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寶能集團(tuán)（以下以“寶能系”為其企業(yè)統(tǒng)稱）近日“拿下”云南騰沖北海鄉(xiāng)區(qū)域34宗土地，總面積約2239.9畝，約合149.33萬平方米，總成交價(jià)為14.79億元。這一千畝大盤計(jì)劃集娛樂休閑養(yǎng)生度假于一體，打造成世界級火山濕地康養(yǎng)度假目的地。

騰沖是康養(yǎng)地產(chǎn)布局的適宜之地，加上海南全域、云南西雙版納等城市限購帶來需求外溢效應(yīng)，引來諸多房企扎堆布局。

2016年與萬科的“寶萬大戰(zhàn)”讓寶能系“暴得大名”。“大戰(zhàn)”落定后，寶能系在地產(chǎn)市場仍多有動(dòng)作，其旗下的前海人壽在去年上半年增持了北辰實(shí)業(yè)、榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)的股票。華僑城A2018年中報(bào)顯示，前海人壽持股7.5%，是其第二大股東。

寶能系自己也直接布局文旅地產(chǎn)。據(jù)公開信息，其此前已計(jì)劃在國內(nèi)多個(gè)二三線城市投資百億級的類似在騰沖的項(xiàng)目。

千畝大盤“做活”不易，毋論多個(gè)類似大盤。寶能系意在深度涉水文旅，還是謀圖大量低價(jià)拿地，行圈地之舉？

上述寶能系拿下的34宗土地位于騰沖北海濕地旁雙海村、崗峨村、盈水村，全部屬于城鎮(zhèn)住宅用地。

騰沖市政府網(wǎng)站信息顯示，寶能系拿下的34宗地塊受讓方中，有14宗為騰沖市北海濕地生態(tài)旅游投資有限公司，面積約為61.34萬平方米；16宗為騰沖寶能房地產(chǎn)有限公司，面積約為70.55萬平方米；剩余4宗為騰沖寶匯置業(yè)有限公司，面積約為17.44萬平方米。

寶能系所獲得地塊的部分信息。來自騰沖市政府官網(wǎng)

騰沖寶能房地產(chǎn)有限公司、騰沖寶匯置業(yè)有限公司，都為騰沖寶匯實(shí)業(yè)投資有限公司全資子公司，再上溯隸屬關(guān)系，它們都是寶能城市發(fā)展建設(shè)集團(tuán)有限公司板塊，歸屬寶能地產(chǎn)股份有限公司。

項(xiàng)目的文旅與地產(chǎn)結(jié)合屬性已然明顯。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道顯示，寶能將利用地塊建設(shè)一座集娛樂休閑養(yǎng)生度假于一體的世界級火山濕地康養(yǎng)度假目的地，項(xiàng)目推廣名為寶能·彩云之上。其一期項(xiàng)目占地面積為325.599畝，建設(shè)面積13.04萬平方米，主要建設(shè)內(nèi)容包括營銷中心、濱水風(fēng)情商業(yè)街、產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅及其水、電、路、消防、景觀等配套基礎(chǔ)設(shè)施工程，總投資約13.95億元。項(xiàng)目實(shí)施單位為騰沖市北海濕地生態(tài)旅游投資有限公司。

一期項(xiàng)目用地面積約占項(xiàng)目土地總面積的1/7。不難看出其邏輯是以地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)先行，來回流部分資金。

這一項(xiàng)目并非寶能系首次意圖布局云南旅游市場，早在2017年12月，其即與昆明安寧市政府簽訂安寧國際體育旅游度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目投資框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，寶能集團(tuán)預(yù)計(jì)投資355億元，在安寧打造國際體育旅游康養(yǎng)度假小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)新城，涉及用地8500畝。這是安寧歷史上簽訂的投資規(guī)模最大的文體產(chǎn)業(yè)總體合作協(xié)議。

不過，1年多過去，從公開信息看，該項(xiàng)目尚未見實(shí)質(zhì)的開工建設(shè)動(dòng)作。如今，寶能系轉(zhuǎn)身在騰沖拿下千畝級土地。

