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“詩(shī)與遠(yuǎn)方”、“逃離北上廣”已然成為了云南文旅地產(chǎn)熱用的營(yíng)銷口號(hào)，著實(shí)也讓都市人心動(dòng)了一把，口號(hào)背后的成交量如何？有多少人會(huì)為情懷買單？文旅項(xiàng)目，看上去很美，地價(jià)低，旅游行業(yè)前景好，但實(shí)際上同質(zhì)化程度很高，要想脫穎而出并不容易。

大理近年來誕生了一個(gè)爆款項(xiàng)目——大理的小院子。數(shù)據(jù)顯示，自2015年以來，小院子產(chǎn)品在大理旅居樓市中的市場(chǎng)份額快速提升，截至2018年上半年，市場(chǎng)份額已達(dá)42%，多次上演推售即售罄的狀況，被譽(yù)為“云南文旅神盤”，成為同行競(jìng)相學(xué)習(xí)的標(biāo)桿。

大理的小院子銷售數(shù)據(jù)，圖源網(wǎng)絡(luò)

項(xiàng)目背后開發(fā)商實(shí)力文旅，也通過小院子模式的成功，快速規(guī)模化復(fù)制，布局西雙版納、騰沖、麗江、香格里拉、普洱等云南熱點(diǎn)旅游城市，并在全國(guó)進(jìn)行快速落地。大理的小院子為何能成功？背后的操盤思路是什么？

大理旅游業(yè)的崛起為其旅居市場(chǎng)井噴奠定基礎(chǔ)

1、“風(fēng)花雪月”的大理是詩(shī)意的棲居地

作家安妮寶貝在《二三事》里，這樣描述大理：

“在大理的小旅館住了很長(zhǎng)一段時(shí)間，我不知道為什么會(huì)喜歡這里。早晨起來去街上趕集，坐在屋檐下曬太陽(yáng)，租了自行車沿著洱海岸邊騎，隨便躺倒在邂逅的一片豌豆田邊睡覺，在崎嶇回旋的懸崖山路上走之力竭，便似乎可以忘記了一切的事。”

這段話極好地描繪了大理詩(shī)意般的生活。的確，大理這個(gè)城市，風(fēng)景優(yōu)美，文化底蘊(yùn)豐厚，歷來就是旅游勝地。每年都有游客慕名前來感受大理的“風(fēng)花雪月”，尋找自己的一片天地。

這幾年大理政府更是堅(jiān)持跳出蒼山洱海景點(diǎn)式旅游模式轉(zhuǎn)而發(fā)展全域旅游，把生態(tài)和文化作為大理旅游的核心競(jìng)爭(zhēng)力來打造，從下圖近5年的旅游數(shù)據(jù)可以看到大理旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)后發(fā)展態(tài)勢(shì)凸顯。

大理旅游數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源大理政府工作報(bào)告

2、伴隨高鐵開通的是爆發(fā)增長(zhǎng)的客流

2018年7月大理正式邁入高鐵時(shí)代，昆楚大鐵路全線開通運(yùn)營(yíng)，昆明到大理的時(shí)間被縮短至2小時(shí)以內(nèi)。自此，昆楚大客流呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，大理的游客吞吐能力提升3倍以上。同時(shí)，大理到攀枝花鐵路也正式開建，大理去往瑞麗只需3小時(shí)。

交通的升級(jí)拉近了大理和周邊城市的聯(lián)系，也進(jìn)一步擴(kuò)大了大理的旅游半徑，單從大型房企集中入駐大理就可以看出：高鐵帶來的紅利已經(jīng)顯現(xiàn)。

3、旅居市場(chǎng)需求井噴，實(shí)力文旅分析客群策劃小院子產(chǎn)品

文旅地產(chǎn)屬于窄眾客群，在爭(zhēng)取本地客戶的同時(shí)，區(qū)域化乃至全國(guó)化營(yíng)銷能力將成為影響項(xiàng)目去化的關(guān)鍵。在這一過程中，實(shí)力文旅經(jīng)過大量項(xiàng)目調(diào)研、市場(chǎng)考察，客戶需求描摹分析，通過市場(chǎng)調(diào)研與客戶需求描摹發(fā)現(xiàn)，文旅地產(chǎn)的客群分為遷移式、候鳥型客群、心靈居所、第三居所等度假群體。他們分析這些群體的習(xí)性及需求，提出了“生活就是度假”的核心理念，大理的小院子應(yīng)運(yùn)而生。

