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華僑城劍門關(guān)項(xiàng)目迎來新進(jìn)展。

5月29日，新三板公司劍門旅游發(fā)布公告稱，公司擬向華僑城西部投資定向發(fā)行2億股股票，華僑城西部投資全部認(rèn)購，認(rèn)購金額總計(jì)4.8億。定向發(fā)行后，華僑城西部投資持有劍門旅游80%的股份，成為劍門旅游的控股股東。

去年12月，華僑城劍門關(guān)項(xiàng)目正式開工建設(shè)，擬投資70億打造“劍門蜀道”世界級旅游目的地。此次收購劍門旅游亦是劍門關(guān)項(xiàng)目的一部分。

自2015年提出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式以來，華僑城迅速在全國布局文旅項(xiàng)目，具體表現(xiàn)在文化旅游古鎮(zhèn)開發(fā)和運(yùn)營、大型自然和人文景區(qū)管理以及全域旅游開發(fā)三個(gè)方面的落地執(zhí)行。據(jù)執(zhí)惠不完全統(tǒng)計(jì)，2016年至今，華僑城在文旅項(xiàng)目的概算投資已超萬億！

文旅項(xiàng)目投資規(guī)模大、成本回收周期長，華僑城目前在全國文旅項(xiàng)目的布局大部分仍處于待開發(fā)階段，后續(xù)如何突破傳統(tǒng)思維把“文化+旅游”通過創(chuàng)意加以活化，如何讓內(nèi)容創(chuàng)新生產(chǎn)和可持續(xù)運(yùn)營是華僑城面臨的一道難題。

華僑城集團(tuán)直接持有華僑城西部投資100%股權(quán)，為華僑城西部投資控股股東。國務(wù)院國資委直接持有華僑城集團(tuán)100%股權(quán)，為華僑城西部投資實(shí)際控制人。由此，本次收購?fù)瓿珊髣﹂T旅游的實(shí)際控制人將變更為國務(wù)院國資委。

劍門旅游股份變動(dòng)情況

劍門旅游主營業(yè)務(wù)為旅游資源的開發(fā)經(jīng)營，通過對劍門關(guān)景區(qū)景點(diǎn)的開發(fā)，為游客提供旅游服務(wù)，包括索道觀光、觀光車等服務(wù)，于2017年5月在新三板掛牌。2017年，劍門旅游實(shí)現(xiàn)營收2915.43萬元，同比增長55.51%，凈利潤為501.40萬元，同比增長0.20%。

華僑城收購劍門旅游并不意外，早在2016年11月，華僑城集團(tuán)與四川廣元市政府簽訂了《推進(jìn)廣元市全域旅游，建設(shè)國家級旅游度假區(qū)戰(zhàn)略合作協(xié)議》，在戰(zhàn)略協(xié)議基礎(chǔ)上，雙方明確了以劍門關(guān)為核心的投資建設(shè)內(nèi)容。

去年12月21日，華僑城劍門關(guān)項(xiàng)目正式開工建設(shè)，擬投資70億打造“劍門蜀道”世界級旅游目的地。整個(gè)項(xiàng)目將依托蜀道文化為核心的人文資源和生態(tài)環(huán)境，建設(shè)集生態(tài)觀光、休閑體驗(yàn)、鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)生度假、自然教育等功能為一體的劍門關(guān)旅游區(qū)。華僑城將通過劍門關(guān)景區(qū)及拓展區(qū)、劍州小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村旅游示范帶、漢陽特色小鎮(zhèn)、劍山旅游度假區(qū)五大板塊進(jìn)行空間布局。

在當(dāng)天的簽約儀式上，華僑城西部投資有限公司與四川省劍門關(guān)發(fā)展投資有限公司、劍州國有投資有限公司簽訂了《關(guān)于劍門關(guān)旅游開發(fā)股份有限公司之并購暨經(jīng)營管理理協(xié)議》。此次華僑城西部投資有限公司收購劍門旅游，亦是華僑城集團(tuán)劍門關(guān)項(xiàng)目的一部分。