房地產(chǎn)市場調(diào)控政策或是一個(gè)影響因素。

2018年6月，西雙版納景洪市政府出臺(tái)出臺(tái)限售限購政策； 7月1日，昆明市發(fā)布限購政策；7月9日，大理也出臺(tái)穩(wěn)定商品住房市場的調(diào)控政策。

反觀騰沖，一直未采取限購措施，承接了西雙版納、昆明、大理限購后的部分購房外溢效應(yīng)，市場想象空間被放大。

2、騰沖文旅地產(chǎn)競爭加劇

騰沖文旅地產(chǎn)市場的變化，和海南限購也有關(guān)系。

2018年4月海南省出臺(tái)了號(hào)稱史上最嚴(yán)的全域限購政策，這將不少本欲在海南購房的投資客，主動(dòng)或被動(dòng)的推到同是旅游高地的云南，西雙版納和大理的房價(jià)隨之高漲，大理房價(jià)直逼乃至超過昆明。之后就是這些區(qū)域也被限購。騰沖享有“坐收之利”。

騰沖市場能夠承接外溢需求，也在于自身?xiàng)l件較突出。

騰沖旅游資源豐富，擁有火山熱海、和順古鎮(zhèn)、北海濕地、銀杏村、云峰山等一批核心景區(qū)，以高黎貢山豐富的自然資源與火山溫泉旅游資源相對突出；其屬熱帶季風(fēng)氣候，年均氣溫14-16℃，夏無酷暑、冬無嚴(yán)寒，避寒避暑都比較適宜，是康養(yǎng)佳地。

交通區(qū)位方面，騰沖距昆明600多公里，有國家級口岸猴橋口岸，是孟中印緬經(jīng)濟(jì)走廊上的重要經(jīng)濟(jì)門戶。騰沖駝峰機(jī)場現(xiàn)已開通至北京、深圳、重慶、成都、西安、長沙、南京等累計(jì)17條支行航線，2018年完成旅客吞吐量117萬人次，同比增長17.3%。大瑞鐵路預(yù)計(jì)2022年建成，到時(shí)騰沖到昆明4小時(shí)左右，到大理2個(gè)多小時(shí)。

2017年,騰沖市共接待游客1414.58萬人次,實(shí)現(xiàn)旅游收入151.07億元,同比分別增加33.1%、50.8%。

不完全統(tǒng)計(jì)，除了寶能系，恒大、碧桂園、華僑城、云南城投、云南實(shí)力集團(tuán)、清華啟迪和雅居樂等，在騰沖已落地或計(jì)劃落地文旅地產(chǎn)項(xiàng)目。

騰沖市公共資源交易平臺(tái)的信息顯示，今年3月13日、23日，華僑城聯(lián)合云南文投分別拿下騰沖騰越鎮(zhèn)寶峰社區(qū)的7宗土地、2宗土地，總面積超700畝。

雅居樂在騰沖的萬畝大盤第一期、清華啟迪的冰雪小鎮(zhèn)的物業(yè)，皆已以養(yǎng)生、旅居為賣點(diǎn)對外售賣。

它們的前后動(dòng)作，對后來者寶能系帶來更多競爭。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對執(zhí)惠表示，類似騰沖等擁有較好的文旅資源，土地成本可控，總體上投資方向是可靠的。寶能當(dāng)前此類投資，其實(shí)也是看中了云南市場不斷崛起的導(dǎo)向?！邦A(yù)計(jì)成長性較好，但是要防范過多投資者投資形成項(xiàng)目空置的現(xiàn)象?！?/p>

寶能·彩云之上這一項(xiàng)目能否成功，也還有多個(gè)待破的挑戰(zhàn)。

其一，項(xiàng)目的環(huán)保安全線如何保證。當(dāng)下環(huán)保要求更嚴(yán)，去年海南多個(gè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目因觸及環(huán)保紅線而被要求整改，乃至停工，以及今年多個(gè)文旅項(xiàng)目被拆，環(huán)保政策更嚴(yán)峻已然昭顯。

寶能·彩云之上項(xiàng)目所在的雙海村、崗峨村、盈水村，與北海濕地的駕車距離在4-7公里，直線距離更短。北海濕地位于騰沖城東北10公里處，四面環(huán)山，為全國33處重點(diǎn)保護(hù)濕地之一，是西南地區(qū)唯一的火山堰塞湖，也是云南省唯一的一個(gè)國家級保護(hù)濕地。