選址洱海以西核心景觀帶

1、洱海以西是大理濃縮的精華

“上關(guān)風(fēng)，下關(guān)花，蒼山雪，洱海月”，是對(duì)大理完美的詮釋，也是2002年大理旅游大膽定位“風(fēng)花雪月”的由來。在自然賦予的“風(fēng)花雪月”的瑰麗資源下，大理天然散發(fā)一股浪漫純樸的氣質(zhì)。

如若將大理的美景再細(xì)分，那么海西絕對(duì)是大理濃縮的精華。洱海將大理分為東西兩岸。海西，顧名思義指的是洱海以西，靠近大理古城的整片區(qū)域。

歷史文化厚重

海西的富足由來已久。大理古城在唐宋年間就曾是大理國(guó)的國(guó)都，歷經(jīng)二十多代帝王，一直是云南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，可以說是“物華天寶，人杰地靈”。清康熙年間，時(shí)任云南提督的偏圖長(zhǎng)居大理一十五年，深感大理人文繁榮，因此奏請(qǐng)康熙帝御賜大理“文獻(xiàn)名邦”牌匾，至今猶在。

山水田園風(fēng)光

由于地理環(huán)境的因素，陸路交通不便，海西的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于海東，種植業(yè)也極為發(fā)達(dá)，除了有洱海蒼山這樣的美景，更有田疇千頃，村落密布的恬靜田園生活。

雄山秀水、田園風(fēng)光、南詔歷史、古城文化、崇圣三塔、白族風(fēng)情，這些只有大理獨(dú)有的旅游元素在此完美結(jié)合，使海西集聚了諸多風(fēng)景名勝，甚至在本地人心中，這里才是真正大理的所在。

2、大理的小院子奢侈占據(jù)海西黃金資源

從區(qū)位圖可以看到，大理的小院子分為北、中、南三區(qū)橫臥海西核心區(qū)域，比鄰大理古城。

大理的小院子區(qū)位圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

總體占地約3000畝，由文藝氛圍濃郁的南區(qū)，全齡生態(tài)頤養(yǎng)的中區(qū)，以及距古城僅800米的北區(qū)構(gòu)成。三個(gè)區(qū)域通過大理黃金旅游軸線蒼山大道相連，形成大理海西核心旅游度假生活圈，是目前海西體量最大、配套最完善的文旅項(xiàng)目。

每個(gè)區(qū)域又有各自的區(qū)位特點(diǎn)，從而形成三個(gè)區(qū)域不同主題。

其中，北區(qū)是名副其實(shí)的古城區(qū)，因?yàn)樗钦麄€(gè)項(xiàng)目里離大理古城最近的區(qū)域。占據(jù)蒼山19峰山脈正中段中和峰，屬于蒼山原生臺(tái)地，隱于大理蒼山國(guó)家地質(zhì)公園范圍內(nèi)。沿三月街古城蒼山門下行800米即可到達(dá)大理古城。距崇圣寺三塔1200米，一塔寺1500米，天龍八部影視城1600米，洱海5500米。

中區(qū)是山水景觀區(qū)，位于大理七里橋214國(guó)道旁，臨近清碧溪生態(tài)公園，是三個(gè)板塊中自然生態(tài)最好的區(qū)域。

南區(qū)是福澤之地，位于七里橋感通寺區(qū)域，是嚴(yán)格保護(hù)的海西蒼山坡地。西側(cè)與國(guó)家地質(zhì)公園相鄰，西南側(cè)就是感通寺。

南中北三區(qū)各自不同的規(guī)劃思路

大理的小院子可開發(fā)的用地是3000多畝，但整個(gè)片區(qū)背靠蒼山面朝洱海綿延近2公里，加上不可開發(fā)的保護(hù)山地這個(gè)片區(qū)占地超2萬(wàn)畝，是名副其實(shí)的文旅大盤。

