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從海南到云南，海景系、山林系、古鎮(zhèn)系、溫泉系，開發(fā)商搶占景觀地塊，打造出了眾多的文旅地產(chǎn)項目。而這些項目的實踐，側(cè)面反映出依托傳統(tǒng)旅游景區(qū)是成功的必要條件。

位于廣東省惠州市惠東縣平山鎮(zhèn)南部的巽寮灣或許就是這樣的產(chǎn)物。

巽寮灣以海水潔凈和潔白的白沙沙灘聞名，因此被稱為“天賜白沙堤”。11月12日，巽寮濱海旅游度假區(qū)赤砂村地段兩宗住宅用地出讓，總占面積約8.23萬平方米，最終，地塊被星河地產(chǎn)子公司以總底價3.92億元竟得，成交樓面價約2871元/平方米。

據(jù)了解，這兩宗地將作為星河智匯文旅小鎮(zhèn)的后續(xù)開發(fā)儲備用地。這次成交地塊面積雖然不大，但此前星河已在該區(qū)域拿下了13宗地塊，其對該區(qū)域的布局決心可見一斑。

先行者的布局

巽寮灣盡管風(fēng)景獨美，但直到上世紀(jì)90年代初期，這里仍是一片依賴漁業(yè)，“靠天吃飯”的地區(qū)。到了1996年，意識到了巽寮灣地區(qū)的圖特地理位置和豐富的旅游資源的惠州市政府，決定將其確定為一級旅游功能區(qū)和一級保護(hù)區(qū)。

2002年初，惠州市政府批準(zhǔn)成立巽寮濱海旅游度假區(qū)管理委員會，對巽寮旅游資源實行統(tǒng)一保護(hù)、統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理。根據(jù)資料顯示，該片區(qū)管理的總地理面積達(dá)74.28平方公里。

討論巽寮灣地區(qū)的文旅地產(chǎn)投資，沒有人能繞開此地的先行者金融街控股。

2005年，惠州市引進(jìn)了金融街惠州置業(yè)有限公司對巽寮濱海旅游度假區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，金融街由此成為了該區(qū)域第一個外地開發(fā)商。

根據(jù)資料，金融街巽寮灣項目，總投資200億元，規(guī)劃用地29平方公里，分北、中和南三個片區(qū)開發(fā)，細(xì)分可分為游艇俱樂部、旅游商業(yè)街、五星級酒店群、公寓、別墅等業(yè)態(tài)，按主要功能可分為銷售型產(chǎn)品和旅游經(jīng)營類產(chǎn)品兩大類。

國內(nèi)開發(fā)商在開發(fā)文旅地產(chǎn)項目時，常態(tài)化分為兩種模式。

一種是“先旅游、后地產(chǎn)、再運營”的模式，通過開發(fā)旅游項目提升該區(qū)域周邊地區(qū)的土地價值，帶動人流和城市熱度，后期再開發(fā)旅游區(qū)周邊的高檔住宅，通過住宅銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流來填補(bǔ)旅游開發(fā)的投入。該模式的典型代表是華僑城。

另外一種則是“先地產(chǎn)、后文旅、再運營”的模式，開發(fā)旅游資源的同時，住宅捆綁開發(fā)，前期通過住宅產(chǎn)品的大量銷售迅速回籠資金，到后期再加強(qiáng)周邊的文旅設(shè)施配套及度假區(qū)的建設(shè)。這一種模式的代表則是恒大。

金融街采取的則是后者。在2008年6月，金融街推出第一期銷售型產(chǎn)品鳳池島酒店公寓，后再陸續(xù)推出海尚灣畔酒店式公寓、海世界公寓、融璽別墅等等。

據(jù)了解，這些銷售型產(chǎn)品均采取酒店式公寓的方式進(jìn)行包裝出售。業(yè)主購買后托管給酒店公司統(tǒng)一進(jìn)行裝修運營，而產(chǎn)權(quán)在自己手上，每月酒店公司按照保底租金+按比例經(jīng)營分紅，返利給業(yè)主。

