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7月10日上午，萬達商業(yè)、融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布公告：融創(chuàng)中國（01918.HK，下稱融創(chuàng)）以295.75億元收購13個萬達文旅城的項目股權，并以335.95億元收購萬達旗下的76個酒店，交易總額達到631.7億元。公告稱，雙方同意交割后，文旅城仍用萬達品牌，其規(guī)劃、開發(fā)和運營仍由萬達管控。酒店交割后，管理仍按原合同執(zhí)行至合同期屆滿。雙方還將在電影等多個領域進一步合作。萬達集團董事長王健林10日上午表示，轉讓項目能大幅降低萬達商業(yè)的負債，并進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。

融創(chuàng)從曾經(jīng)的地產(chǎn)直轄市之王到一線房地產(chǎn)巨頭，用了11年的時間，但似乎一直在低調潛行。但近半年來融創(chuàng)風頭強勁，從年初150億馳援賈躍亭到近期全面入主樂視，進而掌控樂視核心資產(chǎn)，再到大手筆包攬萬達文旅及酒店大量資產(chǎn)，一個文旅新巨頭似乎即將起飛。以往堅定朝著文旅方向發(fā)展的萬達此次急轉彎讓業(yè)內外不少吃瓜群眾驚愕，近幾年的萬達在文旅領域的投資力度引人注目，萬達文旅資產(chǎn)包粗略算來總計高達5060億。

根據(jù)雙方協(xié)商內容，萬達以注冊資本金（凈資產(chǎn)）的91%作為估值，總作價295.75億元，這樣的交易邏輯看似是萬達急于出售文旅項目的全部資產(chǎn)，對此執(zhí)惠通過整理萬達13個文旅綜合體項目投資情況發(fā)現(xiàn)，雙方對這類資產(chǎn)的作價權重可能更偏向于已開業(yè)運營的4個項目：西雙版納、南昌、合肥、哈爾濱，這四個項目的總投資額已達1000億元左右，另外9個項目多數(shù)處于剛動工階段，在成本核算及計入權重部分可能更倚重于拿地價格，如果單從投資額方面看，基本可以判斷萬達文旅板塊的資產(chǎn)是作低價賤賣。

萬達酒店旗下?lián)碛兴膫€自營酒店品牌：萬達瑞華、萬達文華、萬達嘉華以及萬達錦華，而萬達并未將全部酒店資產(chǎn)注入旗下港股上市公司萬達酒店發(fā)展。截至2016年底，萬達酒店及度假村在中國超過100家，撇除掉部分在建和12個輕資產(chǎn)管理輸出項目，協(xié)議中的76個酒店有可能是萬達旗下全部的酒店資產(chǎn)。作為重資產(chǎn)模式的典型代表，酒店業(yè)態(tài)因折舊、管理成本較高成為許多地產(chǎn)商唯恐避之不及的資產(chǎn)類別，從孫宏斌一貫的高周轉運作邏輯看，酒店資產(chǎn)并不受其喜愛，但或許這就是他可以低價接盤的必要代價，而335.95億元的交易價格顯然也是大打折扣。

對于融創(chuàng)來說，是沿用此前多輪低價并購的邏輯進行抄底還是高位接盤，還需要觀察融創(chuàng)對于文旅產(chǎn)業(yè)前景的理解及判斷。從2017年下半年開始，融資環(huán)境、融資成本都將更加嚴峻，未來資金鏈面臨全面收縮，融創(chuàng)作為國內靠前的地產(chǎn)開發(fā)商，孫宏斌仍然大概率看好未來地產(chǎn)行業(yè)，所以借此機會大規(guī)模增加土儲，用來完成戰(zhàn)略擴展及多業(yè)態(tài)布局。

但一向敢于冒險的孫宏斌不會排斥更大的發(fā)展空間。萬達的資產(chǎn)抄底帶給融創(chuàng)的絕不僅僅是地產(chǎn)的未來發(fā)展?jié)摿?，如果從文旅產(chǎn)業(yè)邏輯來看，則是資源及依托資源所構建的文旅體驗落地場景加配套的布局，萬達文旅及酒店多年的積累則是最好的資源儲備。事實上，在抄底萬達資源前，融創(chuàng)在文旅小鎮(zhèn)領域已多有試水。