大理的小院子鳥瞰圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

南中北三區(qū)根據(jù)各自區(qū)位、開發(fā)時(shí)序的不同，有著不同的規(guī)劃主題。

南區(qū)——溫暖文藝慢生活國(guó)際范兒

按照開發(fā)時(shí)序，南區(qū)是最早開發(fā)的片區(qū)，是大理的小院子的大本營(yíng)。社區(qū)成熟，配套完善，以溫暖文藝的形象，奠定了大理的小院子獨(dú)特的氣質(zhì)與調(diào)性，為后續(xù)中區(qū)北區(qū)的開發(fā)沉淀了經(jīng)驗(yàn)價(jià)值。

1、具有在地體驗(yàn)感的桃花源式村落

根據(jù)規(guī)劃圖，南區(qū)東側(cè)與村落接壤，境內(nèi)有一條茶馬古道穿過，由214國(guó)道與大理古城和大理市區(qū)連接?！盎貧w桃花源般的村落精神，創(chuàng)造在地體驗(yàn)感”，是場(chǎng)地環(huán)境賦予設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的靈感。

南區(qū)規(guī)劃圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

蒼山洱海之間是大理白族的主要聚居區(qū)域。區(qū)域內(nèi)地勢(shì)多變，既靠山、濱水也有地勢(shì)平坦的壩區(qū)。白族人崇尚自然，聚居于不同地形特征的區(qū)域中，因地制宜，形成“坊、院、場(chǎng)”的聚落結(jié)構(gòu)。

所謂“坊”是高兩層或單層，面闊三開間的一棟建筑，既可作為正房也可作為廂房，通常作為正房的一坊建筑還會(huì)在其兩側(cè)增加耳房。它是白族民居最基本的建筑單元。

以“坊”為單元，以院落為組織手段，是白族民居空間構(gòu)成手法。這種結(jié)構(gòu)具有很高的布局靈活性，可以適應(yīng)山、湖、壩等各種地貌格局，同時(shí)還可以隨著人們對(duì)居住空間的需求的變化而靈活調(diào)整格局。

其中，“三坊一照壁”就是以“坊”為基礎(chǔ)的大理最普遍的合院民居。照壁是白族民居的一大特色，形態(tài)優(yōu)美，不僅能夠遮擋視線加強(qiáng)庭院私密性，還能抵御大理常年的強(qiáng)風(fēng)。同時(shí)，白族人還相信照壁能夠起到扭轉(zhuǎn)風(fēng)水的作用。

“三坊一照壁”由一正房加兩耳房和兩間廂房組成，外加照壁圍合形成院落。照壁面對(duì)正房，主入口移至偏側(cè)，院落中種植花木。照壁反光，可以把陽(yáng)光反射到院內(nèi)，加強(qiáng)采光，裝飾性的照壁以及院落中的綠植既增添了審美情趣又拉近了人與自然的距離。

三坊一照壁

白族聚落的公共活動(dòng)空間，主要是以廣場(chǎng)、廟宇以及碼頭集市和商業(yè)街區(qū)所組成。這種公共空間是聚落的“心臟”。街巷則是連接“坊”“院”“場(chǎng)”的“血脈”，是人們從私人空間去往公共場(chǎng)所的過度。白族聚落內(nèi)主要道路呈相互縱橫交叉形態(tài)，民居間的宅間小路則不太規(guī)整，隨地貌的形態(tài)而變。

設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)沿襲了這種大理環(huán)洱海地區(qū)聚落的構(gòu)成方式，確定街+巷+坊+院+場(chǎng)的聚落構(gòu)架，合理利用地形，形成尺度宜人且可觀景的趣味空間，同時(shí)融合了大理文化以及市井生活，以“我，就在大理”的核心理念，打造兼具風(fēng)花雪月和人間煙火的桃花源式村落。

具體的打造手法是怎樣的？

首先，從城鎮(zhèn)的層面上梳理基地周邊的資源，復(fù)原茶馬古道。

茶馬古道本身就有“匯聚”、“共享”、“開放”的涵義，又具有串聯(lián)場(chǎng)地與周邊相鄰聚落，公園、酒店、田園和洱海的功能。于是，修復(fù)茶馬古道就肩負(fù)起修復(fù)文化與功能組織的雙重意義。