2015年，華僑城在其原有的“旅游+地產(chǎn)”模式上提出了“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的新模式，開始尋找新的盈利增長點(diǎn)，旅游業(yè)態(tài)明顯擴(kuò)大。自2016年起，華僑城迅速在全國布局，具體表現(xiàn)在文化旅游古鎮(zhèn)開發(fā)和運(yùn)營、大型自然和人文景區(qū)管理以及全域旅游開發(fā)三個(gè)方面的落地執(zhí)行。

在投資規(guī)模上，華僑城動(dòng)輒就是數(shù)百、上千億，大手筆的項(xiàng)目不在少數(shù)。2016年，華僑城簽約四川天回、安仁、黃龍溪三大文化名鎮(zhèn)，投資逾千億元推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目；2017年4月，在成功重組了云南世博旅游集團(tuán)、云南文投集團(tuán)兩家國企后，華僑城計(jì)劃在“十三五”期間投資2000億以上開發(fā)建設(shè)云南旅游文化產(chǎn)業(yè)；2017年6月，華僑城集團(tuán)與西安市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來5年將在西安市投資2380億元，圍繞西安本地歷史文化資源和現(xiàn)代化城市建設(shè)需要，將公司“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展模式移植于西安......據(jù)執(zhí)惠不完全統(tǒng)計(jì)，2016年以來，華僑城集團(tuán)在文旅項(xiàng)目的概算投資已超過萬億！

在新戰(zhàn)略目標(biāo)的指引和“斷崖式”考核機(jī)制的倒逼下，華僑城旗下北方、華東、西部、華中四大“戰(zhàn)區(qū)”公司，紛紛加速各類文旅項(xiàng)目在珠三角、長三角、京津冀以及武漢、南昌、鄭州、成都、重慶、西安等一二線城市布局，2017年內(nèi)就落地新項(xiàng)目20個(gè)。

大額的投資項(xiàng)目也從華僑城營業(yè)成本的構(gòu)成上顯現(xiàn)出來。執(zhí)惠查閱華僑城集團(tuán)旗下上市公司深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱“華僑城A”）財(cái)報(bào)顯示，2017年華僑城A五大支出板塊中，旅游綜合業(yè)務(wù)成本106.88億，同比增長12.63%，占總成本比例為50.74%（同期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所占比例為49.63%）；2016年旅游綜合業(yè)務(wù)成本94.9億，同比增長33.97%，占總成本比例為57.22%（同期房地產(chǎn)所占比例為41.82%）。旅游綜合業(yè)務(wù)支出呈連年遞增態(tài)勢。

華僑城A主營構(gòu)成分析 （來源：東方財(cái)富）

高速擴(kuò)張背后更是對資金需求量的上升。華僑城通過文旅產(chǎn)業(yè)獲取價(jià)格相對低廉的優(yōu)質(zhì)土地，再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)銷售以快速回籠資金。2017年華僑城相繼在深圳、北京、天津、武漢、重慶、成都、西安、昆明等城市獲取16個(gè)新增項(xiàng)目，且其中10幅地塊為商業(yè)或綜合用地，共新增土地面積269萬平米，新增規(guī)劃建筑面積580萬平米。

大規(guī)模拿地后，華僑城資金壓力凸顯。2017年華僑城A經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為－77億元，同比下降274.85%。

華僑城A歷年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額（來源：東方財(cái)富Choice）

不過，華僑城的資金壓力不僅源于巨額的支出，更因?yàn)橥谑杖敫簧?。正因如此，去年一些開發(fā)難度較大、周轉(zhuǎn)周期較長的項(xiàng)目，也成為華僑城放棄的對象。比如北京豐臺(tái)的新著東方項(xiàng)目。該項(xiàng)目是華僑城聯(lián)合體以83億元總價(jià)斬獲，樓面地價(jià)高出周邊競品，然而拿地兩年多卻遲遲未能入市，最終股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了泰禾。類似的動(dòng)作還有華僑城泰州項(xiàng)目。泰州項(xiàng)目連續(xù)3年發(fā)生虧損，去年4月，華僑城集團(tuán)將該項(xiàng)目從上市公司華僑城A剝離，轉(zhuǎn)至非上市公司——華僑城華東投資公司。

