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近年來(lái)，為了在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)降低負(fù)債，華僑城一直上演左手重資拿地，右手瘋狂變賣資產(chǎn)的戲碼。而今年因受疫情影響，該模式給華僑城帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)進(jìn)一步放大。頻繁的變賣資產(chǎn)、巨資拿地帶來(lái)的負(fù)債規(guī)模節(jié)節(jié)攀升和不知何時(shí)才能實(shí)現(xiàn)正向經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。

12月14日，華僑城公布11月份經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)，2020年前11個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售額為826.24億元。而在這個(gè)本不會(huì)超過(guò)一頁(yè)的月度簡(jiǎn)報(bào)里，除了三行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售情況，其余近兩頁(yè)是旅游綜合業(yè)務(wù)情況，且大量篇幅用在11-12月公司旅游業(yè)務(wù)的描述上，并沒(méi)有實(shí)際的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。

因受疫情影響，全國(guó)文旅產(chǎn)業(yè)都受到重創(chuàng)，華僑城也未能幸免，大篇幅描述旅游項(xiàng)目，未免有點(diǎn)欲蓋彌彰的意思。為此，華僑城被嘲笑，經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)變成了經(jīng)營(yíng)“海報(bào)”。

從目前來(lái)看，華僑城并未完全擺脫疫情印象，營(yíng)收雖實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，但增速不及過(guò)往，且業(yè)績(jī)表現(xiàn)只增收不增利。華僑城財(cái)報(bào)顯示，公司前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收333.94億元，同比增長(zhǎng)11.83%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)52.48億元，同比下降12.5%。

有意思的是，即使經(jīng)營(yíng)狀況如此嚴(yán)峻的情形下，華僑城前三季度依舊在瘋狂拿地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，華僑城豪擲351.18億元，新獲土地項(xiàng)目共23個(gè)。在“狂買”的同時(shí)，華僑城還開(kāi)啟了“狂賣”模式，只10月、11月，華僑城接連轉(zhuǎn)讓旗下15家公司和資產(chǎn)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓總價(jià)約99.4億。

然而，套現(xiàn)百億仍舊無(wú)法掩蓋華僑城高漲的負(fù)債率，接連踩中兩條紅線。近幾年，華僑城”左手“拿地，”右手“變賣資產(chǎn)，激進(jìn)押注文旅之殤在疫情沖擊下一覽無(wú)余。

激進(jìn)拿地，甩賣應(yīng)對(duì)

華僑城的主要業(yè)務(wù)目前分為兩大部分，房地產(chǎn)和文旅產(chǎn)業(yè)，旗下文旅產(chǎn)品知名度較高，歡樂(lè)谷、世界之窗、華僑城等都出自華僑城之手。

今年上半年，因受疫情影響，國(guó)內(nèi)文化旅游市場(chǎng)整體遭受重創(chuàng)，華僑城的文旅業(yè)務(wù)也遭受到了重創(chuàng)。根據(jù)華僑城上半年財(cái)報(bào)顯示，公司旗下共有21家景區(qū)、25家酒店、1家旅行社及2家開(kāi)放式旅游區(qū)，共接待游客829.7萬(wàn)人次，只為去年同期47%的水平。公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為-95.95億元，較上年同期減少10.5億元。雖然下半年有所恢復(fù)，但依然難掩華僑城的文旅業(yè)務(wù)的疲態(tài)。

即便業(yè)務(wù)遭受到重創(chuàng)，但華僑城依舊不改以往瘋狂拿地的本色。財(cái)報(bào)顯示，截至今年三季度，華僑城斥資351.18億元，共新獲23個(gè)土地項(xiàng)目，其中有14個(gè)，約六成的土地項(xiàng)目用于文旅產(chǎn)業(yè)。

文旅項(xiàng)目它和一般的地產(chǎn)項(xiàng)目不太一樣，很多房企都有做文旅項(xiàng)目，但很難做好。大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入文旅行業(yè)的初衷是獲取土地儲(chǔ)備，但文旅項(xiàng)目的復(fù)雜度與傳統(tǒng)成熟開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相比是指數(shù)增長(zhǎng)。文旅項(xiàng)目通常需要大量的資金投入，但回收周期往往很長(zhǎng)，這與大部分金融資本喜歡短投資、快回報(bào)率相矛盾。

以國(guó)內(nèi)某文旅地產(chǎn)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的投資額至少在50億元左右，而資金的回報(bào)周期需要30-50年，在此之中，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本也是對(duì)資金鏈的一道考驗(yàn)。而布局文旅項(xiàng)目，耗費(fèi)了華僑城大量資金。所以就出現(xiàn)了如今一邊賣文旅項(xiàng)目，一邊又拿文旅項(xiàng)目的奇怪舉動(dòng)。

華僑城今年瘋狂轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)，只10月、11月，華僑城擬轉(zhuǎn)讓15家公司和資產(chǎn)股權(quán)，除部分未披露轉(zhuǎn)讓底價(jià)的以外，已公布轉(zhuǎn)讓底價(jià)的涉及金額約99.4億。

據(jù)悉，華僑城這種左手拿地，右手變賣資產(chǎn)的”戲碼“從2017年就開(kāi)始了，尤其近兩年有過(guò)之無(wú)不及。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年，華僑城新增了47個(gè)項(xiàng)目，土地總價(jià)款高達(dá)745億，掛牌股權(quán)出讓22家公司，涉及金額200億左右。相比之下，今年的”買賣“還有所收斂。