圖源網(wǎng)絡(luò)

同時(shí)，建立慢行步道連通所有街坊，充分加強(qiáng)公共區(qū)域的體驗(yàn)性。最終，整個(gè)項(xiàng)目就猶如一個(gè)環(huán)洱海地區(qū)自然生長(zhǎng)的聚落，一個(gè)功能齊全的新市鎮(zhèn)，是大理真實(shí)生活的一部分。

其次，在核心區(qū)營(yíng)造有大理地域人文特色的小尺度街巷空間。

這些尺度適中的廣場(chǎng)，類似大理傳統(tǒng)村鎮(zhèn)的四方街。這些空間串聯(lián)場(chǎng)地內(nèi)酒店、公園、會(huì)所、茶馬古道等，形成一個(gè)連續(xù)的公共場(chǎng)景系統(tǒng)，是街道系統(tǒng)的放大節(jié)點(diǎn)，社區(qū)活動(dòng)的發(fā)生地及居民社交的場(chǎng)所。

最后，通過筑臺(tái)、懸挑等高低變化營(yíng)造參差錯(cuò)落的層次。

場(chǎng)地因地勢(shì)不同形成形式多樣的臺(tái)地空間，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)于山地院落，采用“天平地不平”的做法，塑造層次豐富、視線開闊、采光通風(fēng)良好的空間。建筑布局采用小、散、隱的布局手法，與視野之中的蒼山、洱海建立起美好的聯(lián)系。

2、打造兼具國(guó)際范兒與人情味兒的配套

南區(qū)作為開發(fā)最早的區(qū)域，各類配套也最為成熟。

能夠小隱，也能不離繁華

大理實(shí)力希爾頓酒店、大理的小院子客棧，既能提供全方位的度假服務(wù)體驗(yàn)，也可以承辦大型高端會(huì)議。

文藝又富有溫情

鄰里中心建設(shè)了蒼山公共圖書館和文創(chuàng)空間，供業(yè)主看書、聽音樂、欣賞畫展。

村民食堂、璞軒吧、兒童樂園、小院便利店，是一個(gè)個(gè)充滿人情味的地方，鄰里聊家常、老友敘舊、親子玩樂，談笑之間任時(shí)光靜默流淌。

可以寧?kù)o，更需要活力

鄰里中心的觀海健身房、小院運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，使業(yè)主既可以寧?kù)o看洱海閑適自得，又可以在運(yùn)動(dòng)場(chǎng)上酣暢淋漓。

不斷注入新內(nèi)容，引進(jìn)新業(yè)態(tài)

9月新落成的大理的小巷子，以茶馬古道上的文藝生活部落為主題，打造茶馬古道商業(yè)街區(qū)。

街區(qū)秉承“有情懷的主題體驗(yàn)區(qū)”理念，以文化+生活+美學(xué)的全新商業(yè)模式，打造音樂劇場(chǎng)，匠人工坊、文藝餐廳、生活市集等全方位業(yè)態(tài)，致力于成為大理文化旅游商業(yè)新標(biāo)桿。

中區(qū)——依山傍水的頤養(yǎng)生態(tài)國(guó)際社區(qū)

中區(qū)是收購(gòu)的項(xiàng)目。地塊優(yōu)勢(shì)顯著，首先，它是三個(gè)區(qū)域中最靠蒼山的一個(gè)區(qū)，地勢(shì)之高，使其隱于山中，私密性極佳。其次，地塊北鄰清碧溪。當(dāng)?shù)貙?duì)清碧溪，有著“蒼山十八溪，碧溪最銷魂”的美譽(yù)?？梢姶颂幨桥c山相依與水為伴，是營(yíng)造“山居生活”的理想之處。

1、全齡生態(tài)頤養(yǎng)的山水村落

實(shí)力文旅接手中區(qū)項(xiàng)目后，對(duì)其進(jìn)行重新規(guī)劃設(shè)計(jì)。汲取大理白族人對(duì)山水的情感、對(duì)山水的尊重的生活態(tài)度，將項(xiàng)目主題定為生態(tài)健康頤養(yǎng)社區(qū)。把“山、水、村落”對(duì)應(yīng)的生活理念引用到規(guī)劃設(shè)計(jì)思路中去，使整個(gè)項(xiàng)目隱于山，以山居生活藝術(shù)為意向，打造一處全齡生態(tài)頤養(yǎng)居所。