據(jù)觀點指數(shù)調(diào)查，在金融街的項目中，購房者在購買后均簽訂合同委托金禧麗景酒店去管理，而金禧麗景酒店為金融街控股孫公司。其他同區(qū)位海景公寓，如海宸世家、九銘嶼海也以同樣的方式出售和運營。

而總投資約100億元的巽寮金海灣中區(qū)深藍(lán)小鎮(zhèn)，到2010年1月才開工，同樣由金融街控股開發(fā)，定位為平海半島游客集散地，天后宮商業(yè)街及紅樹林酒吧街就在其中，可以為旅客提供餐飲服務(wù)和民宿旅游體驗。小鎮(zhèn)與周遭的酒店式公寓相輔相成，酒店式公寓帶來了住宿的游客，開發(fā)商也借由小鎮(zhèn)的開發(fā)得以提高公寓銷售的定價。

另外，在金融街巽寮灣項目的南區(qū)，目前還有游艇小鎮(zhèn)項目在建，主要為獨棟別墅，小鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)立游艇會所和游艇碼頭，為針對高端客戶訂制的銷售型產(chǎn)品。

后來者的落子

由于惠東縣緊貼深圳，巽寮灣區(qū)域的投資性物業(yè)許多都被來自深圳的業(yè)主持有，嗅到氣息的深圳開發(fā)商對這一片區(qū)的投資熱情也不斷高漲。

2016年7月4日，來自深圳的星河地產(chǎn)入股惠州市南乾實業(yè)有限公司，與深圳市寶興乾林投資共同開發(fā)惠東巽寮灣地區(qū)旅游項目?；葜菔心锨瑢崢I(yè)在巽寮灣儲備用地約21萬平方米，星河地產(chǎn)入股后，對項目將占主導(dǎo)開發(fā)權(quán)。

今年11月12日，星河地產(chǎn)再以南乾實業(yè)的名義摘得兩宗合共8.23萬平方米的地塊，由此星河地產(chǎn)在巽寮灣合共儲備15宗地塊，將作為星河智匯文旅小鎮(zhèn)的后續(xù)開發(fā)儲備用地。

根據(jù)公開資料，星河智匯文旅小鎮(zhèn)分為星河山海半島、星河銀海灣和星河智谷三大部分，總占地3.22平方公里。盡管與金融街項目的總體量相比有一定距離，但之所以放在一起對比，是因為星河智匯文旅小鎮(zhèn)仍是該區(qū)少有的大盤規(guī)劃，二是在巽寮灣目前幾近由“海岸線”變?yōu)椤胺堪毒€”的“盛況”下，少有把文旅配套設(shè)施還考慮在內(nèi)的開發(fā)商。

目前已建成的山海半島一期為住宅+別墅的混合體。另外，山海半島在建部分，按配套規(guī)劃又可分為高爾夫莊園、發(fā)現(xiàn)山谷、LOHAS樂活小鎮(zhèn)；星河智谷則主要發(fā)展創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游度假、區(qū)域性消費等產(chǎn)業(yè)。從規(guī)劃上看，整個項目同樣是“先地產(chǎn)、后文旅”的模式。

實際上，由巽寮灣濱海旅游度假區(qū)延伸到整個惠東縣，往南去到大亞灣，往北、往東延伸到整個大亞灣，能夠在“先地產(chǎn)”后，真正加上文旅配套，能通過系統(tǒng)運營吸引旅客逗留游玩的開發(fā)商，可以說是鳳毛麟角。

巽寮灣區(qū)域內(nèi)的部分小鎮(zhèn)項目，僅是因為建筑風(fēng)格而成為了網(wǎng)紅景點，但主要規(guī)劃還是低層住宅。游客匆匆，拍照而去，如何真正豐富巽寮灣的文旅業(yè)態(tài)，使其成為大灣區(qū)內(nèi)具有地區(qū)特色的項目，是域內(nèi)所有開發(fā)商需要思考的文旅命題。

*本文來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)，作者：黎浩然，原標(biāo)題：《原報告 | “白沙堤”上的文旅棋局》。