在這些被拋售的資產(chǎn)中，因多為文旅產(chǎn)業(yè)方面持續(xù)虧損或開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的所謂”不良資產(chǎn)“，被外界認(rèn)為，華僑城在”優(yōu)化資產(chǎn)“，推動(dòng)公司向”文旅+新型城鎮(zhèn)化“的轉(zhuǎn)型。

既然要推動(dòng)公司向文旅方面的轉(zhuǎn)型，卻為何要出售文旅項(xiàng)目股權(quán)呢？據(jù)哦統(tǒng)計(jì)，10月、11月兩個(gè)月中，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的子公司中有6家從事文旅業(yè)務(wù)，其中出售的大理?xiàng)铥惼即髣≡捍嬖谥T多疑問(wèn)。

10月9日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露，華僑城母公司華僑城集團(tuán)擬出售楊麗萍大劇院95%即其全部持有的股權(quán)。

大理華僑城楊麗萍大劇院是華僑城在大理開(kāi)放的第一個(gè)景區(qū)項(xiàng)目，于2015年開(kāi)建，總投資額1.5億元，在今年9月向公眾開(kāi)放，大劇院的建造意欲打造大理文化旅游新IP、大理古城景區(qū)新地標(biāo)，從開(kāi)建到開(kāi)放一直備受關(guān)注。

截至今年8月31日，楊麗萍大劇院處于虧損狀態(tài)，凈虧損17.17億元。文旅產(chǎn)業(yè)本就是資金密集型產(chǎn)業(yè)且回收周期長(zhǎng)，而楊麗萍大劇院又是剛開(kāi)放不久，還是云南文旅的焦點(diǎn)，前景自然無(wú)需擔(dān)憂，但華僑城還是決定全部出售手中全部股權(quán)。

加速股權(quán)轉(zhuǎn)讓，穩(wěn)住”三道紅線“

華僑城近三年的這種激進(jìn)拿地又瘋狂”變賣“項(xiàng)目資產(chǎn)，導(dǎo)致公司負(fù)債飆升，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流急速下降。在2017年以前，華僑城的負(fù)債總額每年最多有200多億的增加，而2017年公司負(fù)債總額從2016年的982.29億元，飆升到1519.87億元，同比增長(zhǎng)54.7%，截至今年三季度，華僑城負(fù)債總額高達(dá)3291.39億元；公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流從2016年的44億元，2017年急速下滑到-77億元，近三年都為實(shí)現(xiàn)凈流入，截至今年三季度經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈流出22.38億元。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，華僑城甩賣資產(chǎn)和拿地是在不斷平衡和優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，另外，作為央企的華僑城在融資和負(fù)債方面容易受管控，所以需要注意資產(chǎn)負(fù)債狀況。

2019年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，華僑城均處于絕對(duì)的安全指數(shù)之下。今年上半年，華僑城剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為71.25%（剔除預(yù)收款后負(fù)債率小于70%），凈負(fù)債率為111.24%（凈負(fù)債率小于100%），觸及兩條紅線。

經(jīng)過(guò)不斷出售旗下公司股權(quán)和資產(chǎn)，今年三季度負(fù)債情況有所好轉(zhuǎn)。三季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，華僑城剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率已下降到紅線以下，分別為69.6%、96.44%，雖回到綠檔，但距離紅線也只有一步之遙，四季度瘋狂賣地，或是為了今年穩(wěn)步回歸到三條紅線之下，以不影響明年的融資。

這從華僑城今年的拿地策略上，也能看到端倪。今年上半年，華僑城新獲取14個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)建筑面積642萬(wàn)平米，主要集中在襄陽(yáng)、鄭州、武漢、肇慶、中山、江門等二、三線城市。下半年，華僑城拿地頻率降低，只在南京、成都、上海等一線，或者強(qiáng)二線城市拿地。

疫情是塊”試金石“，大浪淘沙，有的企業(yè)被淘汰，有的企業(yè)起來(lái)了。華僑城就是在非典之后起來(lái)的，跨出深圳，將歡樂(lè)谷”落戶“北京，乃至全國(guó)，成為目前國(guó)內(nèi)最大的文旅生態(tài)。而這次疫情，把華僑城近三年激進(jìn)押注文旅帶來(lái)的弊端顯露無(wú)遺。

近年來(lái)，華僑城主打品牌—?dú)g樂(lè)谷游客增長(zhǎng)乏力甚至出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，如，今年上半年接待游客量不到去年的一半；多地歡樂(lè)谷接待游客量出現(xiàn)下降，其中北京、深圳接待游客量在2016、2017年連續(xù)兩年下降。

加之行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，有報(bào)告顯示，目前中國(guó)現(xiàn)有主題樂(lè)園項(xiàng)目58個(gè)，預(yù)計(jì)2025年將新增70個(gè)，海外主題公園也在布局中國(guó)市場(chǎng)，華僑城能夠保住”文旅大哥“的稱號(hào)還未可知。

*本文來(lái)源：環(huán)球老虎財(cái)經(jīng)，作者：常倩倩，原標(biāo)題：《經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)成“海報(bào)”，華僑城激進(jìn)押注文旅之殤！》。