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在鄉(xiāng)村振興的大背景下，今年市場熱度很高的農業(yè)類的特色小鎮(zhèn)項目應該怎樣做？會否存在市場機會？這是困擾地產業(yè)界的一個問題。對于這類問題，我們經過這兩年的數十個小鎮(zhèn)項目的咨詢實踐，得出這類項目的三個要點：
1、 首先要遵循產業(yè)發(fā)展邏輯，在亟待振興的鄉(xiāng)村植入產業(yè)，比如康養(yǎng)產業(yè)、旅游產業(yè)、休閑農業(yè)。
2、 找到合理的商業(yè)模式。如何在有限的用地空間里，尋找到重資產投入下去后的回收模式。
3、 復興鄉(xiāng)村文化，打造新時代鄰里精神，制造項目獨特的IP。
今天，分享一個最新的成都的農業(yè)類小鎮(zhèn)的成功樣本——大邑幸福公社。我們來看看這個在業(yè)內最新出來的較有口碑、也較為接地氣的項目是如何打造的？
幸福公社位于成都大邑青霞鎮(zhèn)的煙霞湖風景區(qū)，距成都市50公里，30分鐘車程。
周邊環(huán)繞幾十公里的森林淺丘，北鄰街子古鎮(zhèn)、青城山、都江堰，南至新場古鎮(zhèn)、花水灣、西嶺雪山。具有較好的自然生態(tài)環(huán)境及優(yōu)越的交通地理位置，使其具備成為一個生態(tài)宜居的世外桃源小鎮(zhèn)的天然稟賦。
一、總圖規(guī)劃及產業(yè)經營理念
根據規(guī)劃，項目總體占地面積1000畝，核心建設區(qū)共分為三期，一期、二期規(guī)劃為住宅及小鎮(zhèn)中心（商業(yè)、文化、養(yǎng)老、休閑配套），三期為農業(yè)品牌主題公園和農業(yè)文創(chuàng)產品設計中心。
整體形成了一個小鎮(zhèn)中心、一個生活中心、一個農創(chuàng)產業(yè)中心以及一個生態(tài)戶外休閑運動中心所組成的有機功能格局，充分體現了“生產、生活、生態(tài)”三生融合的發(fā)展思路。
其中一期占地面積105畝，總建筑面積 40000㎡，含約400套住宅及酒店文化配套。二期占地82畝，建筑面積100000㎡，主要配套各類養(yǎng)老養(yǎng)生業(yè)態(tài)，包括商業(yè)街、住宿設施、運動設施、休閑餐飲設施、農耕體驗設施以及娛樂文化設施等。三期占地面積130畝，約600個集裝箱。
相對于其它項目幸福公社的規(guī)劃及功能布局并沒有太多特別之處，項目之所以在業(yè)內能名聲大噪主要取決于其將農業(yè)、養(yǎng)老、民俗文化進行了深度融合，讓幸福公社具備了情懷。其核心邏輯如下：
1、有機農業(yè)與文創(chuàng)農業(yè)有機結合——旨在打造中國首個農業(yè)創(chuàng)客公社，通過與業(yè)主簽訂《綠色公約》將有機農業(yè)理念（杜絕轉基因、應季種植、不打農藥、不施化肥等）付諸實施。
2、以非遺文創(chuàng)帶動文旅產業(yè)發(fā)展——以設計院校為技術支撐，將傳統(tǒng)非遺文化與現代文創(chuàng)技術相集合，通過一系列扶持政策，線上與線下聯(lián)動，發(fā)展幸福公社獨具特色的文化旅游產業(yè)。
3、養(yǎng)老管理模式四位一體——即以自理型養(yǎng)老為基礎、以半護理養(yǎng)老為依托、以全護理養(yǎng)老為補充、以專業(yè)機構服務養(yǎng)老為支撐的“四位一體”養(yǎng)老服務體系，確保住在這里的每一位老人都能得到最貼心周到的養(yǎng)老和健康服務。
4、倡導傳統(tǒng)國學教育——將《弟子規(guī)》貫穿幸福公社，學習王陽明心學，格物致知，知行合一。捐贈物業(yè)給雨花齋，免費吃素，戒殺互助。引進免費施醫(yī)施藥中醫(yī)，建立國學幼兒園和私塾——泰陽書院，為公社居民免費講授傳統(tǒng)國學。