從規(guī)劃圖可以看到，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)圍繞頤養(yǎng)主題在景觀的營(yíng)造上頗費(fèi)心思。首先，沿著清碧溪打造一條沿溪生態(tài)廊，連接清碧溪生態(tài)公園與北部生態(tài)茶園。接著，在沿途設(shè)置“風(fēng)霧竹石”節(jié)點(diǎn)，打造親水平臺(tái)，沿溪小品，增加生態(tài)廊道趣味。同時(shí)，還鋪造上山步道、慢跑道和騎車道。

中區(qū)規(guī)劃圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

2、配套主打養(yǎng)生體系

除了打造運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生鄰里中心外，中區(qū)還引進(jìn)了臺(tái)灣“道禾教育”，打造現(xiàn)代書院式人文生態(tài)耕讀村落；

開發(fā)以“茶文化”為主題的大健康生態(tài)配套，圍繞生態(tài)茶園，設(shè)置制茶工坊、半山茶室，茶文化體驗(yàn)館等；

專門打造老年人活動(dòng)場(chǎng)地，讓老年人在小區(qū)內(nèi)有足夠的場(chǎng)地欣賞景色、做養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)；

規(guī)劃兒童活動(dòng)場(chǎng)地，可以讓孩子們安全自由的玩耍。

綠色生態(tài)的中區(qū)最后呈現(xiàn)出的是這樣一幅自然生活畫卷：業(yè)主在匯聚天然之靈氣的清碧溪生態(tài)公園中親近自然，在漫步九曲花巷追逐嬉戲，在健身中心釋放活力，在半山生活館安置靈魂，在道禾學(xué)校的自然課程中得到心靈的滋養(yǎng)，在小院食堂品嘗原生態(tài)的食物，在兒童樂園讓孩子回歸質(zhì)樸童趣。

北區(qū)——離古城咫尺，呼朋引伴共歡愉的私家院落 

小院子北區(qū)規(guī)劃總占地300畝，是三個(gè)區(qū)域中最小的，但離古城咫尺是其最大區(qū)域優(yōu)勢(shì)，因此北區(qū)的氛圍是開放的、熱鬧的、多姿多彩的。

與南區(qū)和中區(qū)相比，北區(qū)的配套不算豐富，但大理古城、文獻(xiàn)樓、天龍八部影視城、觀音塘等一眾大理核心資源都可以被認(rèn)為是北區(qū)小院子的日常配套。

在布局上，靠近三月街一側(cè)建艾美酒店、胡同里1892創(chuàng)意街區(qū)，以開放的姿態(tài)承接大理古城的游客。另一側(cè)的墅式院落組團(tuán)靠近蒼山地質(zhì)公園，兼具景觀和私密性。

北區(qū)規(guī)劃圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

地塊遵循蒼山自然的原生臺(tái)地風(fēng)貌，保留蒼山兩條溪水支系的天然肌理，所有院落都以梯田式綠植、水景為園林景觀，還原海西原生態(tài)的農(nóng)耕生活。

從已落位的酒店品牌和業(yè)態(tài)定位可以看出，北區(qū)的商業(yè)配套必須考慮到大理古城游客的喜好，在品牌的選擇上兼顧高端和生活氣息。

艾美酒店是大理目前高端的國(guó)際星級(jí)豪華品牌之一。胡同里1892則計(jì)劃打造為大理最文藝的咖啡主題藝術(shù)街區(qū)。通過深入挖掘1892年咖啡傳入大理的歷史，賦予整個(gè)項(xiàng)目獨(dú)特的文化特色。

小院子的產(chǎn)品力——從1.0到9.0的迭代

大理的小院子很火爆，火爆到小院子這類產(chǎn)品成為云南各大文旅盤主打。

1、從用戶思維開發(fā)小院子產(chǎn)品

傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)，往往是開發(fā)一個(gè)很好的產(chǎn)品再去考慮滿足哪部分人的需求。小院子則不一樣，從開始的產(chǎn)品打造層面就根據(jù)定位人群的需求和痛點(diǎn)進(jìn)行有針對(duì)性、定向化的產(chǎn)品打造。

