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這是一篇來自華菁證券的深度報告，該報告將目前文娛與地產(chǎn)衍生的商業(yè)形態(tài)進行詳細分析，并對目前我國主題公園行業(yè)的現(xiàn)狀及破局之道進行深度探討，剖析了都市消費文娛地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展路徑。

對于目前主題公園行業(yè)存在的過度投資和優(yōu)質(zhì)項目匱乏的問題，報告提到了最為核心的要素：IP。具備IP理解力與運營力的企業(yè)有望成為龍頭，具備資金能力的開發(fā)商與專業(yè)運營商以及IP企業(yè)的長期合作，將創(chuàng)造巨大價值。

現(xiàn)下，開發(fā)商與IP運營商合力投入，文娛地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢向好，但如何破局仍是不小的難題。

閱讀之前，請先思考：

以下為華菁證券《文娛地產(chǎn)：解碼西部世界》報告

（報告經(jīng)華菁證券授權(quán)，執(zhí)惠略做刪減）

中國文娛地產(chǎn)目前仍處于起步和探索階段。一面是萬達、恒大、萬科、龍湖等開發(fā)商高舉文化地產(chǎn)大旗攜巨資入場，另一面，以華誼兄弟、光線傳媒等為代表的影視娛樂公司也期待通過實景娛樂變現(xiàn)IP價值，加大了對文娛地產(chǎn)的業(yè)務(wù)傾斜。在開發(fā)商與IP運營商的合力投入下，文娛地產(chǎn)行業(yè)正處于政策友好、資金友好和內(nèi)容逐漸充沛的良好發(fā)展趨勢上。

文娛與地產(chǎn)的結(jié)合目前主要衍生出兩類商業(yè)形態(tài)，一類是文娛與旅游地產(chǎn)結(jié)合產(chǎn)生的具備實景娛樂性質(zhì)的主題公園。這類文娛地產(chǎn)項目主要分布于城市郊區(qū)，占地較大，主要通過門票和園區(qū)內(nèi)的餐飲住宿和紀念品銷售來構(gòu)成收入，代表公司有華僑城歡樂谷，華強方特樂園，長隆世界等，國際上則是以迪士尼、環(huán)球影城為代表的各類主題樂園。

而在都市里，文娛與商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合產(chǎn)生出布局在城市中心區(qū)的都市消費型文娛地產(chǎn)，這類型的公司通過租賃一定的商業(yè)面積進行運營，包括影院、劇院、秀場、KTV、書店等各種類型。這類公司數(shù)量眾多，往往成為大型購物中心里的主力店，構(gòu)成都市消費的重要導(dǎo)流入口。在國外成熟文化娛樂市場，文娛地產(chǎn)業(yè)態(tài)已經(jīng)突破單個商城主力店形式，而進一步形成以文化娛樂為核心的跨街區(qū)多種商業(yè)聚合體。

文娛地產(chǎn)主要代表公司

從商業(yè)形態(tài)上來看，主題公園和都市消費屬于差異較大的兩種模式。主題公園屬于重資產(chǎn)經(jīng)營，前期需要極大的資金投入，后期則需要極強的資產(chǎn)運營能力，因而在我國目前階段則主要以開發(fā)商為主導(dǎo)，娛樂公司授權(quán)IP 的形式出現(xiàn)，很多項目作為大型地產(chǎn)項目的附屬產(chǎn)品，起到提升周邊住宅價值的功能。都市消費型文娛地產(chǎn)則主要為租賃商業(yè)物業(yè)的輕資產(chǎn)形式存在，資金投入程度較低，運營能力成為項目是否能成功的關(guān)鍵。

文娛地產(chǎn)的大發(fā)展由宏觀和微觀上的多重驅(qū)動力共同推動：

宏觀上，體驗經(jīng)濟的時代背景下文娛地產(chǎn)成為了最具備詮釋力的商業(yè)模式。沉浸式消費推動了服務(wù)和產(chǎn)品價值的提升，且趨勢遠未結(jié)束。另一方面，地產(chǎn)和文娛行業(yè)作為經(jīng)濟周期中早期和末期的典型行業(yè)代表，他們的業(yè)務(wù)組合起到了對沖經(jīng)濟周期的作用，成為大企業(yè)在經(jīng)歷過周期洗禮后的商業(yè)模式選擇。

