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最近恒大發(fā)布了

2021年和2022年的財(cái)報(bào)，總共虧損8120億元，負(fù)債總額是2.4萬億元。

這是什么概念呢？

相當(dāng)于每個(gè)月虧掉338億元，每天虧掉11.12億元，每小時(shí)虧掉4600萬元！

今年一季度，A股上市公司利潤(rùn)小于4500萬的公司有3409家。

也就是說，差不多60%的上市公司一個(gè)季度也賺不到恒大一小時(shí)虧的錢。

工商銀行最近兩年的利潤(rùn)也就7000億，還不夠恒大兩年虧的。

茅臺(tái)現(xiàn)在的總市值是 2.16萬億，把茅臺(tái)賣掉也不夠恒大還債的。

咱們總說錢難賺。按照中國(guó)人均可支配收入3.7萬/年計(jì)算，一個(gè)人不吃不喝，也得大概30年才存得夠100萬。

但小時(shí)虧4600萬，這事比賺錢難多了！摳破腦袋估計(jì)也不知道該怎么讓自己一天虧掉4600萬。

恒大在2021年債務(wù)暴雷之后，大量樓盤面臨停工，在政府保交樓的政策推動(dòng)下，雖有好轉(zhuǎn)，但難度真心不小。

恒大所有的樓盤中，買了文旅地產(chǎn)的業(yè)主恐怕應(yīng)該是最睡不著覺的。即便是順利交了樓，估計(jì)也會(huì)造成財(cái)產(chǎn)永久性損失。

實(shí)際上前兩年，一干開放商張開雙臂積極擁抱文旅時(shí)，就注定了會(huì)有這樣的結(jié)局：大多數(shù)文旅地產(chǎn)都會(huì)一地雞毛！

地產(chǎn)帶上文旅的面具，卻沒有文旅的靈魂！

本文將討論？為什么大多數(shù)文旅地產(chǎn)都終會(huì)失敗？

01什么是文旅地產(chǎn)？

文旅地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)；功能定位是文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

文化作為文旅地產(chǎn)的核心要素，串聯(lián)規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀塑造、營(yíng)銷管理、物業(yè)品牌打造等地產(chǎn)開發(fā)全流程，包含多種地產(chǎn)項(xiàng)目。

大致分為三類：文化體驗(yàn)性、創(chuàng)意辦公型和專業(yè)服務(wù)型。

直白一點(diǎn)的說就是，人為打造一個(gè)文化旅游場(chǎng)景，兼具各類基礎(chǔ)配套設(shè)施，吸引大眾聚集，然后賣房子、賣門票、收租金、賣商品、收物業(yè)費(fèi)和服務(wù)費(fèi)等等。

因此，雖然文旅地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，但想賺錢，必須把文旅給做好。

但大多數(shù)開發(fā)商都把路子走偏了。

02文旅地產(chǎn)大熱的時(shí)代背景

有心的朋友應(yīng)該能回憶起文旅地產(chǎn)這個(gè)概念是什么時(shí)候流行起來的。

時(shí)間要撥回到2017年！

為什么是2017年呢？

當(dāng)時(shí)正好是咱們國(guó)家開始“三降一去一補(bǔ)”，并且在2016年底首次提出房住不炒，然后愈演愈烈！

當(dāng)初很多人都認(rèn)為這只是一句口號(hào)，現(xiàn)在看來，當(dāng)時(shí)的決心是蠻大的。

這樣大背景下，房企紛紛都感到焦慮，債務(wù)和現(xiàn)金流的隱憂已經(jīng)出現(xiàn)！萬科在2018年首先喊出：活下去！

房企們心里門清，都積極的尋求轉(zhuǎn)型，其中一個(gè)方向就是擁抱文旅產(chǎn)業(yè)。

恒大文旅2015年就成立了，但并不是因?yàn)樗形床废戎哪芰?，而是野心太大。畢竟恒大已?jīng)在盲目多元化了，恨不得把世界上所有生意都做一遍。

當(dāng)時(shí)恒大的圖譜是這樣的：

2018年則是地產(chǎn)+文旅的大年。

融創(chuàng)文旅，碧桂園文旅，萬科文旅，富力文旅，佳兆業(yè)文旅，復(fù)星旅文都在2018年成立，各地產(chǎn)企業(yè)紛紛效仿，幾乎全部成立了文旅公司，有的甚至直接加了個(gè)文旅后綴。

