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近年來，在押中爆款電影的同時(shí)，北京文化股價(jià)炒作、股東頻繁減持、溢價(jià)收購(gòu)等一系列舉動(dòng)備受爭(zhēng)議。近日，北京文化公告擬以8.4億元的價(jià)格，收購(gòu)北京東方山水度假村有限公司100%股權(quán)一事，又再度引發(fā)爭(zhēng)議。

掏空現(xiàn)金高價(jià)買地

10月15日，北京文化發(fā)布2019年三季度報(bào)告。由于確認(rèn)了《流浪地球》票房收入，北京文化前三季度各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)，其營(yíng)業(yè)收入同比翻番；扣非后凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)162%。三季報(bào)完全扭轉(zhuǎn)了北京文化的虧損局面，發(fā)布三季報(bào)當(dāng)天，北京文化同時(shí)發(fā)布了收購(gòu)北京東方山水度假村有限公司（下稱“東方山水”）100%股權(quán)的公告。公告顯示，北京文化與北京南都國(guó)際經(jīng)貿(mào)有限公司、北京漢邦國(guó)信集團(tuán)有限公司簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以自有資金購(gòu)買其持有的東方山水100%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)為8.4億元，交易完成后，東方山水將納入并表范圍。

東方山水的經(jīng)營(yíng)范圍為“中餐冷葷”，與北京文化的主業(yè)并無聯(lián)系。北京文化此次收購(gòu)，看中的是東方山水位于北京市密云區(qū)穆家峪鎮(zhèn)閣老峪村北的18.72萬(wàn)平方米國(guó)有土地使用權(quán)。北京文化稱，取得該18.72萬(wàn)平方米土地使用權(quán)后，將結(jié)合公司IP資源，打造北京文化密云國(guó)際電影文旅項(xiàng)目。

北京文化的收購(gòu)公告一經(jīng)刊出，便引發(fā)了市場(chǎng)質(zhì)疑。一方面，東方山水資產(chǎn)評(píng)估值為3.43億元，然而交易價(jià)格為8.4億元；另外，半年報(bào)顯示，截至2019年6月30日，北京文化持有的貨幣資金僅為2.18億元。這起交易也引起了交易所關(guān)注，10月17日，深交所對(duì)北京文化發(fā)出關(guān)注函，要求北京文化說明此次交易定價(jià)的依據(jù)及合理性，以及公司將如何支付這筆交易費(fèi)用。北京文化的回復(fù)顯示，扣除標(biāo)的公司賬面資金4000萬(wàn)元，其實(shí)際需要支付8億元。其中以賬面自有資金支付第一期2億元，隨后在完成工商變更后，用18.72萬(wàn)平方米土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款融資4億元，支付3.2億元交易款，剩下2億元交易款使用銀行貸款等方式支付。這意味著，為了買下這塊地，北京文化不僅需要掏空賬面資金，還需要背負(fù)大量銀行貸款，僅財(cái)務(wù)費(fèi)用每年就需要3000萬(wàn)元，可謂代價(jià)巨大。

市場(chǎng)的質(zhì)疑并沒有阻擋北京文化的腳步。工商信息顯示，2019年10月23日，距離收購(gòu)公告披露僅約一周時(shí)間，東方山水股權(quán)就完成了變更，北京文化持有其100%股權(quán)，而北京文化直到10月24日才回復(fù)深交所的問詢函。

文旅項(xiàng)目還是地產(chǎn)項(xiàng)目?

作為一家以影視為主業(yè)的公司，在行業(yè)寒冬的情況下，北京文化的手頭并不寬裕。2019年三季報(bào)顯示，公司期末持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅為3.5億元，那么，北京文化為何會(huì)在此時(shí)耗費(fèi)巨資購(gòu)買一塊地？

實(shí)際上，深交所也對(duì)此提出了疑問，要求北京文化說明此次交易的必要性，購(gòu)買土地的具體用途以及開發(fā)建設(shè)周期。北京文化稱，為了公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，公司決定在北京建設(shè)密云電影文旅項(xiàng)目，該項(xiàng)目距離密云中心城區(qū)12公里，主要通過北京文化電影IP，打造影視主題為主、商區(qū)+酒店為核心的電影文旅項(xiàng)目，并配套攝影棚、封神之城、多功能影院、親子類主題樂園、明星餐飲街區(qū)、主題酒店設(shè)施等。