不過即便如此，華僑城資金吃緊仍然沒有得到改善，而投資周期長的文旅項(xiàng)目，回收成本更是遙遙無期。

華僑城文旅項(xiàng)目投資規(guī)模龐大，這極其考驗(yàn)當(dāng)事企業(yè)的融資能力、重資產(chǎn)運(yùn)營能力、內(nèi)容IP規(guī)劃能力，甚至是政策把握能力，多項(xiàng)能力缺一不可。

作為老牌央企，華僑城借力國企混合所有制，通過央地混改、投資并購等模式，完成了數(shù)個(gè)大手筆的資本運(yùn)作，拓寬其融資渠道。 

2017年4月份，華僑城集團(tuán)宣布與云南世博、云南文投實(shí)施戰(zhàn)略重組。通過控股云南世博，華僑城實(shí)現(xiàn)了對上市公司云南旅游的間接控股，共計(jì)持有云南旅游57.07%的股權(quán)。

通過控股、參股的方式，華僑城的融資渠道逐步擴(kuò)大。目前華僑城集團(tuán)擁有華僑城A、華僑城（亞洲）控股、深康佳A、云南旅游四家上市公司。 

華僑城整合資源的能力并不弱，但文旅項(xiàng)目關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的整體運(yùn)營能力以及操盤者對內(nèi)容的打造能力。如何在項(xiàng)目中裝入好的內(nèi)容、創(chuàng)新運(yùn)營模式是在競爭中取勝的關(guān)鍵。

文旅業(yè)內(nèi)有言：得IP者得天下。如今IP成為文旅項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)制高點(diǎn)和戰(zhàn)略性因素，但華僑城可持續(xù)產(chǎn)出內(nèi)容的IP數(shù)量并不足。在IP方面，華僑城目前的世界之窗、錦繡中華以及各個(gè)歡樂谷主題樂園中幾乎不存在知名IP。2016年，歡樂谷簽約國產(chǎn)原創(chuàng)動(dòng)漫IP“餅干警長”，稱未來將以“餅干警長”為起點(diǎn)，打造本土IP。2017年，華僑城文化集團(tuán)推出“小涼帽”卡通形象IP，并將其植入特色小鎮(zhèn)文化中。然而，熟悉“餅干警長”、“小涼帽”的人并不多，其離成為真正的IP還很遠(yuǎn)。沒有充足的IP儲(chǔ)備，華僑城很難撐起萬億級別分散多地的文旅項(xiàng)目。

全球主題娛樂協(xié)會(huì)TEA及全球咨詢集團(tuán)AECOM近日聯(lián)合發(fā)布的《2017年全球主題公園調(diào)查報(bào)告》顯示，2017年，華僑城主題公園游客接待量為4288萬人次，位列全球主題公園集團(tuán)四強(qiáng)，亞洲第一。盡管如此，但隨著迪士尼、環(huán)球影城等全球知名主題樂園進(jìn)軍國內(nèi)，再加上本土主題樂園品牌崛起，華僑城的主題樂園也面臨著內(nèi)外承壓的態(tài)勢。

今年4月份，發(fā)改委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，《意見》要求嚴(yán)禁以主題公園建設(shè)名義占用各類保護(hù)區(qū)或破壞生態(tài)，嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批，從嚴(yán)限制主題公園周邊住宅用地比例和建設(shè)規(guī)模，不得通過調(diào)整規(guī)劃為主題公園項(xiàng)目配套房地產(chǎn)開發(fā)用地等。這無疑考驗(yàn)著華僑城的開發(fā)模式。

在探索文旅的這條道路上，華僑城高舉高打、大步擴(kuò)張，未來挑戰(zhàn)重重。