這些開發(fā)商打著文旅的旗號(hào)，骨子沒有文旅的基因，他們的最大關(guān)注點(diǎn)始終是房子！走的還是房地產(chǎn)那套老路子：

低價(jià)獲取土地，獲得銀行和政府的支持，預(yù)售，抵押搞錢再拿地。

他們文旅營(yíng)運(yùn)方面大都不及格。

最多就是做做樣子，比如：買IP、拼湊團(tuán)隊(duì)、花錢包裝、講故事、蹭熱度、裝模作樣的運(yùn)營(yíng)。然而滿腦子始終是賣房子！

整個(gè)項(xiàng)目最終成不成功，它們并不怎么在乎，反正最后地方政府得去收拾爛攤子。

文旅項(xiàng)目中最幸運(yùn)的可能要算萬達(dá)了。本是無奈之舉，提前賣掉了文旅項(xiàng)目，卻成功躲過了疫情和三道紅線，還完成了輕量化轉(zhuǎn)型。

其他房企則不那么幸運(yùn)了，三道紅線劃下來之后，文旅項(xiàng)目成了最燙手的山芋！

03為什么文旅地產(chǎn)大都會(huì)失??？

中國(guó)的文旅地產(chǎn)大都慘淡收?qǐng)?，除了時(shí)代背景約束外，還有一些重要的原因。

第一，產(chǎn)業(yè)思維不同

房企一心想著賣房子，做的是產(chǎn)品，而且周轉(zhuǎn)越快越好！

文旅開發(fā)的本質(zhì)是做服務(wù)，復(fù)雜程度很高，需要通過長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)提升價(jià)值，不可能像開發(fā)商那樣賣完房子就走人。

做地產(chǎn)好比是養(yǎng)豬，把豬盡快養(yǎng)大，在最短的時(shí)間達(dá)到最大重量(規(guī)模)，然后分成肉、骨等進(jìn)行散售，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，更關(guān)注量。

而做文旅好比養(yǎng)孩子，希望他健康成長(zhǎng)、好好學(xué)習(xí)，成為社會(huì)的棟梁之才，更看重質(zhì)。畢竟文化這種東西不是一朝一夕能建立起來的。

第二，地段、地段，還是地段

文旅地產(chǎn)始終還是地產(chǎn)，地產(chǎn)的核心要義就是地段。

這些年的文旅項(xiàng)目，如果里城市近，拿地就難而且貴。

如果拿地容易，就一定是在偏遠(yuǎn)地區(qū)。

這種困擾很難解。

那些運(yùn)營(yíng)比較成功的文旅項(xiàng)目一般分為兩種：要么是大城市周邊且交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施完善的項(xiàng)目，要么是知名旅游景區(qū)附近的項(xiàng)目。

第三，金融屬性太強(qiáng)

大多數(shù)購(gòu)買文旅地產(chǎn)的業(yè)主都是抱著投資的目的。

所以他們的核心訴求就是：升值！

在“房?jī)r(jià)會(huì)一直漲”這個(gè)慣性思維下，他們很少考慮項(xiàng)目本身通過運(yùn)營(yíng)的投資回報(bào)率。

這些業(yè)主的盲目刺激了更多的房企沖進(jìn)文旅地產(chǎn)，導(dǎo)致供應(yīng)大幅增加！然而地段始終是稀缺資源！不可能有那么多可以升值的文旅項(xiàng)目。

此外，吸引這些業(yè)主的主要原因是：

便宜；

不受政策調(diào)控。

這些業(yè)主大都是中產(chǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力本來就弱。

遭遇疫情之后，斷貸開始發(fā)酵。

業(yè)主們急著出手，這些項(xiàng)目升值的壓力進(jìn)一步加大！

第四、做文旅需要大格局

文化和旅游是一種精神屬性的需求，并非是蓋幾棟房子就能躺賺。

在項(xiàng)目的背后更考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)者的IP打造能力，品牌定位能力，營(yíng)銷宣傳能力，服務(wù)能力，消費(fèi)者教育能力，資源整合能力，策劃能力等等。