小院子系列一開始就不是為了精英人群而設(shè)計(jì)的度假別墅。十幾萬(wàn)的首付對(duì)于一二線城市的購(gòu)房者來說并不是遙不可及的門檻，為了讓更多的普通中產(chǎn)階級(jí)加入到文旅地產(chǎn)消費(fèi)群體中，讓更多的人實(shí)現(xiàn)在風(fēng)光旖旎的大理實(shí)現(xiàn)擁有院子的夢(mèng)想，恰好契合了當(dāng)時(shí)中產(chǎn)階層“詩(shī)與遠(yuǎn)方”的情懷。

小院子系列在南區(qū)2015年剛誕生時(shí)，有三大特點(diǎn)：

首先是戶型小，南區(qū)第一批小院子產(chǎn)品的面積一般在90——180平米之間。這就使得產(chǎn)品的總價(jià)低，每套大約在100——300萬(wàn)左右。

其次，小院子產(chǎn)品面積雖小，但功能齊全。大都能滿足一家三口甚至是三代人的度假、臨時(shí)居家需求?！按罄淼男≡鹤印背跗诙ㄎ痪褪菨M足客戶需要的日常功能，追求從簡(jiǎn)，在設(shè)計(jì)方面絕不留一絲多余的灰色空間。

同時(shí)在細(xì)節(jié)方面考慮的也非常充分，比如為了解決三口之家來度假，一室一廳的戶型在客廳飄窗留出了足夠尺寸的臥榻，讓一間房里就能滿足一大一小兩張床的需求。

最后，產(chǎn)品的每一個(gè)細(xì)節(jié)都在保證有品位的情況下，盡量去還原人們度假生活場(chǎng)景。度假生活場(chǎng)景最重要的載體即是院子，背靠蒼山，面朝洱海，種草弄花、含飴弄孫、一壺茶、一盤棋，三五知己圍坐，這就是大理當(dāng)?shù)厝说纳睢?/p>

這是小院子產(chǎn)品發(fā)端的最初，產(chǎn)品本身符合文旅地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和方向，切中一部分人“生活即度假”的需求，不火爆也難。

2、汲取白族民居的智慧，打造院落，還原大理的生活方式

設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)汲取平地與山地聚落類型，剖析白族民居基本院落構(gòu)成，最終決定傳承大理白族的“U型三坊一照壁”這一最符合大理當(dāng)?shù)丨h(huán)境的建筑單元。其最大的優(yōu)勢(shì)是可以因地形、用地、定位等因素靈活地組成豐富的院落形式。

可以說，小院子做為一種創(chuàng)新型的產(chǎn)品，主要就是通過兩到三種戶型進(jìn)行多變的組合，同時(shí)需要順應(yīng)蒼山復(fù)雜的地形，所以幾乎沒有一棟房子是一樣的。從2015年的1.0版本到2019年的9.0版本，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)研發(fā)了多種產(chǎn)品：獨(dú)院、合院、平院、大院以滿足不同人群、不同階層的需要。

對(duì)于院落的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)則是從大理人的生活習(xí)慣著手，營(yíng)造怡人的活動(dòng)空間——曬太陽(yáng)、吹涼風(fēng)、聊天、聚餐、喝茶，提供典型的“大理式休憩”場(chǎng)所。

現(xiàn)在的9.0版本，地形高差與最初的產(chǎn)品已然不同。規(guī)劃設(shè)計(jì)布局順應(yīng)地形，分臺(tái)疊落，升級(jí)成坡地型庭院使看海景資源最大化，并通過組合方式的升級(jí)增加庭院的品質(zhì)和舒適性，同時(shí)優(yōu)化室內(nèi)空間布局，打造一個(gè)美好生活空間。

產(chǎn)品之上是服務(wù)，小院子如何做社群？

社群神盤阿那亞“始于度假,終于社區(qū)”的成功運(yùn)營(yíng)模式開創(chuàng)了文旅地產(chǎn)社群營(yíng)銷的先河,也展示了社群的新玩法。如今的文旅項(xiàng)目，社群營(yíng)銷似乎已成標(biāo)配。