濕地的環(huán)保測評，以及其環(huán)保要求邊界尺度的可能變化，對這一項(xiàng)目的影響程度需要嚴(yán)加關(guān)注；

其二，騰沖的客觀優(yōu)勢條件為康養(yǎng)文旅產(chǎn)品打造提供了先期利好，但項(xiàng)目的成效還在于其間產(chǎn)品打造落地，以及運(yùn)營等諸多鏈條的勾連并合。以康養(yǎng)來說，這是騰沖文旅地產(chǎn)的核心賣點(diǎn)之一，這非一個(gè)醫(yī)院的置入那么簡單，而是需要在健康、醫(yī)療、養(yǎng)老方面形成一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈，這個(gè)閉環(huán)模式有助提高競爭壁壘，但投入的資金和時(shí)間體量，以及重運(yùn)營的考驗(yàn)，都是壓力所在；

另一層面，諸多文旅地產(chǎn)大盤能否提供更多符合市場需求的娛樂康養(yǎng)、休閑度假等產(chǎn)品，一定程度上也決定著騰沖旅游人次提升、市場擴(kuò)增的層級和時(shí)間長短。騰沖旅游市場具備了更多想象空間，養(yǎng)老、旅居人群的置業(yè)需求才有更多可能拉升；

其三，2千畝大盤如何撬動(dòng)？文旅地產(chǎn)項(xiàng)目常見財(cái)大氣粗之舉，先拿下大量土地占個(gè)“大坑”再說，但煩惱也在后面。寶能系此次先開發(fā)地產(chǎn)，可能有先以地產(chǎn)撬動(dòng)滾動(dòng)開發(fā)之意，這個(gè)心思不好說不對，但這偏傳統(tǒng)地產(chǎn)的開發(fā)模式，并非文旅地產(chǎn)的真正要義，對整個(gè)項(xiàng)目落地、對當(dāng)?shù)囟?，都埋有隱患。

況且，在沒有文旅產(chǎn)品實(shí)質(zhì)配套的情境下，這個(gè)項(xiàng)目的房子能如愿賣出去嗎？若賣得不順利，接下來如何待之處之？

寶能系布局文旅也算多有時(shí)日。其官網(wǎng)信息稱，2014年全面布局健康、醫(yī)療、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，拓展文化旅游產(chǎn)業(yè)。

據(jù)公開信息，2014年及之后，寶能系有多個(gè)計(jì)劃動(dòng)作：

2014年，寶能簽約寧波奉化市寶能國際海灣旅游休閑度假區(qū)項(xiàng)目，含休閑度假、康體養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)等功能于一體，擬總投資額500億元。

2016年，寶能與武漢市蔡甸區(qū)簽署協(xié)議，擬投資300億元，重點(diǎn)投資項(xiàng)目包括高端裝備制造、科技孵化園、現(xiàn)代物流、總部經(jīng)濟(jì)、文旅和綜合金融等。

接著就是上述2017年12月，寶能與昆明安寧市簽署投資框架協(xié)議，擬投355億元打造國際體育旅游康養(yǎng)度假小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)新城，涉及用地8500畝。

幾乎同期，寶能擬在大連投資約450億元建設(shè)集“休閑度假、運(yùn)動(dòng)探險(xiǎn)、健康養(yǎng)生、商務(wù)會(huì)展、文化創(chuàng)意、生態(tài)居住”等功能于一體的世界級濱海旅游目的地，項(xiàng)目預(yù)計(jì)占地10平方公里。

2018年1月，寶能擬在濟(jì)南章丘區(qū)建設(shè)章丘寶能城，項(xiàng)目起步區(qū)投資約100億元，包括寶能金融中心、寶能科技園、購物中心、風(fēng)情商業(yè)街、溫泉酒店、酒店式公寓、高品質(zhì)住宅等；4月，寶能擬在貴州雙龍航空港經(jīng)濟(jì)區(qū)合作開發(fā)打造以山地旅游為特色，集文化、旅游、商貿(mào)、康養(yǎng)、居住于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)新城，總投資約300億元。