人類再造一個(gè)大城市很容易，但再造一個(gè)孔子，幾乎是不可能的。

04文旅地產(chǎn)何去何從？

咱們國(guó)家之前的文旅地產(chǎn)本質(zhì)上是假文旅真地產(chǎn)！

文旅基本成了地產(chǎn)購(gòu)地的工具，被“包養(yǎng)”的文旅徹底喪失了獨(dú)立的精神和地位。

兩個(gè)商業(yè)模式規(guī)律完全不同的產(chǎn)業(yè)因?yàn)橥恋匾亍①Y金支持及與目的地資源結(jié)合的緊密度而被捆綁在一起。

文旅是一種消費(fèi)品，地產(chǎn)是一種金融品，文旅的消費(fèi)屬性被地產(chǎn)的金融屬性完全遮蓋！

由于綁得太緊，隨著地產(chǎn)行業(yè)的衰退，早期的文旅地產(chǎn)大都很難生存下去。

但也不用太過悲觀，文旅的需求無窮無盡，只要回歸到文旅產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)和基本規(guī)律，這個(gè)行業(yè)仍然大有可為。

說到底，地產(chǎn)應(yīng)該服務(wù)于文旅，文旅是內(nèi)在核心，地產(chǎn)只是外在形式。

除此之外，我們還必須正確看待文旅地產(chǎn)的一個(gè)特殊屬性。那就是成功者的經(jīng)驗(yàn)往往很難復(fù)制！

比如，全球就只有一個(gè)迪士尼，而迪士尼是1919年開始創(chuàng)作，1926年成立公司！到目前為止，全球只有6個(gè)迪士尼樂園！

由此可見，文旅地產(chǎn)絕對(duì)不可能像普通地產(chǎn)那樣快速擴(kuò)張！

05尾聲

恒大暴雷后，其文旅相關(guān)的產(chǎn)業(yè)會(huì)如何呢？

早在2007年，恒大就開始嘗試酒店業(yè)。恒大地產(chǎn)集團(tuán)注資成立了恒大酒店管理集團(tuán)，負(fù)責(zé)管理旗下的恒大酒店！

2015年，恒大旅游集團(tuán)成立，多元化發(fā)展開始伸向文旅行業(yè)。

2018年，恒大旅游運(yùn)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司成立(以下簡(jiǎn)稱“恒大旅管”)，經(jīng)營(yíng)范圍包括旅游項(xiàng)目投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)、旅游管理服務(wù)。

恒大地產(chǎn)于2020年底就已經(jīng)開始陸續(xù)退出酒店業(yè)務(wù)，而這些酒店業(yè)務(wù)全部被裝入恒大集團(tuán)旗下的恒大旅管。

2021年，廣州恒童投資有限公司成立(以下簡(jiǎn)稱“廣州恒童”)，經(jīng)營(yíng)范圍包括酒店管理、會(huì)議及展覽服務(wù)、休閑觀光活動(dòng)等。

2021年3月，由恒大集團(tuán)持股100%的恒大旅游集團(tuán)有限公司更名為恒大童世界集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“恒大童世界”)，作為集團(tuán)旗下旅游業(yè)務(wù)的實(shí)施主體，幾乎囊括了所有旅游資產(chǎn)。

后來恒大將恒大童世界和恒大旅管全部轉(zhuǎn)出，廣州恒童持有股份達(dá)到100%。

這樣的操作，目的很明顯，就是想獨(dú)立上市，上市之后可以用股權(quán)來化債，也可以增加資產(chǎn)，降低杠桿率。

然而，天不遂人愿，隨著恒大的暴雷而不得不放棄。

恒大在全國(guó)布局的15個(gè)童世界，大都還在努力復(fù)工復(fù)產(chǎn)之中。而且這些童世界都在陸續(xù)的被其他公司接盤。

恒大的文旅正在去恒大化。

這些童世界即便最終成功交付，業(yè)主也高興不起來，因?yàn)樗麄円呀?jīng)是接盤俠，只能眼睜睜的看著房?jī)r(jià)下跌，財(cái)富縮水。

此外，這些文旅項(xiàng)目很可能最終不會(huì)有什么人流量，那么通過出租也很難收回本金。

想賣也不見得能賣得掉！最終只能認(rèn)賠離場(chǎng)！

許老板僅僅用了5年時(shí)間就從首富變?yōu)槭棕?fù)！讓無數(shù)家庭付出了慘痛的代價(jià)！

巴菲特說過一句話：潮水退去才知道誰在裸泳！

我們期待中國(guó)真正的文旅地產(chǎn)在潮水退去后，浮出水面！

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