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巨額債務(wù)纏身的房地產(chǎn)公司中弘控股股份有限公司（000979.SZ，以下簡稱“中弘股份”），“自救”故事近日又有了新的動向。

先是6月29日公司發(fā)布公告稱，新疆佳龍或欲接受中弘股份母公司轉(zhuǎn)讓的26.55%股權(quán)，成為公司新的控股股東?！敖颖P俠”的到來讓市場興奮了一把，7月2日中弘股份股票主力資金凈流入4794萬元。

不過，7月2日深交所就發(fā)來關(guān)注函，針對《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》提出諸多置疑。問題主要集中在對新疆佳龍的財務(wù)狀況、股權(quán)收購資金來源和收購目的上。隨即，中弘股份股票在7月3日主力凈流出5652萬元。

公告顯示，截至6月22日，中弘股份及下屬控股子公司累計逾期債務(wù)本息合計金額約為41.13億元，全部為各類借款。去年底，公司總資產(chǎn)約為451.81億元。

記者就此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的障礙以及公司債務(wù)問題，向中弘股份發(fā)出采訪函，截至發(fā)稿時，未收到公司回復。剛剛辭職的公司董事兼董事會秘書吳學軍稱，“現(xiàn)在什么都不方便回答”。

“豪賭”式擴張

記者查閱中弘股份財務(wù)情況和相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，如今的債務(wù)危機和“賣身”下場與公司近幾年的激進并購擴張有著密切關(guān)系。

公開資料顯示，公司在2008年通過收購*ST科苑，順利實現(xiàn)借殼上市。上市之后，中弘股份在2010年實施了重大資產(chǎn)出售及發(fā)行股份購買資產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組方案，公司經(jīng)營范圍變更為以房地產(chǎn)開發(fā)為主，業(yè)務(wù)主要位于北京、濟南、海口、安吉、長白山等城市，其中北京所占比重較大。

2017年年報顯示，房產(chǎn)銷售是公司收入和利潤的主要來源。其他收入包括控股的兩家香港上市公司KEE（02011.HK，開易控股）和中璽國際（00264.HK）所帶來的物業(yè)管理收入、餐飲收入等。2017年10月，公司完成重大資產(chǎn)重組，取得了A&K 公司90.5%的股權(quán)，增加公司2017年營業(yè)收入10 億元。

從主營業(yè)務(wù)來看，公司的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)在走下坡路。毛利率最高時期為2012年，高達60.33%，近兩年受國家政策調(diào)控以及市場競爭影響，到2016年時已降到27.48%。

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下滑，中弘股份也開始謀求業(yè)務(wù)的多元化。從2012年開始，中弘股份就已經(jīng)在謀求通過并購擴張來實現(xiàn)轉(zhuǎn)型：2012年參與礦業(yè)投資；2013年進軍手游；2014年聯(lián)合上影集團投資170億元打造浙江安吉影視產(chǎn)業(yè)園。但這些舉措也被部分批評人士質(zhì)疑為公司追逐熱點炒概念。

2015年，公司內(nèi)部正式提出“A+3”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型決策，即：一家A股上市公司外加三家境外上市公司。A即中弘股份，定位于一家全面開發(fā)旅游地產(chǎn)的重資產(chǎn)公司；三家境外上市企業(yè)則屬于輕資產(chǎn)公司，一家圍繞互聯(lián)網(wǎng)金融做物業(yè)營銷，一家做在線旅游，另一家負責品牌運營管理。

緊接著，與以往的并購擴張方式類似，中弘股份采取了一系列的資本運作，通過中弘股份的BVI子公司著融環(huán)球、耀帝貿(mào)易，先后收購了H股的中璽國際（前稱卓高集團）和開易控股（KEE），以及新加坡上市公司亞洲旅游（Asiatravel.com Holdings Ltd）。

伴隨著公司大舉并購擴張，中弘股份的土地儲備也在2016年激增，當年新增土地儲備117萬平方米，接近2015年全年的3倍。2017年，中弘股份耗資4.15億美元拿下高端旅游服務(wù)公司Abercrombie & Kent（簡稱A&K）90.5%的股權(quán)。

中弘股份向外界傳達的戰(zhàn)略思路為：依靠一系列資本運作來盤活此前在多地布局的旅游地產(chǎn)，推動公司向文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從而打造一個涵蓋物業(yè)管理、中介代理、營銷平臺及文旅地產(chǎn)開發(fā)的閉環(huán)鏈條。