微觀上，從地產(chǎn)商的角度看，隨著房產(chǎn)銷售增速的下臺階，地產(chǎn)商面臨從增量向存量業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變，商業(yè)與旅游地產(chǎn)是目前可見的、最大的兩個可以匹配原有資金和收入規(guī)模的領(lǐng)域。同時由于文化娛樂類地產(chǎn)項目符合地方政府的發(fā)展訴求，擁有很好的政策傾斜，且在業(yè)務(wù)協(xié)同上與原有開發(fā)業(yè)務(wù)可以形成良性閉環(huán)，因此成為了地產(chǎn)商新的業(yè)務(wù)重點。

1）體驗經(jīng)濟時代的最佳詮釋代表

隨著經(jīng)濟形態(tài)從初級產(chǎn)品向體驗過渡，產(chǎn)品的價格提升。近年以來，體驗經(jīng)濟和體驗消費在逐漸替代之前的產(chǎn)品消費成為主流已經(jīng)成為不爭的事實。從呈現(xiàn)形式上來說，文娛地產(chǎn)是在體驗經(jīng)濟時代最能夠契合這一時代背景并且完美將體驗經(jīng)濟的精髓展現(xiàn)的領(lǐng)域。

娛樂公司的IP實景化，即是為了讓消費者從虛擬和被動的接受走向?qū)嶋H的感受和沉浸式體驗。都市消費中的文娛地產(chǎn)也主要側(cè)重氛圍的營造而不是單純出售產(chǎn)品，由沉浸式體驗帶來的認同感衍生的消費將高出滿足基本需求的貨架式消費數(shù)倍。

經(jīng)濟形態(tài)變遷

體驗經(jīng)濟的盛行從經(jīng)濟大周期的背景角度解釋了為何文娛地產(chǎn)行業(yè)在未來可見的一段時間內(nèi)將一直處于上升周期之中，且遠未達到頂峰。特別在我國，文娛地產(chǎn)商對客戶體驗的挖掘和滿足仍然處于初級階段。隨著今后優(yōu)質(zhì)市場參與者帶著資金和優(yōu)質(zhì)IP 的介入，文娛地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)隗w驗經(jīng)濟上做得更好，產(chǎn)品的體驗性的提高將伴隨盈利能力的進一步提升，帶動行業(yè)的進一步繁榮。

2）文娛與地產(chǎn)組合可對沖經(jīng)濟周期

在一個完整的經(jīng)濟周期中，房地產(chǎn)被認為是領(lǐng)先指標(biāo)，往往在周期前端開始復(fù)蘇并引領(lǐng)整體經(jīng)濟周期的啟動，而文娛行業(yè)通常處于周期的后端，滯后于整體經(jīng)濟周期，文娛行業(yè)的繁榮一般預(yù)示著整體經(jīng)濟周期進入后期。

從美國1997 年以來的地產(chǎn)與文娛產(chǎn)業(yè)增速對比圖來看，地產(chǎn)增速極值一般領(lǐng)先文娛行業(yè)兩到三年，只有在2008-2009 年的經(jīng)濟危機期間二者體現(xiàn)出一致性，同步達到冰點，然而在之后的恢復(fù)周期中二者又繼續(xù)恢復(fù)增速的對沖關(guān)系。地產(chǎn)率先在2010 年恢復(fù)到階段高點，而文娛行業(yè)的階段增速高點則出現(xiàn)在2012年。

美國地產(chǎn)與娛樂產(chǎn)業(yè)周期上呈現(xiàn)完美對沖關(guān)系

文娛與地產(chǎn)在經(jīng)濟周期中的對沖關(guān)系運用在商業(yè)模型上可以構(gòu)建一個系統(tǒng)風(fēng)險更小的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，從而起到局部熨平經(jīng)濟周期的作用。除此之外，地產(chǎn)開發(fā)得到的短周期巨額現(xiàn)金流投入到長期穩(wěn)定回報的文娛業(yè)務(wù)中，實現(xiàn)資金在久期上的轉(zhuǎn)換，對于商業(yè)模式的長期穩(wěn)定性也起到至關(guān)重要的作用。

