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2011年，華僑城集團(tuán)總經(jīng)理任克雷在歡樂(lè)海岸的試營(yíng)業(yè)典禮上表示， “歡樂(lè)海岸是華僑城集團(tuán)的一種新商業(yè)模式，也是集團(tuán)未來(lái)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展方面新的增長(zhǎng)點(diǎn)”。

許多業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，由于歡樂(lè)海岸模式盈利可觀、可復(fù)制性高，將是華僑城集團(tuán)下一輪面向全國(guó)擴(kuò)張的重點(diǎn)布局產(chǎn)品。

一、 從四代產(chǎn)品更新，看歡樂(lè)海岸的優(yōu)勢(shì)與創(chuàng)新

華僑城集團(tuán)成立于1985年，1989年開(kāi)始進(jìn)行主題公園類(lèi)景區(qū)開(kāi)發(fā)，是我國(guó)著名的旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。成功開(kāi)創(chuàng)了錦繡中華、歡樂(lè)谷、東部華僑城、歡樂(lè)海岸等主題公園模式，隨著旅游業(yè)的發(fā)展，華僑城集團(tuán)旗下主題公園也經(jīng)歷了從單一功能到復(fù)合多元、從靜態(tài)觀光到動(dòng)態(tài)參與、休閑娛樂(lè)的不斷轉(zhuǎn)變，大致可分為四個(gè)階段。

二、深圳歡樂(lè)海岸概況

1. 業(yè)態(tài)布局及市場(chǎng)定位

歡樂(lè)海岸項(xiàng)目于2005年立項(xiàng)，總投資額達(dá)20億元。項(xiàng)目占地面積125萬(wàn)平方米，由北部城市自然保護(hù)區(qū)與南部都市文化娛樂(lè)區(qū)兩大中心，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、展覽、旅游、商務(wù)六大主題板塊構(gòu)成。

其中城市自然保護(hù)區(qū)擁有濕地、湖泊與林地約69萬(wàn)平方米，是中國(guó)唯一地處城市腹地的濱海紅樹(shù)林濕地；都市文化娛樂(lè)區(qū)圍繞人工建造的中心湖區(qū)進(jìn)行建設(shè)，占地約56萬(wàn)平方米， 除了配備有購(gòu)物中心、環(huán)球美食主題街、中影影城、高端會(huì)所等，還配套了歡樂(lè)海岸水秀劇場(chǎng)、海洋奇夢(mèng)館等主題文化娛樂(lè)場(chǎng)館，目標(biāo)群體為中高收入的都市家庭市場(chǎng)、白領(lǐng)市場(chǎng)及商旅人群。

2. 地位位置優(yōu)越

歡樂(lè)海岸地處深圳福田、前海雙中心中核區(qū)，緊鄰深圳西部通道和深圳灣口岸，與香港隔海相望。南臨濱海大道，是深圳灣15公里濱海休閑長(zhǎng)廊的東起點(diǎn)；北靠華僑城城區(qū)優(yōu)質(zhì)生活圈及主題公園群；東接福田，西面為濱海高端住宅。

3.商業(yè)配比與主要收益

歡樂(lè)海岸商業(yè)總體建筑面積約為30萬(wàn)平方米，主要分布在以特色零售為主的歡樂(lè)海岸購(gòu)物中心和以餐飲娛樂(lè)為主的曲水灣。歡樂(lè)海岸總體商業(yè)業(yè)態(tài)比例：零售：餐飲：娛樂(lè)：生活配套獨(dú)立項(xiàng)目約為39:32:26:4。

歡樂(lè)海岸項(xiàng)目中回流現(xiàn)金最快的是藍(lán)楹灣度假公寓與華會(huì)所，平均年收入可以達(dá)到10億元，購(gòu)物中心年收入也在1.5億元左右，另外酒吧街、曲水街(餐飲)、藍(lán)汐精品酒店(房間數(shù)57間)、萬(wàn)豪行政公寓(155間客房)等每年也有近億元收入。

4. 商業(yè)物業(yè)租金可成長(zhǎng)空間大

2014年，深圳羅湖區(qū)萬(wàn)象城商鋪?zhàn)饨鹪?500-1800元/月/㎡，金光華廣場(chǎng)租金在1200-1500元/月/㎡。2015年第一季度，深圳全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金達(dá)256元/月/㎡，其中福田CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓第一季度平均租金每月達(dá)273元/月/㎡，福田中心區(qū)卓越世紀(jì)中心寫(xiě)字樓平均租金為330元/月/㎡。歡樂(lè)海岸購(gòu)物中心于2013年投入運(yùn)營(yíng)，目前頂層商務(wù)中心租金約在230元/月/㎡，曲水街餐飲商鋪?zhàn)饨鹨苍?00元/月/㎡，與深圳平均水平相比，還有很大提升空間。

