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備受香港房企關(guān)注的海航啟德地塊有了最新動態(tài)，5月28日，香港媒體報道稱，海航旗下上市公司香港國際建投擬保留僅余的第4幅啟德地皮自行發(fā)展，并開始籌組融資。

報道指出，近兩個星期，海航通過星展銀行牽頭，詢問銀行對承銷40至50億港元融資及建筑貸款的興趣，貸款息率連費用，初步以港元同業(yè)拆息(H)加3厘計算。

自從年初恒基、會德豐相繼接手海航啟德三宗地塊后，香港幾家老牌房企在大部分場合都會被媒體問及同一個問題：“對海航在啟德的最后一塊地有興趣嗎？”

回答幾乎都是相似的，“有興趣”、“會研究”、“如果海航愿意賣，我們會考慮”。然而就在市場紛紛猜測“海航何時出手最后一宗地，哪家房企又會成為接盤俠”時，海航突然說，我不賣了。

不過，在香港業(yè)內(nèi)人士看來，這似乎又在情理之中。早前會德豐副主席梁志堅在接受媒體采訪時曾表示，暫時還沒看到海航有意出售手中最后一幅在香港的地塊，他當時就認為海航會保留該地塊自行發(fā)展。

無論是眾房企的“覬覦”還是海航“自留發(fā)展”，背后都與如今火熱的香港樓市息息相關(guān)。

利嘉閣地產(chǎn)部研究主任陳海潮在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時就指出，在過去一年多的時間里，香港樓價漲幅超過一成，“很多開發(fā)商都看好后市，所以比較愿意高價拿地”。

啟德地王最后的倔強

2017年以227億港元接連攬下啟德四宗地塊，也許是海航在香港最為春風得意的時刻了。那時，這家正在海外“買買買”的內(nèi)資企業(yè)曾欣然地表示，要將這四幅地塊作統(tǒng)一規(guī)劃，聯(lián)動開發(fā)，興建國際級大型住宅綜合項目。

不過，隨著海航債務危機、流動性收緊等接二連三襲來，海航的“機場大盤”計劃也經(jīng)歷了諸多波折，先是有消息稱其遭到四家銀行斷貸，隨后又陸陸續(xù)續(xù)傳出，為解決資金短缺問題，海航有計劃出售香港啟德地塊。

傳言最終在2月13日落地，香港國際建投公告宣布，擬將此前在香港啟德區(qū)拿下的6565號地塊和6562號地塊作價159.59億港元出售給香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)。

一個月后，另一家香港房企會德豐發(fā)布公告稱，將以63.59億港元從海航子公司手中收購香港地塊。兩單交易之后，海航的曾經(jīng)令市場側(cè)目的啟德四子，如今僅剩獨苗。

“賣賣賣”之后，最后一宗地塊將落入誰手，成為了外界熱議一時的焦點。在3月份各大房企業(yè)績會上，媒體以及投資者們最熱衷的話題成了“有興趣接手海航啟德的地塊嗎？”

彼時，會德豐主席吳宗權(quán)表示，如果海航剩下那塊地想賣，會德豐也會看一下資料了解；而另一家香港地產(chǎn)商新鴻基并未有正面表示，僅以“我們都會在香港用不同渠道，積極地去買地”模糊回應。

業(yè)績會之后，新鴻基主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)在北京出席活動時又明確表示，有興趣買下海航在香港剩下的一幅啟德地塊；而九龍倉主席兼常務董事吳天海于周年股東會后也有所表示，倘若海航在啟德余下最后一幅地作價合適，九龍倉不排除會購入。

但就在各大港資開發(fā)商紛紛向海航釋放“收購”信號時，這家企業(yè)突然說，我不賣了。

5月28日，香港媒體報道稱，香港國際建投擬保留僅余的第4幅啟德地皮自行發(fā)展，并開始籌組融資，近兩個星期透過星展銀行牽頭，詢問銀行對承銷40至50億港元融資及建筑貸款的興趣。

報道指出，該地皮的貸款息率連費用，初步叫價港元同業(yè)拆息(H)加3厘，希望能邀請5至6間銀行參與承銷，貸款年期則有待確定。

利嘉閣地產(chǎn)研究部主任陳海潮對觀點地產(chǎn)新媒體表示，確實聽到市場有傳海航融資貸款的消息，但具體情況并不了解。

就海航正在進行的50億融資籌款，高力國際亞洲區(qū)行政董事張翹楚就認為，就目前情況來看，海航融資相對比以前容易，但可能還存在一些難度。

不過他又指出，若海航自行發(fā)展地塊，未來可以一個房地產(chǎn)私募資金做貸款，或者尋找合作方共同開發(fā)。

房企旁窺與樓市變化

海航籌款50億元自行發(fā)展啟德地塊，不免讓一眾有意接盤的香港房企“算盤”落空。然而回想起當初包括海航在內(nèi)的中資房企大舉揮金在香港圈地時，港企的對高價地的態(tài)度可謂大相徑庭。

那時，李嘉誠對一眾媒體及投資者表示，長實地產(chǎn)仍然不會買高價地；新鴻基主席郭炳聯(lián)在業(yè)績會上罕見發(fā)聲稱，內(nèi)資投地“癲價”。

對于中資與房企截然不同的投地態(tài)度，陳海潮曾對觀點地產(chǎn)新媒體表示，相對于內(nèi)地開發(fā)商，香港開發(fā)商在拿地的態(tài)度上更為保守。

陳海潮指出，香港開發(fā)商地項目利潤要求更高，項目的利潤率要達到30%或以上港企才會考慮。而內(nèi)地開發(fā)商每年項目眾多，習慣了量產(chǎn)型的發(fā)展模式，10%的利潤率就可能達到其要求的盈利幅度。

不過，這種保守隨著香港地價、樓市的持續(xù)攀升而打破：美利道地塊被恒基以232.8億港元投得，成為最貴商住地；而在一年之后，同樣在啟德，新鴻基251.61億港元投得第6568號用地，按最高可建樓面面積算，每平方米樓面地價高達18萬港元，創(chuàng)歷史新高。按其一年前的說法，可謂名副其實的“癲價”。

陳海潮對觀點地產(chǎn)新媒體指，過去一年，中資買家大量入場，把地價抬高，市場一直發(fā)展下去，如今樓價越來越高。

“這一年半以來，香港樓價增幅超過一成，很多開發(fā)商都看好后市?！标惡３边M一步指出，未來香港能供應的土地非常有限，開發(fā)商為了保證有充足的土地可供發(fā)展，也愿意高價購地，正巧海航遭遇資金危機，所以當初拿不到地的開發(fā)商，也非常愿意接手海航地塊。

*本文來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)，作者：曾劍萍，原標題：《海航啟德浮沉 賣地之后欲籌50億港元開發(fā)最后一宗地》。