業(yè)態(tài)繁雜的綜合體、投資百億級、用地規(guī)模大，側(cè)重二三線城市，是這些項(xiàng)目的特點(diǎn)。

不過，這些項(xiàng)目在寶能官網(wǎng)上未有具體顯示，其中多數(shù)目前也暫未發(fā)現(xiàn)公開的具體開工建設(shè)等落地信息。

其官網(wǎng)如此介紹， “寶能文旅已形成寶能山水城、寶能文化空間、體育演藝場館運(yùn)營等核心產(chǎn)品，讓大眾在景區(qū)旅游、主題娛樂、特色小鎮(zhèn)、現(xiàn)代演藝、體育運(yùn)動(dòng)、康養(yǎng)度假、文化科技的愉悅中積蓄前行的力量。”

其官網(wǎng)顯示的文旅（地產(chǎn)）項(xiàng)目包括酒店、杭州新天地、臨安濱湖天地、文淵獅城、重慶十八梯、寶能國際體育演藝中心。涵蓋住宿、文旅綜合體、文旅古鎮(zhèn)、體育等不同業(yè)態(tài)領(lǐng)域。

與不少文旅企業(yè)不同的是，在2017年亮相的寶能文旅董事長王茂亮，加盟前曾先后是深圳市、湖北省宣傳系統(tǒng)的高層。雖缺乏文旅產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但其積累的資源和宣傳系統(tǒng)的思維，在與地方政府溝通時(shí)，有一定助力。

寶能系漸次布局文旅項(xiàng)目，但落地可能不順利，一個(gè)緣由或是資金問題。在“寶萬大戰(zhàn)”中，寶能系通過股權(quán)質(zhì)押、融資融券等杠桿工具來持續(xù)為買入萬科股權(quán)提供“彈藥”，耗費(fèi)資金約400億元。

“大戰(zhàn)”落定后，寶能系減持萬科股份，套現(xiàn)超200億元，但花錢地方可能也多，資金難言充裕。

另一緣由或在于不管是業(yè)務(wù)多元化，抓住文旅領(lǐng)域機(jī)會(huì)，整合其他主業(yè)板塊資源，還是給地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊更多推動(dòng)因素，文旅地產(chǎn)是一個(gè)選擇。

寶能系近幾年發(fā)力地產(chǎn)，但時(shí)代光景也不同，加上其前期的積累尚淺，其要進(jìn)入主流層級市場并不容易，投資北辰實(shí)業(yè)、榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)和華僑城A等地產(chǎn)股，是個(gè)渠道，但主動(dòng)權(quán)難以掌握。

通過文旅項(xiàng)目或概念來低價(jià)拿地，增加土地儲(chǔ)備，是一個(gè)已慣常但很關(guān)鍵的考量。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對執(zhí)惠表示，文旅產(chǎn)業(yè)周期太長，同時(shí)容易有囤地的嫌疑，這都是企業(yè)在后續(xù)開發(fā)中需要注意的。

他認(rèn)為，寶能的類似布局，預(yù)計(jì)會(huì)擴(kuò)張，從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的角度積極布局。

目前尚不清楚寶能系具體的土地儲(chǔ)備。但在目前乃至未來一段時(shí)間內(nèi)，保有一定乃至充足的優(yōu)質(zhì)低成本土地儲(chǔ)備，或是不少房企拉長競爭力周期，占據(jù)一定市場規(guī)模的重要選擇。

寶能系的挑戰(zhàn)在于，一者，地方政府對文旅地產(chǎn)的認(rèn)知也在進(jìn)步，對項(xiàng)目中文旅產(chǎn)業(yè)配置要求更高，未來拿地不那么容易；二者，三四線城市以文旅項(xiàng)目拿地，土地價(jià)格便宜，但客群的多數(shù)異地化，加上類似項(xiàng)目的日漸飽和，物業(yè)銷售并不容易，物業(yè)的保值和升值還來自于文旅項(xiàng)目的運(yùn)營情況。這要求有對綜合體大盤的撬動(dòng)盤活、差異化打造等綜合能力。