3）地產(chǎn)開發(fā)商視角：向存量運營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變

微觀上，從文娛地產(chǎn)的一個重要參與者地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，隨著地產(chǎn)行業(yè)從此前20 年的高增長時代進入目前的穩(wěn)定增長時代，以及在可見的未來隨著人口紅利的消失，地產(chǎn)行業(yè)將步入長期的低速時期。

美國和日本的歷史表明，在地產(chǎn)行業(yè)進入低速時代后，行業(yè)屬性將趨向制造業(yè)估值水平，成為一個吸引力降低的夕陽產(chǎn)業(yè)。國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商在目前行業(yè)仍有造血能力的時候開始布局未來，以應(yīng)對增量業(yè)務(wù)的萎縮是大勢所趨。行業(yè)整體從增量開發(fā)向存量資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)變已成為共識。

在存量業(yè)務(wù)的選擇中，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)以其巨大的行業(yè)空間和政策友好性成為地產(chǎn)商的首選方向。并且商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)與目前的增量開發(fā)業(yè)務(wù)可以形成互相補充的良好循環(huán)。

商業(yè)和旅游項目相較于純住宅開發(fā)業(yè)務(wù)在政策環(huán)境上更為友好，不僅為開發(fā)商的拿地增加很多優(yōu)勢，同時與商業(yè)和旅游地產(chǎn)配套的住宅開發(fā)又為商業(yè)與旅游項目帶來了人流，帶動商業(yè)與旅游地產(chǎn)的繁榮，三者往往能形成互惠互利關(guān)系，共同提升項目自身的價值。

4）文娛產(chǎn)業(yè)視角：IP變現(xiàn)不可忽視的重要渠道

從娛樂公司的角度看，在中國的監(jiān)管環(huán)境下，內(nèi)容公司與電視臺以及網(wǎng)絡(luò)的合并可能性極低，這一方面在內(nèi)容IP的分發(fā)變現(xiàn)過程上制造了 更多的摩擦成本，另一方面客觀上也限制了中國出現(xiàn)類似美國迪斯尼和Comcast那樣集渠道與內(nèi)容于一身的大型傳媒集團。

在這樣的管控環(huán)境下，地產(chǎn)以其更遠離文化行業(yè)的監(jiān)管以及巨大的潛在商業(yè)價值越來越成為文化娛樂公司IP變現(xiàn)的重要渠道。

截止2017年底，我國主題公園的總投資額達到3503億，其中48%為游樂園，17%為文化園，具備一定 IP屬性的影視基地在最近幾年興起，目前占比為5.4%。

1）行業(yè)現(xiàn)狀：過度投資與優(yōu)質(zhì)項目缺乏矛盾并存

從過往發(fā)展史上看，由于文娛產(chǎn)業(yè)對主題公園行業(yè)的滲透力不足，我國主題公園中具備IP屬性運營的極少。同時由于缺乏專業(yè)運營機構(gòu)，主題公園的盈利能力普遍偏弱，行業(yè)呈現(xiàn)“721”規(guī)律，70%的項目虧損，20%勉強維持，10%盈利。行業(yè)中過度投資與優(yōu)質(zhì)項目缺乏的矛盾同時存在。

由于主題公園的過度投資以及圈地開發(fā)地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)化趨勢日益嚴重，發(fā)改委在2013年聯(lián)合12部委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范主題公園發(fā)展的若干意見》，將主題公園劃分為特大型、大型和中小型三個等級，并規(guī)定新建、擴建時應(yīng)嚴格履行相應(yīng)核準程序。

2018年發(fā)改委再次發(fā)布《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，要求防范地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險及防止主題公園房地產(chǎn)化。并提出豐富主題內(nèi)涵宣揚民族和地方文化、提升科技含量、壯大市場主體等目標(biāo)。政策的調(diào)控旨在防止行業(yè)過度投資，促進行業(yè)資源整合，客觀上有助于優(yōu)質(zhì)主題公園運營商的壯大。