業(yè)務(wù)的快速擴張導致中弘股份近年來的現(xiàn)金流呈凈流出狀態(tài)。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，中弘股份的經(jīng)營活動現(xiàn)金流從2013年至2017年均為負值。

此外，由于大舉投資并購，公司的投資活動現(xiàn)金流亦大幅流出。2017年公司投資活動現(xiàn)金流出95.02億元，流入13.82億元，凈流出超過81億元。去年，中弘股份除了收購上述A&K公司之外，還欲斥200億元巨資收購美國養(yǎng)老機構(gòu)布魯克代爾老年關(guān)懷公司，但交易最終擱淺。與時同時，中弘股份又啟動對三亞半山半島項目的收購，但再次以失敗告終。

由于主營業(yè)務(wù)開展不順，中弘股份近幾年主要通過債務(wù)融資維持業(yè)務(wù)運營。

數(shù)據(jù)來源:Wind資訊

自救不成終賣身

為支持公司的業(yè)務(wù)擴張，中弘股份的債務(wù)規(guī)模也在近幾年快速膨脹。截至2017年底，公司借款余額283.36億元，累計新增借款金額為103.68億元，其中，一年內(nèi)需償還的短期借款為97.33億元，較2016年度的54.63億元大幅攀升，短期債務(wù)壓力增加。去年底，公司負債總額367.13億元，較2016年的230.49億元增加136.64億元，增幅為59.28%。

在公司對外激進擴張的同時，中弘股份的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)則麻煩不斷。2017年，中弘股份旗下北京御馬坊項目和夏各莊項目受到北京市“3·17”調(diào)控政策影響而銷售停滯，部分庫存房產(chǎn)被查封凍結(jié)無法銷售，主力大盤御馬坊甚至出現(xiàn)退房潮。公司一度給予厚望的如意島項目受環(huán)保風暴影響，被海南省政府實施“雙暫?！?，公司業(yè)績下滑超過70%。

三家境外上市公司的表現(xiàn)也不盡如人意。年報顯示，其中兩家公司在去年均出現(xiàn)虧損：中璽國際虧損1232萬元，開易控股虧損3910萬元。A&K雖然實現(xiàn)扣非凈利9364萬元，但與其2.1億元凈利潤承諾相距甚遠。

年報顯示，中弘股份2017年虧損25.11億元，今年一季度繼續(xù)虧損3.16億元。

此外，據(jù)記者了解，由于公司在重大投資管理和資金管理方面的內(nèi)部控制存在重大缺陷，在收購海南半山半島項目中，公司實控人王永紅在未經(jīng)董事會和股東大會審議的情況下，擅自與三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司、海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司簽訂了股權(quán)收購框架協(xié)議，并按協(xié)議約定于 2017 年 12 月 28 日預付了收購款61.5億元。目前對于該筆資金的追回仍無進展。根據(jù)中弘股份歷年年報數(shù)據(jù)，公司近5年的年平均凈利潤不過3億元左右，最高的一年是2012年的10.34億元。截至去年末，中弘股份貨幣資金為8.1億元。

據(jù)記者了解，近幾年來中弘股份嘗試過多種方式籌措資金。公開數(shù)據(jù)顯示，2016年，中弘股份通過定增以及發(fā)行債券等方式融資66.7億元；2017年上半年，中弘股份又通過股權(quán)質(zhì)押、委托貸款、向關(guān)聯(lián)方借款、股權(quán)投資基金等方式共募集資金約112億元。去年該公司籌資活動獲得的現(xiàn)金流凈額為55.64億元。

截至2017年底，中弘股份的有息負債總額為283.36億元，融資成本介于4.75%～12%之間，期限在1到6年不等。

今年3月19日，中弘股份寄希望于通過與有華融系背景的中國港橋進行重組，若重組順利，中弘股份能夠得到130億元的資金，但由于債權(quán)人不配合，重組最終失敗。這使得原本償債資金來源極度匱乏的中弘股份的償債能力進一步惡化。6月20日，中弘股份籌劃兩年之久的36億元定增因為超過有效期而徹底失敗。

公司發(fā)布的債務(wù)逾期公告顯示，截至6月22日，中弘股份及下屬控股子公司累計逾期債務(wù)本息合計金額約為 41.13億元，全部為各類借款。去年底，公司總資產(chǎn)約為451.81億元。

