yùn)營能力等進(jìn)行聚合，并進(jìn)行項(xiàng)目撬動。這些類型的企業(yè)是房地產(chǎn)市場的優(yōu)勢方，在城市更新中依然如是，將是主要參與者或主導(dǎo)者；

3、地產(chǎn)商的介入或積極參與也是必然，一方面城市更新概念、定位及范疇的相對模糊，以及其中涉及的舊改（舊村比如城中村、老舊小區(qū)）等，給地產(chǎn)商創(chuàng)造了不少空間；另一方面，地產(chǎn)的玩法已變，城市更新為其進(jìn)行存量物業(yè)改造運(yùn)營、新土地獲取，提供了路徑。房企成為重要參與者。

這就無可避免出現(xiàn)部分城市、部分城市更新項(xiàng)目的“地產(chǎn)化”傾向，偏離城市更新的本質(zhì)或初衷，尤其成為不少地產(chǎn)商進(jìn)行新房地產(chǎn)開發(fā)的新路。

也就有了住建部新政策文件的約束與規(guī)范。

在8月10日住建部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》中，有幾個(gè)重點(diǎn)：

1、防止過度房地產(chǎn)化；

2、堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力；

3、嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。原則上老城區(qū)更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；

4、嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。原則上更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目內(nèi)拆建比不宜大于2；

5、嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷。不大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，改變社會人口結(jié)構(gòu)，割斷人、地和文化的關(guān)系；

6、堅(jiān)持應(yīng)留盡留，全力保持城市記憶。保留利用既有建筑。保持老城格局尺度，延續(xù)城市特色風(fēng)貌。

這些細(xì)節(jié)又至少指向了兩個(gè)方面：一是這個(gè)待出臺的政策，與近來的地產(chǎn)調(diào)控政策可算一脈相承。“三條紅線”融資新規(guī)、22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地新政、土地出讓金改由稅務(wù)部門征收，以及住建部等8部門發(fā)布通知，將從房地產(chǎn)開發(fā)等方面對房地產(chǎn)市場秩序進(jìn)行全面規(guī)范等，無不意味著房企的生存發(fā)展模式發(fā)生變化，拿地、賺錢的路徑也要應(yīng)時(shí)而變，通過城市更新拿地賺錢，正成為不少房企的新選擇。但這其中的機(jī)會仍不平等。

二是，“拆-改-留”轉(zhuǎn)變?yōu)椤傲?改-拆”的趨勢更明顯，更深層次的意義在于城市存量建筑與空間的改造提升的必要性、比重都會提高，空間的再改造、再運(yùn)營，以及空間資本化的運(yùn)作、價(jià)值提升，成為挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。對于文旅業(yè)來說，圍繞城市新消費(fèi)，基于文旅新場景、新體驗(yàn)的存量空間更新，會成為接下來城市更新中更被重視、操作空間更大的方式。

文旅的新機(jī)會反而增加了

在近期上海公布的《<上海市城市更新條例（草案）>征求意見稿》中，提到該條例制定背景是“為有效推進(jìn)城市更新工作，建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市，提供法治保障”。

人文城市，是一個(gè)核心信息。

人文比拼，成為新一輪城市目的地的競爭重點(diǎn)。

城市更新中“人文”是內(nèi)核要素，要回到人的價(jià)值，圍繞城市居民來推動。這將至少體現(xiàn)在兩方面：一是未來的城市更新在讓土地增值、讓空間質(zhì)量變高之外，還應(yīng)該體現(xiàn)主體參與性和價(jià)值持續(xù)性，也即讓多方主體包括居民更多參與進(jìn)來，實(shí)現(xiàn)利益更大化、多方化；

在住建部最新的政策文件中，即提到：

鼓勵推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)模式，政府注重協(xié)調(diào)各類存量資源，加大財(cái)政支持力度，吸引社會專業(yè)企業(yè)參與運(yùn)營，以長期運(yùn)營收入平衡改造投入，鼓勵現(xiàn)有資源所有者、居民出資參與微改造。支持項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)運(yùn)營一體化推進(jìn)，鼓勵功能混合和用途兼容，推行混合用地類型，采用疏解、騰挪、置換、租賃等方式，發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場景、新功能。