國內(nèi)主題公園主要為游樂園和文化園

2）市場參與者：各有所長，有待合作與整合

國內(nèi)目前主題公園的市場參與者主要分為三類：一類是專業(yè)公園運營；第二類是開發(fā)商；第三類是影視IP類企業(yè)。

在國外，IP類企業(yè)是主題公園非常重要的運營商，主要在于IP商對自身IP價值的理解和展現(xiàn)能力是外人無法相比的。同時，IP 的系列化開發(fā)和園區(qū)的價值實現(xiàn)可以協(xié)同發(fā)展，形成正反饋效應(yīng)。

但在我國受制于資金和IP 成熟度，擁有IP 的企業(yè)并未深度參與到主題公園的運營之中，隨著實景娛樂的趨勢成為共識，以及IP商與資金端的合作越來越深入，IP類公司未來在主題公園領(lǐng)域介入度將會加深，成為大型優(yōu)質(zhì)主題公園運營企業(yè)的有力競爭者。

國內(nèi)主題公園主要參與者

目前看來，代表資金的開發(fā)商與擁有IP 的企業(yè)合作已經(jīng)如火如荼地展開。而專業(yè)公園運營商仍較少與外界合作，他們或者從固有園區(qū)出發(fā)往創(chuàng)造IP 路徑演變，或者跟地方政府合作擴展品牌落地。未來代表技術(shù)、資金和IP價值的三類企業(yè)將會在更多的層面合作與整合，從而發(fā)展壯大出本土優(yōu)秀的主題公園運營企業(yè)。

3）競爭格局：IP類主題公園單園吸引力優(yōu)勢明顯

2016年全球入園人數(shù)最多的前十大主題公園全部為IP 類公園，迪斯尼和環(huán)球影城包攬了前十里所有的樂園。非IP類樂園中排名最高的是中國的長隆海洋王國，排在第12位。在單園吸引力上，IP型主題樂園表現(xiàn)十分出眾。但從主題公園運營集團來看，非IP類集團在2017年的前十中占據(jù)6席，排名與IP類樂園集團不相上下。中國的華僑城、華強方特和長隆集團分別位于第4、5和7位。這三家里除了方特樂園具備一定的IP屬性，其它兩家均為非IP型樂園。

4）主題公園行業(yè)小結(jié)：

? 標(biāo)準重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，投資大，回收期長，需要連續(xù)不斷地投資以更新設(shè)備確保園區(qū)吸引力；

? 大型園區(qū)需要政府的投資或者土地補償才能確保園區(qū)回報；

? 運營商的核心競爭力體現(xiàn)在人員效率與衍生消費創(chuàng)造能力上；

? 政策調(diào)控有利于行業(yè)整合以及優(yōu)秀運營企業(yè)的擴張，看好具備IP理解力與運營力的企業(yè)成為龍頭。具備資金能力的開發(fā)商與專業(yè)運營商及IP企業(yè)的長期合作將創(chuàng)造價值。

1）行業(yè)現(xiàn)狀：由點到城，盈利能力與輻射力來源于集聚能力

從國內(nèi)外各種類型的都市消費類文娛地產(chǎn)項目來看，都市消費類文娛地產(chǎn)從成熟度和經(jīng)濟輻射能力上由弱到強可以大致分為點狀結(jié)構(gòu)，主IP 綜合體結(jié)構(gòu)、區(qū)域片狀結(jié)構(gòu)和城市級網(wǎng)狀立體結(jié)構(gòu)。越具備集聚效應(yīng)的類型自身盈利能力與對外輻射能力越強，IP運營能力與發(fā)展規(guī)模以及人流吸引力形成正反饋，對盈利和輻射能力的影響以級數(shù)效應(yīng)遞增。

都市消費類文娛地產(chǎn)類型

點狀結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)類型主要分布于各商業(yè)和商場體內(nèi)作為吸引人流的主力店存在，往往可以享受業(yè)主方很低的租金優(yōu)待，因而租金并不成為業(yè)務(wù)的主要成本約束。這種類型的業(yè)態(tài)例如商場里分布的書店和電影院，最大的盈利約束來自于產(chǎn)品本身，以及客戶訪問時間分布不均帶來的供給利用不充分。因此此類業(yè)態(tài)普遍盈利能力較弱，需要培育新的相關(guān)盈利方向以平衡投入。如何利用自身的流量產(chǎn)生更多的相關(guān)消費成為此類業(yè)態(tài)能否存活的重要課題。