目前，中弘股份13個在建項目中，僅兩個項目恢復了部分施工，其余項目均處于停工狀態(tài)，其中還有6個項目因為涉及債務(wù)訴訟而遭到凍結(jié)，公司董秘吳學軍也于近期辭職。

自6月20日首次盤中跌破0.99元，成為“仙股”之后，中弘股份股價一直就在1元/股左右徘徊。7月2日和3日，其股票收盤價格漲幅偏離值累計超過20%。根據(jù)證監(jiān)會出臺的《退市意見》規(guī)定：公司股票連續(xù)20個交易日（不含停牌交易日）每日收盤價均低于股票面值（1元）的，證券交易所應當終止其上市交易。據(jù)了解，此前*ST海潤因連續(xù)下跌，股價跌破1元，隨后停牌。

對于意欲接盤中弘股份的新疆佳龍，《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》中披露甚少，記者向新疆佳龍方面發(fā)出采訪函，截至發(fā)稿前未收到回復。

中小房企轉(zhuǎn)向文旅地產(chǎn)可行？

從結(jié)果來看，中弘股份在2015年提出的向文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略規(guī)劃以失敗乃至“賣身”告終。那么，中小房企轉(zhuǎn)型文旅地產(chǎn)有哪些突出問題呢？對于拿錢困難的中小房企來說，接下來該走向何方？

浙大地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民對記者直言道：“目前在房地產(chǎn)企業(yè)融資趨緊的形勢下，對于中小房企來說，其實最好的路徑就是找央企或上市公司尋求并購。降價求購是最糟糕的狀態(tài)，況且地方政府也不會愿意。至于縮編、裁員、保守經(jīng)營這些策略，都是遠水救不了近火?！?/p>

蔡為民告訴記者，至于轉(zhuǎn)型文旅地產(chǎn)這種做法，對于資金和實力相對薄弱的中小房企來說，無疑是“嫌命太長”，文旅地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等項目前期是需要非常充裕雄厚的資金支持的，而且項目后期盈利緩慢。“可以說，中國地產(chǎn)前20強才有這個實力做特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)?！?/p>

實際上，部分中小房企之所以會向文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，也與其資金實力相對大型房企較弱有關(guān)。以往中小房企在搶地時盲目對標大型房企，而自身資金實力卻跟不上。前兩年，國家積極推行文旅地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)項目，當時部分項目拿地極其便宜，甚至幾十塊錢一平方米，這讓部分中小房企覺得有利可圖?！跋胂箅m美好，看起來好像也是房地產(chǎn)，但實際上差別非常大。因為如果沒有整體的規(guī)劃、連外交通以及跟外部的聯(lián)系等，根本賣不動?！辈虨槊裾f道。

“十年后，萬科還會是地產(chǎn)公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經(jīng)營了?！弊鳛榈禺a(chǎn)行業(yè)的龍頭公司，萬科董事會主席郁亮在6月29日召開的2017年年度股東大會上如此表示。龍頭企業(yè)的動向，傳遞著房地產(chǎn)領(lǐng)域的某些信號。

“其實之前香港和臺灣都經(jīng)歷過類似的階段，90%以上轉(zhuǎn)型的房企都失敗了，因為在最擅長的領(lǐng)域都做不下去，再跨到一個完全陌生的領(lǐng)域風險更大?！辈虨槊裰毖缘?，“坦白講，房地產(chǎn)是一個講究資本運作的行業(yè)，不太需要專業(yè)性，只要拿到地，建筑規(guī)劃和后期銷售都不需要自己做。這種思維轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)是否還能轉(zhuǎn)得開？做出的東西是否能被市場接受？這就需要從長計議了?！?/p>

中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師王德勇告訴記者，實際上房地產(chǎn)行業(yè)并非完全不值得做了。“倒不見得一定要轉(zhuǎn)型，每個企業(yè)轉(zhuǎn)型都要根據(jù)自己的資金和能力，目前中小企業(yè)更應該謹慎經(jīng)營，當務(wù)之急是降低風險、控制風險。如果要轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一定要注意擴張速度?！?/p>

上海房產(chǎn)經(jīng)濟學會高級經(jīng)濟師顧海波表示，對中小企業(yè)而言，現(xiàn)階段應該“甩掉重資產(chǎn)，現(xiàn)金為王”。

*本文來源：中國經(jīng)營網(wǎng)，作者：吳靜、童海華 ，原標題：《中弘股份債務(wù)危機始末：激進擴張終至“賣身”》。