三、深圳歡樂(lè)海岸的經(jīng)營(yíng)模式分析

優(yōu)勢(shì)：

歡樂(lè)海岸是華僑城第四代主題園區(qū)的開(kāi)篇之作，是華僑城集團(tuán)綜合多年旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn)，并融合自身在文化、酒店、公寓等多方面的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，突破歡樂(lè)谷擴(kuò)張模式瓶頸的一次創(chuàng)新。優(yōu)勢(shì)集中表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.歡樂(lè)海岸投入運(yùn)營(yíng)不到兩年，依賴高端物業(yè)實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金的收支平衡，未來(lái)如果配套部分住宅產(chǎn)品，將會(huì)在短期內(nèi)獲得更大的經(jīng)濟(jì)收益。

2.作為城市生活空間的一部分，兼顧生態(tài)保護(hù)的同時(shí)獲得可觀的經(jīng)營(yíng)性收益。從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，優(yōu)質(zhì)城市生活中心的營(yíng)建可極大提升周?chē)貕K價(jià)值。該模式讓華僑城在與地方政府的談判過(guò)程中更能掌握主動(dòng)權(quán)，極易實(shí)現(xiàn)異地復(fù)制。

3.只租不售的經(jīng)營(yíng)模式確保了華僑城集團(tuán)對(duì)產(chǎn)權(quán)的絕對(duì)擁有，有利于開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的統(tǒng)一規(guī)劃和管理，保留資源的完整性和高品味。最終形成高品質(zhì)的主題商業(yè)景區(qū)，從而獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性收益。

4.從本質(zhì)來(lái)看，歡樂(lè)海岸仍然是以“旅游+地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式為主，但不再以來(lái)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的短期銷(xiāo)售來(lái)反哺旅游業(yè)，而是通過(guò)高端消費(fèi)人群的集聚促進(jìn)商鋪?zhàn)饨鹬鹉晏嵘?，從長(zhǎng)期發(fā)展視角來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)和旅游的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

問(wèn)題：

1.先建設(shè)后招商，建設(shè)現(xiàn)狀與經(jīng)營(yíng)需求脫節(jié)。歡樂(lè)海岸購(gòu)物中心在沒(méi)有進(jìn)主力店招商的情況下，就開(kāi)始了規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工建設(shè)，現(xiàn)有購(gòu)物中心建設(shè)無(wú)法滿足商家的經(jīng)營(yíng)需求，導(dǎo)致項(xiàng)目招商困難重重。進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)階段之后，影城、海洋館、水秀劇場(chǎng)、會(huì)所等都步入實(shí)際運(yùn)營(yíng)，作為重要生活配套的O.PLAZA購(gòu)物中心招商卻屢遭困境。

2.文化旅游項(xiàng)目回報(bào)周期長(zhǎng)，優(yōu)勢(shì)未顯現(xiàn)。2013年12月華僑城集團(tuán)發(fā)布公告，把深圳歡樂(lè)海岸旗下的“水秀”及“海洋奇夢(mèng)館”兩項(xiàng)資產(chǎn)作價(jià)2.26億元出售予華僑城集團(tuán)的全資子公司深圳華僑城歡樂(lè)海岸投資有限公司，但華僑城將繼續(xù)保留這兩項(xiàng)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，原因就在于水秀劇場(chǎng)和海洋奇夢(mèng)館一直處于虧損的狀態(tài)。水秀劇場(chǎng)為全球最大的多媒體現(xiàn)代水秀劇場(chǎng)，投資規(guī)模近2億元，目前年均收入約3000萬(wàn)元。

四、寧波歡樂(lè)海岸的開(kāi)發(fā)模式提升

寧波華僑城歡樂(lè)海岸項(xiàng)目于2013年10月正式破土動(dòng)工，該項(xiàng)目是華僑城集團(tuán)在一線城市之外最大的文化旅游項(xiàng)目投資，總投資額超過(guò)百億。寧波歡樂(lè)海岸由位于鄞州集士港鎮(zhèn)桃源灣的四明山谷和位于鄞州濱江中心城區(qū)的歡樂(lè)海岸兩大主題板塊構(gòu)成。

從構(gòu)成內(nèi)容上來(lái)看，寧波項(xiàng)目是集合了華僑城集團(tuán)兩大主力產(chǎn)品東部華僑城和深圳歡樂(lè)海岸主要內(nèi)容的更加大型的綜合體；從經(jīng)營(yíng)模式上來(lái)看，延續(xù)了深圳歡樂(lè)海岸“主題商業(yè)”的經(jīng)營(yíng)理念，通過(guò)“生態(tài)旅游”與“城市生活”功能的結(jié)合及免費(fèi)開(kāi)放的經(jīng)營(yíng)方式，吸引新都市旅游群體的聚集，開(kāi)創(chuàng)城市優(yōu)質(zhì)生活空間打造新模式。

從盈利模式來(lái)看，寧波歡樂(lè)海岸除了由購(gòu)物、餐飲、會(huì)所、文化娛樂(lè)等項(xiàng)目之外，還配套有860000平方米住宅出售，預(yù)計(jì)將于2015年5月開(kāi)盤(pán)，將會(huì)成為寧波歡樂(lè)海岸后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要資金來(lái)源。