“鼓勵現(xiàn)有資源所有者、居民出資參與微改造”、“發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場景、新功能”，是重點(diǎn)內(nèi)容。其中，地方政府、開發(fā)商或城市更新參與企業(yè)、市民在城市更新運(yùn)營中是一種共謀關(guān)系，而建筑或空間的更新，成為新價(jià)值創(chuàng)造的路徑。

城市更新應(yīng)該注重人的需求，空間的再造、產(chǎn)品供給、運(yùn)營等都應(yīng)更多圍繞“人”來進(jìn)行，體現(xiàn)一種新的生活方式，在新中產(chǎn)崛起、年輕群體主流化背景下，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品契合供給。

城市更新將在城市文旅新消費(fèi)中有更多體現(xiàn)，包括融入更多文旅新消費(fèi)（新場景、新產(chǎn)品、新用戶等）的視角和元素。

這個(gè)背后其實(shí)有兩方面的核心邏輯：

1、城市更新中，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代效應(yīng)，虛擬空間與真實(shí)空間發(fā)生扭轉(zhuǎn)，虛擬空間（線上）的放大效應(yīng)，帶來流量，激活實(shí)體空間（線下），一個(gè)表現(xiàn)是線下打卡消費(fèi)，在線上進(jìn)行放大倍數(shù)級的傳播，如果要形成持續(xù)的循環(huán)流量及變現(xiàn)消費(fèi)，就要求線下真實(shí)空間在體驗(yàn)性、社會性等方面有更突出的獨(dú)特差異元素，有可持續(xù)傳播的爆點(diǎn)，也有承接消費(fèi)的新場景，這某方面也是網(wǎng)紅景區(qū)能否“長紅”的內(nèi)核邏輯之一。

2、城市是天然的流量中心，天然享有流量優(yōu)勢，不少城市本身就是旅游目的地，同時(shí)也構(gòu)成本地消費(fèi)的中心，外地而來的低頻客流與本地的高頻客群的交雜消費(fèi)，一方面對城市本身的歷史文化、建筑空間、人文居住生活環(huán)境等構(gòu)成需求，這也是城市更新中“保留城市記憶”的出發(fā)點(diǎn)之一；另一方面，原本承載城市居民重要消費(fèi)的傳統(tǒng)商圈、商業(yè)中心、商業(yè)街等，開始更多成為新業(yè)態(tài)、新物種誕生及融入的載體，至少有四個(gè)表現(xiàn)：一是城市文商旅綜合體形態(tài)成為更明顯走向，主題業(yè)態(tài)、主題業(yè)態(tài)、綜合一站式新體驗(yàn)增加；二是類似和平菓局對傳統(tǒng)商業(yè)中心的空間進(jìn)行激活，屬于存量空間更新；三是類似超級文和友對傳統(tǒng)商圈進(jìn)行空間經(jīng)濟(jì)再更新，屬于增量空間更新；四是類似寬窄巷子，是基于本地文化資源，結(jié)合吃住游娛購等消費(fèi)業(yè)態(tài)，對傳統(tǒng)文化空間進(jìn)行更新再造。

總結(jié)下來，幾個(gè)判斷是：

1、城市更新將不僅僅聚焦于土地更新的價(jià)值提升，也在于新的空間經(jīng)濟(jì)模式構(gòu)建，一次性房地產(chǎn)開發(fā)的空間生產(chǎn)方式還會存在，但可能逐漸式微，二次、三次乃至更多次的生產(chǎn)，存量空間不斷做新，形成新的空間生產(chǎn)方式，將可能成為主流；

2、未來的城市更新中，基于城市居民消費(fèi)升級、年輕客群消費(fèi)新需求，文旅新體驗(yàn)、新場景所形成的新空間經(jīng)濟(jì)模式，會是一種可行的、必要的路徑之一，存量空間與增量內(nèi)容的匹配，可能帶來雙向放大的循環(huán)效應(yīng)，包括不限于新客流的持續(xù)導(dǎo)入和轉(zhuǎn)化等；

3、不只有微觀存量建筑或空間的再造，也有更宏觀的區(qū)域的增量新建筑或新空間的打造，前者激活一個(gè)存量項(xiàng)目，后者為一個(gè)區(qū)域帶來新活力。

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