過去兩年中，“并購王”孫宏斌步履不停，并在原有整體收購的思路上，增加收購部分項目的方式，其主要訴求是曲線拿地。據(jù)融創(chuàng)年報披露，其2016年就有多達16項收購，收購標的多為上海、蘇州、鄭州、深圳、杭州、成都的房地產(chǎn)公司，涉及資金595億元。在其2016年新增的5394萬平方米土地儲備中，有68%都來自收購。今年5月以來，融創(chuàng)陸續(xù)收購重慶華城富麗、大連潤德乾城和天津星耀等房地產(chǎn)公司的股權及債權，共增加了409萬平方米可售計容面積（住宅及商業(yè)），總價合計超155億元。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，融創(chuàng)以7912萬平方米土地儲備在全國房企中排第六，萬達以7332.6萬平方米排第七。萬達內部人士介紹，萬達現(xiàn)有的土地儲備大部分為萬達文旅城。融創(chuàng)還將在并購市場繼續(xù)狩獵，憑借著地產(chǎn)行業(yè)積累的資產(chǎn)優(yōu)勢，已在成長性更佳的文旅行業(yè)展開捕殺。除了此次以295.75億元收購13個萬達文旅城的項目股權，以335.95億元收購萬達旗下的76個酒店外，此前孫宏斌早已經(jīng)布局文旅小鎮(zhèn)。2017年1月13日，樂視生態(tài)正式引入戰(zhàn)略合作伙伴融創(chuàng)，孫宏斌表示，融創(chuàng)已與樂視在特色小鎮(zhèn)方面展開深度合作，因為拿地成本低。樂視此前在莫干山區(qū)域獲得政府批復的1萬畝土地，除去工業(yè)和其他項目外，剩余的開發(fā)價值很大，現(xiàn)在亦成為融創(chuàng)的儲備土地。

此外，2017年6月13日，融創(chuàng)與河南省鞏義市政府簽署合作框架協(xié)議，將圍繞青龍山慈云寺景區(qū)進行深度開發(fā)，打造融創(chuàng)慈云小鎮(zhèn)、融創(chuàng)產(chǎn)業(yè)新城，總投資達450億元。孫宏斌曾表示：慈云小鎮(zhèn)項目的建設，主要是通過基礎設施升級和景區(qū)品質提升，對青龍山慈云寺景區(qū)（3A景區(qū)）品質進行全面改造，打造成為5A級景區(qū)，在其輻射區(qū)域建設“山、水、禪”為一體的青龍山慈云寺景區(qū)，進而品質提升項目。據(jù)了解，隨著慈云小鎮(zhèn)的簽約，目前已有包括西山小鎮(zhèn)、竹林溫泉小鎮(zhèn)、嵩頂冰雪小鎮(zhèn)、康店明清古鎮(zhèn)、河洛戲曲小鎮(zhèn)、站街詩瓷小鎮(zhèn)等七座“特色小鎮(zhèn)”花落鞏義，簽約投資總額超過1200億元。

融創(chuàng)此次收購萬達文旅及酒店資產(chǎn)可以說是一舉兩得，既大規(guī)模儲備了土地資源，同時也為其布局文旅打下了很好的基礎。未來的旅游綜合體驗及文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邏輯將是資源（場景）＋內容＋運營的集合。這樣來看，融創(chuàng)入主樂視與抄底萬達文旅就不再是孤立事件，而是有著深刻的聯(lián)系。

2017年1月13日，融創(chuàng)與樂視聯(lián)合舉辦戰(zhàn)略投資發(fā)布會。彼時，孫宏斌與賈躍亭當場宣布，融創(chuàng)斥資150.41億元，獲得樂視網(wǎng)8.61%的股份、樂視致新33.50%的股份、樂視影業(yè)15%的股份，執(zhí)惠昨日獲悉，融創(chuàng)在樂視影業(yè)的股權比例，已由此前的15%增持至21%。融創(chuàng)已經(jīng)實際控制了樂視的核心內容體系。

樂視網(wǎng)自2010年A股創(chuàng)業(yè)板上市以來，經(jīng)過接近十年的正版版權的推動和持續(xù)積累，已經(jīng)建立起包括電影、電視劇、動漫、PGC合作、音樂、體育等多方面的內容版權庫資源。自樂視影業(yè)成立，其在整個中國的電影產(chǎn)業(yè)快速崛起，2016年樂視影業(yè)11部電影票房過億；同時，在整個行業(yè)增速已經(jīng)大幅下滑的提前下，2016年樂視影業(yè)的營收取得了70%的增長，成為全業(yè)界增速第一的影視公司，進一步推動全球化業(yè)務落地。此外，電影《長城》票房破11億，在170個國家上映。

網(wǎng)絡自制方面，樂視也已經(jīng)布局了很長時間，擁有超過30個制作公司下的大膽創(chuàng)新的著名導演?；▋河耙曌鳛闃芬暰W(wǎng)全資收購的一家專注于精品電視劇的公司，近年來成就了《甄嬛傳》、《紅高粱》等中國電視劇的發(fā)展奇跡，通過衛(wèi)視和互聯(lián)網(wǎng)兩個平臺進行全方位的發(fā)行。此外，在樂視網(wǎng)的上市體系中，尤其值得一提的是，樂視網(wǎng)目前已經(jīng)成為中國最大的智能電視公司。自2013年正式銷售以來，經(jīng)過3-4年的發(fā)展，幾乎每年都以倍增的速度放大家庭互聯(lián)網(wǎng)用戶的覆蓋總體規(guī)模，2016年家庭用戶數(shù)覆蓋已經(jīng)突破千萬。