5、豐富的社區(qū)文化活動——幸福公社壩壩宴、藝術展覽、文創(chuàng)路演、傳統(tǒng)婚禮、運動節(jié)、戲曲節(jié)、彩豬節(jié)、微電影等社區(qū)活動，極大的豐富了社員生活，增進了鄰里感情，促進了藝術文化交流。
綜上，幸福公社以鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老為核心主旨，通過生態(tài)農業(yè)、農耕體驗、健康膳食、養(yǎng)老管理、文化教育、休閑娛樂、體育運動等一系列舉措，讓這里充滿健康、和諧、幸福的氛圍。
二、對于農地的再利用方式
為了培養(yǎng)項目的農業(yè)產業(yè)化氛圍，幸福公社做了如下策略：項目的業(yè)主均會獲贈一份菜地、相應的農具及種子，十年無償使用；通過親手生產、親手種植、親手收獲生產出真正干凈有機的健康農產品。
根據幸福公社的《綠色公約》，幾百畝的農田，經過五年的凈化，沒有化肥農藥，這樣的土壤每家都可以種出干凈的蔬菜。
為了確保農產品基因的純真清潔，公社只使用老品種的種子，不用轉基因和雜交種子；為了讓農作物自然生長，這里一切農業(yè)激素和化肥都被禁止使用；為了讓農作物周邊生態(tài)多樣化，公社恢復小塊模式、多品種疊加，減少單一品種的大量呈現，盡量模仿原生態(tài)的復雜性和豐富性；同時，這里無論是地表層的雜草還是地上地下的害蟲益蟲都得以保留，讓他們自然的依存和彼此平衡。
另外，這里嚴格順應天時的二十四節(jié)氣，只種應季蔬菜，不種反季蔬菜。以上一系列的舉措，讓這里的有機農業(yè)理念深入人心，健康有機膳食得到了保證，生活因有機農業(yè)更加美好。
同時，在農業(yè)旅游方面，這里的配套設施中還設置了獨立的牧場、農場，這里不僅是食材的來源地，同時也是業(yè)主和游客休閑娛樂的聚集地。社員在此還可以通過微電影、課程、書籍等多途徑學習種植知識、鼓勵孩子義務勞動、捐助貧困人群等方式展現幸福公式的幸福農耕理念。
三、以書房拉動社區(qū)的文化氛圍營造
幸福公社400㎡的書房面積并不大，上下兩層，因融合了民間工藝、民藝課程、文創(chuàng)路演、簡餐咖啡、藝術交流等多重功能而成為社區(qū)的知名鄉(xiāng)村書房。
書房的二樓是孩子們手工藝制作、藝術家、音樂人、手工匠人活動宣傳、演出展覽、作品售賣的場地，這里既可以是課程空間，也可以成為小型畫展、雕塑和攝影作品的展示平臺。
這里還設置有用木桿和木皮構筑的茶室以及老木構造的開放式餐區(qū)，就連窗臺也可以變成桌面。這樣的多功能復合的書房顯然已經不僅是一個單純看書的地方，更是業(yè)主和藝人，聚集、交流、分享的平臺和精神文化中心。
四、申請各類優(yōu)惠扶持政策吸引新產業(yè)入住
鄉(xiāng)村商業(yè)普遍面臨客流少，業(yè)態(tài)不豐富，商戶存活率低等問題，幸福社區(qū)為了解決這個問題，推出所有商業(yè)用房精裝修交付，免租金、免物業(yè)，承諾永久免費提供商家使用。
同時，通過政企聯(lián)合孵化，先后掛牌了農業(yè)創(chuàng)客基地、女性創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地，并通過申請大邑縣政府創(chuàng)業(yè)扶持政策對基地內企業(yè)進行稅費等方面的減免，對優(yōu)秀商家和文創(chuàng)項目還可直接注資支持。
為了讓商家盡快提升運營能力，項目管理團隊協(xié)助對商家進行培訓和運營指導，并對商家運營情況進行監(jiān)管，利潤超過30%以上部分即需進行分成。為確保部分主力業(yè)態(tài)的運營質量，項目管理方對家庭客棧、青年旅社、幸福食堂、公社服務中心、糧倉會議室等設施全部自持經營，這些舉措極大的提升了商戶創(chuàng)業(yè)的熱情和抗風險能力，為活躍社區(qū)商業(yè)氛圍，提升營運質量和配套服務能力提供了有力保障。
五、具備儀式感的壩壩宴活動是集市是聚餐，打造成為項目的IP
壩壩宴是成都平原農村的地區(qū)風俗，在鄉(xiāng)間結婚、生子、建房等重大喜慶活動，都要辦宴席，請親朋好來相聚大吃一番，俗稱吃壩壩宴。
