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不斷出售項(xiàng)目“回血”的央企華僑城集團(tuán)，再次因短期內(nèi)頻繁交易引發(fā)市場關(guān)注。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露的信息，10月22日至10月24日，華僑城掛牌轉(zhuǎn)讓旗下三家公司股權(quán)，分別為秦皇島華僑城實(shí)業(yè)有限公司70%股權(quán)、上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“上海華合”)50%股權(quán)以及上海華筵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“上海華筵”)50%股權(quán)，涉及總金額逾47億元。

對(duì)此，華僑城相關(guān)工作人員在接受財(cái)聯(lián)社記者采訪時(shí)表示，股權(quán)出售是新的發(fā)展模式下實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑，這一方式有利于公司進(jìn)一步聚焦主業(yè)，保證企業(yè)有更多的精力和資源集中到文旅產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)中。

不過，景鑒智庫分析師周鳴岐卻認(rèn)為，“華僑城通過資產(chǎn)騰挪的方式解決資金問題并非長久之計(jì)，目前公司支出壓力仍然較大，體現(xiàn)在歡樂谷和華僑城的前期開發(fā)支出，以及土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)開發(fā)的支出，當(dāng)務(wù)之急是加大對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)的探索，如何與地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成新的產(chǎn)業(yè)協(xié)同仍是難題?！?/p>

地產(chǎn)“輸血”文旅，頻繁轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目套現(xiàn)

自1997年深圳華僑城股份有限公司(華僑城A，000069.SZ)上市以來，其經(jīng)營模式一直是“旅游+地產(chǎn)”，在央企的光環(huán)下，成功打造了國內(nèi)第一代主題公園“歡樂谷”，并通過周邊配套開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)大規(guī)模盈利。

2015年段先念正式執(zhí)掌華僑城集團(tuán)后提出四個(gè)產(chǎn)業(yè)增長極：文化產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化、全域旅游、文化科技，將金融作為支撐點(diǎn)，并對(duì)外宣稱華僑城要成為“中國文化旅游業(yè)航空母艦”。

或因文旅項(xiàng)目沉淀大量現(xiàn)金，倒逼華僑城頻繁轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目套現(xiàn)。

“文旅類項(xiàng)目往往投資額巨大、建設(shè)周期長，且對(duì)內(nèi)容運(yùn)營整合要求極高。對(duì)于華僑城在云南發(fā)展文旅項(xiàng)目，投資周期與回收匹配問題依舊是最大的挑戰(zhàn)。表現(xiàn)在文旅項(xiàng)目由于投入大周期長，企業(yè)需要地方政府匹配一定的其他資源進(jìn)行補(bǔ)償，投入產(chǎn)出才能平衡，但項(xiàng)目地政府往往只希望企業(yè)投資，資源匹配不足?！比A僑城方面曾對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示。

根據(jù)華僑城官網(wǎng)信息，目前僅在粵港澳大灣區(qū)，該公司就開拓文旅綜合項(xiàng)目26個(gè)，未來預(yù)計(jì)投資總額超過1000億元；而2019年以來華僑城計(jì)劃投資超15個(gè)文旅項(xiàng)目，累計(jì)投資金額近1800億元。

同時(shí)開發(fā)多個(gè)文旅項(xiàng)目，導(dǎo)致了華僑城負(fù)債壓力加大，從數(shù)據(jù)上看，截至今年上半年，華僑城的負(fù)債總額超過千億，其中短期借款為280億元，比去年末增加了130%，凈負(fù)債率為106.22%。

“華僑城在文旅產(chǎn)業(yè)方面有基礎(chǔ)，全國有諸多大型項(xiàng)目，類似企業(yè)面臨兩個(gè)問題：開發(fā)周期比較長、消費(fèi)需求規(guī)律難以把握。此類企業(yè)當(dāng)前現(xiàn)金為王的導(dǎo)向應(yīng)該很明確，若是資金壓力大，轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目也是需要的?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是分析。

迄今為止，華僑城依然采用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為文旅業(yè)務(wù)“輸血”的模式。據(jù)華僑城A過往財(cái)報(bào)顯示，2014年到2018年，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收占比分別為48.54%、59.56%、54.3%、54.7%、59.1%，到2019年6月底，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收121億元，占比70%左右。