其實(shí)這種現(xiàn)象也很好理解，旅居人群往往經(jīng)濟(jì)實(shí)力不俗，他們對(duì)于自我價(jià)值的體現(xiàn)以及精神需求的滿足感往往相較于普通人群而言更迫切。他們需要的不僅僅是一個(gè)宜居的城市，一所舒適的房子，更是一個(gè)心靈的歸屬，一個(gè)情感的共鳴。他們需要一根紐帶，一個(gè)平臺(tái)讓他們?cè)诼镁由钪性俅螌?shí)現(xiàn)自我價(jià)值，社群應(yīng)運(yùn)而生。

大理是一座集浪漫與理想于一身的城市。豐富的自然資源和人文資源，加之大理閑適自由且具有文化性的生活方式，詮釋了很多人對(duì)生活的簡(jiǎn)單情懷與向往，它天生具有孵化社群的氣質(zhì)。

可以說，大理的小院子是大理真正意義上的第一座社群樓盤。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大理的小院子有67%的業(yè)主來自外地。小院子致力于建設(shè)有愛有溫度的社區(qū)，回歸人情化圈子。通過小院子鄰里中心的配套設(shè)施，將不同身份、職業(yè)、地域的人有機(jī)組合在社區(qū)里，讓他們獲得了歸屬感、存在感和參與感。

同時(shí)，小院子組建了一支E.O.(Enjoy Organizer)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)帶領(lǐng)這些來自五湖四海的業(yè)主們玩遍大理，并根據(jù)不同興趣組織了各種各樣的興趣社團(tuán)從手工、運(yùn)動(dòng)、藝術(shù)到講座、觀影等，滿足不同人群的興趣和需求。5年來，小院子在E.O.的帶領(lǐng)下，累計(jì)舉行了1037場(chǎng)各種各樣的活動(dòng)，約18721人次參加。

結(jié)語(yǔ)

回到文章開頭的問題，大理的小院子為何能夠成功？

1、選址大理，受益于云南文旅發(fā)展的大環(huán)境和高鐵開通的紅利釋放。落子海西核心景觀帶，背靠蒼山，面向洱海，定義都市人“度假即生活”的理想生活狀態(tài)。

2、從用戶角度出發(fā)，在南區(qū)打造小院子產(chǎn)品?？們r(jià)低、功能全、有院落的三大特點(diǎn)迅速吸引一批旅居人群。南區(qū)項(xiàng)目一舉成名后，繼續(xù)開發(fā)規(guī)模化開發(fā)中區(qū)和北區(qū)。

3、產(chǎn)品不斷迭代，根據(jù)客群不同需求繼而開發(fā)出獨(dú)院、合院、大院、平院、闊院等院子系產(chǎn)品。建筑設(shè)計(jì)沿襲大理白族傳統(tǒng)民居的“U型三坊一照壁”，外觀隱于在地村落，結(jié)構(gòu)形式也具有靈活多變的特點(diǎn)。

4、南中北三個(gè)區(qū)域各具主題特色，囊括國(guó)際高端、頤養(yǎng)生態(tài)、文藝慢生活等，覆蓋全齡段人群的度假需求。

5、高舉高打的生活配套，涵蓋國(guó)際五星級(jí)酒店、精品酒店、民宿、主題商業(yè)街、圖書館、健身中心、體驗(yàn)商業(yè)等各類業(yè)態(tài)，形成大理海西核心旅游度假生活圈。

6、打造“有溫度的社區(qū)”，通過社群活動(dòng)將有共同需求的人聚集起來，構(gòu)筑新的熟人圈。觸發(fā)、溝通、引導(dǎo)，讓鄰里之間發(fā)生溫暖的聯(lián)系，逐步將社區(qū)融合為具有相同興趣愛好的情感共同體，形成更大的聚集效應(yīng)。

 *本文來源：微信公眾號(hào)“ 房地產(chǎn)觀察家”（ID:realestatereview），作者：研究部，原標(biāo)題：《云南爆款文旅項(xiàng)目——大理的小院子》。