幸福公社為了增進鄰里感情，提供社員相聚交流的平臺，小鎮(zhèn)將周五、周六、周日設為固定的壩壩宴日，每家每戶做幾道拿手菜，大家在一起不僅是簡單的吃飯聚餐，還可以聊聊家常，增加感情；在每月的最后一個周末也會有很受歡迎的創(chuàng)意集市，社員拿出自己手工藝作品，通過以物易物的方式進行售賣，這更像是一個結交朋友的聚會。
六、完備的運動健身設施，成為特色配套
項目獨特的生態(tài)自然環(huán)境，使其很快成為成都及周邊城市小型運動賽事的活動基地，項目為此特意修建了一條長達40KM的山地騎行綠道，每戶贈送一輛自行車，鼓勵業(yè)主積極運動綠色出行的健康生活方式，在這里經常可以看到三五好友，相約小鎮(zhèn)，在體驗運動樂趣的同時，感受小鎮(zhèn)淳樸的生活氛圍。
除了騎行綠道，小鎮(zhèn)還建設了14個室內羽毛球場地、10個標準網球場、5人制足球場等體育運動設施，充分滿足了小鎮(zhèn)業(yè)主對健身運動設施的需求，也以此提升小鎮(zhèn)業(yè)主強身運動的意識，生命在于運動，健康才能幸福的理念早已深入人心。
七、引進國學書院，打造文化高點
幸福公社充分考慮到社區(qū)孩子成長需求，依托已有的教師資源，設立現代私塾格調的泰陽書院，融合國畫、書法、武術、戶外拓展等，開設琴棋書畫、詩詞歌賦的特色課程，重建傳統(tǒng)儒家文化精神，形成了獨具特色的教育體系。
書院結合自身的特色課程和幸福公社已有的體育、武術、國畫等優(yōu)質教師資源，開設了顯形和隱形課程。
顯性課程包括圣賢經典、詩詞歌賦、英文、數學、武術、書法、口才與琴棋書畫等；隱形課程包括品德、行為、習慣、能力、創(chuàng)造、審美等。顯然，泰陽學院承載的是對國學文化的弘揚和對新生一代在傳統(tǒng)道德、修養(yǎng)、藝術情操等綜合能力的培養(yǎng)功能，進一步提升了幸福公社的文化氣質和幸福的內涵。
八、醫(yī)養(yǎng)結合的養(yǎng)老管理模式
幸福公社在醫(yī)養(yǎng)方面獨具特色，小鎮(zhèn)與健康管理公司合作，引進醫(yī)療管理團隊，利用云計算快速傳輸，監(jiān)控業(yè)主身體信息。一期產品主要考慮對健康自理型老人的管理，二期規(guī)劃了一萬方的失能老人管理中心，將幸福公社四位一體的養(yǎng)老管理模式完善。
同時，社區(qū)內配置了15個專業(yè)專職護士團隊，每天上門給業(yè)主做健康體檢和30分鐘健康服務；配有24小時緊急呼叫系統(tǒng)和專車，隨時保證居民的就醫(yī)安全。
幸福公社對養(yǎng)老市場還做了細分，更多關注城市型中老年的健康養(yǎng)生需求，這部分人群年齡段主要集中在五十到七十五歲之間，他們對鄰里、文化藝術的需求更多，更注重鄉(xiāng)村田園生活的體驗與觀光，膳食管理和健康促進。為此，這里的鄉(xiāng)村田園農耕體驗、有機種植、室內健身中心等充分承載了自理型人群的健康養(yǎng)生促進功能。
同時，社區(qū)還設立了養(yǎng)生健康保健等專業(yè)講座，為社區(qū)業(yè)主提供了學習保健知識暢談交流的平臺，真正實現了幸福公社的老人老有所養(yǎng)、老有所為、老有所學、老有所樂。
九、復興民俗文化，引進匠人群體
幸福公社的業(yè)主，富有一種精神上的貴族氣質，他們真實卻并非土豪一族，他們熱愛手工、勞動、交際，熱愛藝術、旅游，沒有戒備心理。為此幸福公社引進了五十多個手工藝匠人，包括活字印刷、釀酒、織布、皮影、蠟染、剪紙 豆制品、釀酒、木雕、制茶、制紙……用傳統(tǒng)的手工智慧讓大家凝聚到一起。
這里有深受孩子們喜歡的公社彩豬節(jié)，成為了藝術小天才及熱愛畫畫的小朋友的樂園，可以在老師的指導下涂鴉創(chuàng)作，彩豬因此也成為了公社內的標志物。
公社微電影成為公社業(yè)主的娛樂狂歡節(jié)，人人參與家家參與，創(chuàng)造了社區(qū)嶄新的藝術文化慣性。公社還有雨花齋，一個永不收費的素食餐廳，所有的柴米油鹽都來自于社會捐贈。同時，這里的美術館，手工藝學校，國際禪修中心讓老人在享受愛好、藝術、手工的同時增進感情，在互助氛圍中回歸人與自然的和諧。