可以說，融創(chuàng)進入的樂視網(wǎng)、樂視致新、樂視影業(yè)是整個樂視板塊目前最核心、資產(chǎn)價值最優(yōu)、最具市場競爭力的業(yè)務，同時，也是風險最小的業(yè)務。據(jù)《財新》報道，孫宏斌敢于投資樂視更重要的原因在于，其接到手里的都是樂視生態(tài)中已經(jīng)成型的業(yè)務，同時，其還收獲了樂視幾千萬用戶，加一個A股的殼?！坝皹I(yè)、致新，實際上等于分別承諾了孫宏斌的退出路徑，非常劃算?！边@些優(yōu)質資源分開可以單獨運營，合并可產(chǎn)生全新業(yè)態(tài)，當年柳傳志對孫宏斌的評價極其準確，“他是個能一眼看穿行業(yè)的人”！孫宏斌看似冒險的背后的確擁有非同尋常的洞見和膽魄，經(jīng)過牢獄之災及人生起伏的他現(xiàn)在出手更加老辣精準。事實上，經(jīng)過這樣的布局，在可以預見的未來，融創(chuàng)勢必將成為中國最大的文旅巨頭之一。

孫宏斌曾表示，未來房地產(chǎn)行業(yè)房企規(guī)模前十位將占有整體市場規(guī)模的40%。為了確保企業(yè)規(guī)模持續(xù)性增長，過去數(shù)年，孫宏斌專注于5個領域的跨界考察，即增量市場、金融平臺、資源性行業(yè)、大娛樂與大健康行業(yè)。這也是為什么融創(chuàng)拼命哪怕承擔120%以上的負債率也要瘋狂收購擴張拿地的原因——規(guī)?；瞧渲匾紤]。此次通過抄底萬達資產(chǎn)，融創(chuàng)將在泛地產(chǎn)領域更進一步，推進相關業(yè)務多元化發(fā)展?！半S著同行多元化轉型，如萬達、恒大規(guī)模激增，且地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模天花板已至，孫宏斌越發(fā)認識到跨界之必要與重要性”。投資樂視就是融創(chuàng)展開跨界的第一步，但更大的跨界即將開始。

如果沿著這個思路看，執(zhí)惠認為融創(chuàng)未來將沿著資源（場景）＋內容＋運營的核心邏輯發(fā)展。目前融創(chuàng)在資源和內容方面的整合都已初步具備，但運營將使其面臨諸多挑戰(zhàn)。資源不等同于產(chǎn)品，更不等同于優(yōu)秀的旅游服務和體驗。文旅項目經(jīng)過多年的發(fā)展和演變，從最初的世界之窗到遍地開花的萬達文旅城；從各類卡通公園到迪士尼環(huán)球影城搶灘登陸；從單一景區(qū)經(jīng)濟到全域旅游，經(jīng)過多年發(fā)展的文旅產(chǎn)業(yè)已然由賣方市場向買方市場轉變、由資源能力向產(chǎn)品能力轉變、由標準化產(chǎn)品向差異化產(chǎn)品轉變、由客群市場向細分市場躍遷。

不管是華僑城的旅游地產(chǎn)模式，還是烏鎮(zhèn)的優(yōu)秀旅游管理經(jīng)驗，田園東方的田園綜合體實踐，亦或是紅樹林的全球分時度假平臺，都難以簡單復制，都需要對用戶人群進行深入研究，把握消費升級趨勢，以工匠精神細致打磨產(chǎn)品和服務，再由專業(yè)人員精細化運營才能有所成績。融創(chuàng)接手的萬達文旅項目即使能與樂視影視內容生態(tài)產(chǎn)生聯(lián)動，也很難一蹴而就。國內大量影視城項目、電影綜合體、電影+旅游等項目，成功者寥寥。市場驅動下的文旅產(chǎn)業(yè)不再適用“旅游搭臺，地產(chǎn)唱戲”的模式，從投資者、開發(fā)商到運營管理方，都不可避免地深陷投資巨大、同質化嚴重、運營管理模式薄弱、資本資源難以對接、盈利模式缺乏等問題，不知喜歡大手筆、快節(jié)奏、速起飛的孫宏斌可否有這樣的耐心讓在文旅業(yè)飛起來的融創(chuàng)平穩(wěn)落地？

*洪麗萍、陳駒、梁國慶對此文亦有貢獻。

*本文作者：劉照慧（個人微信號：liuzhaohui22），執(zhí)惠創(chuàng)始人兼CEO,執(zhí)惠專家作者。