主IP綜合體結(jié)構(gòu)型業(yè)態(tài)是圍繞自身IP品牌鏈接相關(guān)消費領(lǐng)域形成的綜合體運營體系。這類型的業(yè)態(tài)往往可以成為IP 主題型商場，擁有最強IP吸引力的企業(yè)成為綜合體的運營方，根據(jù)整體的主題需求進行招商以形成圍繞主IP 的衍生消費群，使客戶人流定位更為精確，帶來更好的綜合盈利能力。此類型的成功代表是臺灣的誠品書店。

在主題IP綜合體結(jié)構(gòu)之上是以圍繞一定主題的區(qū)域片狀文娛地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。此類業(yè)態(tài)在一定區(qū)域內(nèi)圍繞同類主題IP 業(yè)態(tài)集聚協(xié)同發(fā)展，形成片狀鏈接結(jié)構(gòu)，具備極強的人流吸引力和經(jīng)濟輻射能力，往往成為城市級別的核心區(qū)域，對本地就業(yè)、消費、相關(guān)行業(yè)繁榮起到至關(guān)重要的作用。

在片區(qū)內(nèi)由于同類型業(yè)態(tài)集聚發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部同時存在協(xié)同和競爭關(guān)系，內(nèi)部盈利能力會出現(xiàn)分布不均的情況，龍頭企業(yè)盈利能力較強，掌握強話語權(quán)，而小型企業(yè)則更新?lián)Q代淘汰發(fā)展，一定程度上保持了行業(yè)的自我生長和活力。此類型的代表項目為紐約的百老匯區(qū)域。

2）國內(nèi)發(fā)展推演：兩類路徑具備前景

國內(nèi)目前的都市消費型文娛地產(chǎn)項目大都以點狀出現(xiàn)，分布在各大商業(yè)項目中作為主力店形式，尚未形成誠品書店那樣的主IP綜合體結(jié)構(gòu)和百老匯那樣的區(qū)域片狀結(jié)構(gòu)。整體都市消費型文娛地產(chǎn)處于發(fā)展的初級階段，很多企業(yè)還掙扎在能否盈利的邊緣，而能否成為一個成功的都市消費型文娛地產(chǎn)公司，IP影響力和商業(yè)運營能力同等重要。在目前所見的現(xiàn)狀中，這兩項能力分布在兩類企業(yè)中而極少合體在一家。

IP價值的形成和商業(yè)運營的成熟都是一個長期的過程，我國目前在這個領(lǐng)域的磨合和試錯仍處在開始階段。結(jié)合國內(nèi)現(xiàn)狀和國外的成功案例推演未來，在都市消費文娛地產(chǎn)領(lǐng)域看好以下兩類發(fā)展路徑：

①具備成熟IP價值企業(yè)切入商業(yè)運營：由于IP價值的形成更具備無法預(yù)測性和競爭門檻，而商業(yè)運營能力的形成是一個試錯改進的可控過程，無論從國外的成功經(jīng)驗還是從國內(nèi)企業(yè)目前的投入重點來看，相對看好具備IP價值的企業(yè)成長為同時具備IP 和商業(yè)運營能力的IP 主題運營商。在這個過程中他們需要得到資本的支持和政策扶持走過商業(yè)試錯期，成長為具備長期穩(wěn)定商業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

②專業(yè)藝術(shù)生產(chǎn)組織切入片區(qū)運營：在都市消費文娛項目中，演藝類具備很強的人流吸引力和衍生消費輻射能力，有能力將演藝生產(chǎn)與商業(yè)運營進行合理組織的專業(yè)運營商其未來的盈利和規(guī)模延展能力值得關(guān)注。特別在我國大城市目前普遍缺乏以藝術(shù)為驅(qū)動的商業(yè)中心區(qū)，各地政府都有動力圍繞文化娛樂進行片區(qū)新規(guī)劃和存量改造，為此類企業(yè)的成長提供了很好的政策和資源準備。