十、獨特的地產產品規(guī)劃，導致銷售火爆
幸福公社總體規(guī)劃面積約1000畝，其中一期為聯(lián)建房，占地約110畝，建筑面積約5萬㎡。一期主要包括兩部分，第一部分是鄉(xiāng)村院落，共約400戶，單戶的面積為80-140㎡。第二部分為酒店及文化會所院落，包括幸福小滿酒店、戲臺廣場、溫泉主題文化四合院。
二期主要配套各類養(yǎng)老養(yǎng)生業(yè)態(tài)，占地82畝，建筑面積10萬平方米，其中商品房約6萬㎡以及一條約4萬㎡的商業(yè)街。三期定位為農業(yè)創(chuàng)客基地，占地面積130畝，約600個集裝箱。規(guī)劃為農業(yè)品牌主題公園和農業(yè)文創(chuàng)產品設計中心，為文創(chuàng)產品提供展示和發(fā)展的平臺。
據了解，一期產品為聯(lián)建房，投資方通過向村民一次性補償40年租金獲得了土地使用權,后來土地性質調整為旅游商業(yè)用地，產權40年。這種操作方式對目前鄉(xiāng)村土地的流轉和開發(fā)模式提供了一定借鑒意義。一期產品單戶80-140㎡，有圍合、聯(lián)排、雙拼、駟馬屋四種戶型，由于其戶型小，總價低，且送花園送田園擁有極高的性價比，因此一經推出就得以迅速去化。資金的回籠，確保了后續(xù)二期及相關配套服務設施的建設及良好運營。
二期產品在一期戶型的基礎上進一步進行了微小化，面積區(qū)間為26-86㎡，號稱鄉(xiāng)村微別墅，每戶有獨立院落并贈送30㎡有機菜地，且產權為70年。目前僅剩的少量房源單價在1萬元/㎡左右，按此計算房屋總價最低30萬不到，最高的不超過90萬，這充分考慮了鄉(xiāng)村度假及養(yǎng)生養(yǎng)老人群的第二居所的居住屬性，極大的迎合了是市場需求。
幸福公社從2008年創(chuàng)建至今，歷經近10年的實踐探索，現已打造成為集國學踐行、民藝手工、休閑度假、田園農耕、養(yǎng)生養(yǎng)老、旅游教育、運動醫(yī)療于一體的幸福小鎮(zhèn)。以人為本、充滿溫度、鄰里和諧、配套齊全、自然健康、繼承文化、全員參與、多產業(yè)融合共同構成了幸福公社的幸福標簽，讓這里的幸?？吹靡姟⒚弥?、感受得到、有血有肉有溫度。
如果對標國內優(yōu)秀的養(yǎng)老項目綠城雅園，幸福公社在硬件設施的打造方面顯然略遜一籌，包括居住產品的品質、適老化設施、頤樂學院、護理院等養(yǎng)老康樂設施的配置標準。
相反，幸福公社在產業(yè)打造、創(chuàng)客支持、鄰里關系建設、有機農業(yè)、文創(chuàng)手工、國學教育等軟性內容方面顯然做得更深入更接地氣。這種差異性一方面因為兩者的目標客群和產品定位不太一樣，另外一方面跟兩者的經營理念差異也有很大關系。
總體來看，幸福公社項目運營成功的關鍵在于其一切產品、配套、服務、活動都緊密抓住了“幸福”二字。當然，這個文化IP提煉得有點過于空泛。不過要真能把幸福的感覺做出來，也還是不錯的。
如果把幸福公社的硬件設施比喻成人的骨架，那么植入其中的養(yǎng)生養(yǎng)老、非遺文創(chuàng)、民俗活動、有機農業(yè)、健身運動、國學教育、鄉(xiāng)村創(chuàng)客等就構成了人的血肉，它是項目鮮活生命力的根本保證。
所以最后一句話總結幸福公社項目的根本特色：接地氣，相對易操作，因此具備廣泛的適用性。
*本文來源：微信公眾平臺“房地產觀察家”（ID：realestatereview），作者：鄒毅、朱建崗，執(zhí)惠專家作者，領易咨詢總經理（個人微信號：brian378183884)，原標題：《這個小鎮(zhèn)用鄉(xiāng)村微別墅產品引爆了市場，成為網紅》。
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