歡樂谷模式?jīng)]落，文旅業(yè)務(wù)缺少實(shí)力IP

此外，華僑城A 2019年半年報(bào)顯示，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率達(dá)80.57%，旅游綜合業(yè)務(wù)毛利率則持續(xù)下滑至32.61%，營業(yè)成本增速卻達(dá)到32.06%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這一發(fā)展趨勢與其提出的文旅為主的發(fā)展模式并不相符，且在國內(nèi)外主題公園相繼涌入市場的沖擊下，歡樂谷客流出現(xiàn)下滑。

“歡樂谷是國內(nèi)比較早和規(guī)模較大的都市娛樂型樂園，但其主題特性不明顯，更偏重于游樂園。迪士尼進(jìn)入后，對(duì)中國本土主題公園必然會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊，歡樂谷也不例外，這也是華僑城在文旅項(xiàng)目上謀求轉(zhuǎn)型最主要的原因?！敝袊黝}公園研究院院長林煥杰告訴財(cái)聯(lián)社記者。

根據(jù)2018年一份華僑城公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，深圳歡樂谷、成都?xì)g樂谷和北京歡樂谷接待游客人數(shù)和門票收入出現(xiàn)負(fù)增長。其中，北京歡樂谷2017年接待游客341.63萬人，同比減少約24萬人，對(duì)應(yīng)門票收入減少1900萬元；成都?xì)g樂谷接待游客208.2萬人，同比減少約10萬人，收入減少近2000萬元；深圳歡樂谷接待游客295.55萬人，同比減少約5萬人，收入減少近2000萬元。

“歡樂谷模式不具備成本優(yōu)勢，像華強(qiáng)方特這類主題樂園都是使用自己研發(fā)的游樂設(shè)備，有利于成本管控。而歡樂谷依靠購買設(shè)備，前期購買和后期維護(hù)成本高?！敝茗Q岐對(duì)財(cái)聯(lián)社記者指出。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，在今年10月華僑城掛牌出售的三個(gè)項(xiàng)目中，上海華合、上海華筳屬于典型的地產(chǎn)公司，符合其去地產(chǎn)化戰(zhàn)略?！皬娜A僑城今年賣出和買入的項(xiàng)目來看，在有意淡化開發(fā)商的形象?！?/p>

“華僑城在轉(zhuǎn)型的當(dāng)口選擇大力發(fā)展文旅也是順應(yīng)主流，但從其目前的操作來看，仍是資產(chǎn)騰挪，優(yōu)化現(xiàn)有資產(chǎn)，還沒有比較有代表性的文旅項(xiàng)目出現(xiàn)?！绷譄ń苋缡钦f。

事實(shí)上，華僑城文旅項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)從主題公園向特色小鎮(zhèn)、度假酒店開發(fā)及文化業(yè)務(wù)板塊延伸，但市場評(píng)價(jià)仍集中于對(duì)其地產(chǎn)模式的肯定。華創(chuàng)證券一位分析師指出，華僑城的旅游地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)模式非常清晰，有利于其擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，拿地優(yōu)勢明顯。

在主題公園運(yùn)作上，周鳴岐認(rèn)為，沒有IP是華僑城目前最大的短板，“上海歡樂谷的衰落，就是敗給IP內(nèi)容豐富的迪士尼?！?/p>

此外，華僑城近年重點(diǎn)布局特色小鎮(zhèn)。華僑城集團(tuán)董事、總經(jīng)理姚軍曾公開表示，華僑城集團(tuán)將力爭在5年內(nèi)投資建設(shè)50個(gè)特色小鎮(zhèn)。其中，位于成都市西南安仁古鎮(zhèn)一直是華僑城發(fā)展特色小鎮(zhèn)的代表，發(fā)展模式對(duì)標(biāo)烏鎮(zhèn)與古北水鎮(zhèn)。

上述券商分析師表示，安仁古鎮(zhèn)發(fā)展處于起步階段，客流與影響力還不能與烏鎮(zhèn)等相比，從其近年承辦的項(xiàng)目來看，未來還是以舉辦有影響力的會(huì)議為主，安仁小鎮(zhèn)項(xiàng)目計(jì)劃投資規(guī)模為100億元，目前仍有項(xiàng)目在完善。

*本文來源：財(cái)聯(lián)社，作者：李丹昱 楊依依，原標(biāo)題：《一周內(nèi)出售三項(xiàng)目股權(quán)“回血” 華僑城“文旅大計(jì)”遭遇現(xiàn)金流壓力》。