目前該項(xiàng)目尚處于初步規(guī)劃期，具體的建設(shè)內(nèi)容尚未公布。按照計(jì)劃，最終規(guī)劃建設(shè)將在政府整體地段規(guī)劃批復(fù)完成后進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為3-5年。實(shí)際上，目前北京文化自主開發(fā)并持有的知名IP并不多，北京文化最為重視、投入最多的“封神”IP目前仍處于開發(fā)期，最終的影響力存在較大不確定性。IP還未真正走向市場(chǎng)，北京文化卻已將“封神之城”列為待開發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)公告，該項(xiàng)目雖然以影視為主題，但核心為商區(qū)+酒店，將建設(shè)多項(xiàng)商業(yè)設(shè)施，而攝影棚等影視工程僅為配套設(shè)施。因此，該項(xiàng)目更像是一個(gè)以電影文旅為名的地產(chǎn)項(xiàng)目。

國(guó)內(nèi)某影視公司高管沈凌告訴證券時(shí)報(bào)記者，影視基地、攝影棚是專門供拍攝使用的，公司一般提供的是基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)，酒店公寓等會(huì)針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的功能需求設(shè)計(jì)，屬于配套?！叭绻プ鲆粭l街，用地成本加上建筑成本，做好了就等于做房地產(chǎn)了。”沈凌直言。

寒冬期的逆勢(shì)之舉

即便拋開密云影視文旅項(xiàng)目的性質(zhì)不談，面對(duì)影視行業(yè)近兩年的狀況，北京文化想要從該項(xiàng)目中取得收益也并不容易。

去年以來，國(guó)內(nèi)電影、電視劇投資減少，開工劇組銳減，今年包括橫店影視城在內(nèi)的一些影視基地就被曝出十分冷清。對(duì)于建設(shè)密云影視文旅項(xiàng)目，北京文化的一個(gè)重要理由是，公司每年開發(fā)影視項(xiàng)目多達(dá)十余部，通過電影文旅項(xiàng)目配套建設(shè)影棚、導(dǎo)演工作室、酒店會(huì)議等設(shè)施，有利于公司吸引和整合更多行業(yè)資源。

單靠北京文化一家公司每年的十幾個(gè)項(xiàng)目，顯然難以撐起該電影文旅項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)。據(jù)沈凌介紹，行業(yè)內(nèi)拍攝現(xiàn)代時(shí)裝戲大多都是實(shí)景，比如寫字樓、餐廳、咖啡廳等，劇組只需支付場(chǎng)租費(fèi)；真正需要使用攝影棚，到影視基地拍攝的是古裝劇、年代劇等。一個(gè)影視基地能否吸引劇組去拍攝，受很多因素影響。“光建好了影視基地還不行，飛機(jī)火車去那里方便與否，吃、住等都是問題，而這些往往是一家影視公司無法單獨(dú)撬動(dòng)的?！鄙蛄璞硎?。

這種案例在以往并不鮮見。據(jù)沈凌介紹，國(guó)內(nèi)也有一些公司，在拍攝古裝劇時(shí)會(huì)在某地建設(shè)一座影視城，但一般規(guī)模不大。由于地理位置、周邊配套、項(xiàng)目質(zhì)量等因素影響，這些拍攝基地使用完后往往很難變成文旅項(xiàng)目?！澳壳皣?guó)內(nèi)各種拍攝場(chǎng)地已經(jīng)不少了，真正缺乏的是規(guī)模大、專業(yè)的，這類項(xiàng)目還不多。”沈凌對(duì)記者表示。

相對(duì)于國(guó)內(nèi)一些動(dòng)輒占地?cái)?shù)千畝的拍攝基地，北京文化這塊占地18.72萬(wàn)平米（約合280畝）的土地，即便全部建設(shè)影視相關(guān)項(xiàng)目，顯然也稱不上大。

*本文來源：證券時(shí)報(bào)，作者：文華，原標(biāo)題：《掏空現(xiàn)金溢價(jià)買地 北京文化寒冬期豪賭電影文旅》。