這類型企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)可能來自于資金端壓力，無論是演藝的生產(chǎn)組織或是片區(qū)物業(yè)的開發(fā)運營都需要巨量資金投入。這類企業(yè)在路徑上獲得成功必須在演藝生產(chǎn)上與成熟專業(yè)基金合作，走向類似百老匯的成熟演出生產(chǎn)開發(fā)體系。在片區(qū)物業(yè)開發(fā)上則需要與專業(yè)開發(fā)商合作，一方面借助開發(fā)商強大的資金實力進行項目開發(fā)，另一方面運營商在規(guī)劃階段開始介入片區(qū)和建筑規(guī)劃，可以使規(guī)劃符合藝術(shù)布局的需求以及商業(yè)輻射的規(guī)律。

文娛地產(chǎn)的大發(fā)展由宏觀和微觀上的多重驅(qū)動力共同推動：宏觀上，體驗經(jīng)濟的時代背景下文娛地產(chǎn)成為了最具備詮釋力的商業(yè)模式。沉浸式消費推動了服務(wù)和產(chǎn)品價值的提升，且趨勢遠未結(jié)束。另一方面，地產(chǎn)和文娛行業(yè)作為經(jīng)濟周期中早期和末期的典型行業(yè)代表，他們的業(yè)務(wù)組合起到了對沖經(jīng)濟周期的作用，成為大企業(yè)在經(jīng)歷過周期洗禮后的商業(yè)模式選擇。

微觀上，從地產(chǎn)商的角度看，隨著房產(chǎn)銷售增速的下臺階，地產(chǎn)商面臨從增量向存量業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變，商業(yè)與旅游地產(chǎn)是目前可見的、最大的兩個可以承接原有增量業(yè)務(wù)資金和收入規(guī)模的領(lǐng)域。同時由于文化娛樂類地產(chǎn)項目符合地方政府的發(fā)展訴求，擁有很好的政策傾斜，且與開發(fā)商原有開發(fā)業(yè)務(wù)可以形成良性閉環(huán)，因此成為了地產(chǎn)商新的業(yè)務(wù)重點。

主題公園行業(yè)目前在我國存在過度投資和優(yōu)質(zhì)項目匱乏的雙重矛盾。作為一個標(biāo)準重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，主題公園投資大，回收期長，需要連續(xù)不斷地投資以更新設(shè)備確保園區(qū)吸引力；從國內(nèi)外的成功項目看，成功的大型園區(qū)商業(yè)模式中需要政府的投資介入或者土地補償才能確保園區(qū)回報；運營商的核心競爭力體現(xiàn)在人員效率與衍生消費創(chuàng)造能力上；目前國內(nèi)政策對主題公園投資的調(diào)控有利于行業(yè)整合以及優(yōu)秀運營企業(yè)的擴張，看好具備IP 理解力與運營力的企業(yè)成為龍頭；具備資金能力的開發(fā)商與專業(yè)運營商及IP 企業(yè)的長期合作將創(chuàng)造價值。

國內(nèi)目前的都市消費型文娛地產(chǎn)項目大都以點狀出現(xiàn)，分布在各大商業(yè)項目中作為主力店形式，尚未形成誠品書店那樣的主IP 綜合體結(jié)構(gòu)和類似百老匯的區(qū)域片狀結(jié)構(gòu)，整體都市消費型文娛地產(chǎn)處于發(fā)展的初級階段。造就一個成功的都市文娛消費項目IP 影響力和商業(yè)運營能力同等重要。

在目前所見的現(xiàn)狀中，這兩項能力分布在兩類企業(yè)中而極少合體在一家。結(jié)合國內(nèi)現(xiàn)狀和國外的成功案例站在目前時點推演未來，都市消費文娛地產(chǎn)領(lǐng)域看好兩類發(fā)展路徑：

1）具備IP價值的企業(yè)在資本的支持和政策扶持走過商業(yè)試錯期，成長為同時具備IP 和商業(yè)運營能力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)；2）專業(yè)演藝生產(chǎn)組織商與基金和開發(fā)商合作介入片區(qū)運營，將演藝生產(chǎn)與商業(yè)運營進行合理組織，成為專業(yè)的文娛地產(chǎn)運營商。