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房地產(chǎn)產(chǎn)品日漸豐富，如今不少投資者逐漸將目光轉(zhuǎn)向了住宅之外的其他產(chǎn)品，譬如產(chǎn)權(quán)式酒店。在中山，這種產(chǎn)權(quán)式酒店可由購(gòu)房者返租給開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，而開(kāi)發(fā)商則設(shè)定每年6%—8%的利率回報(bào)給客戶。由于收益高，穩(wěn)定性強(qiáng)，這種新型的投資模式在中山悄然走俏。

開(kāi)發(fā)商承諾8年返還總價(jià)52%

最近在繁華熱鬧區(qū)域，一些寫字樓、酒店一改過(guò)去傳統(tǒng)的出租、出售等銷售模式，轉(zhuǎn)而由開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售，業(yè)主則將產(chǎn)權(quán)委托給負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的酒店管理，獲取周期性的固定投資回報(bào)。此外，業(yè)主購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)酒店小戶型后，可以像普通商品房一樣進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押。目前，這種產(chǎn)權(quán)式酒店主要出現(xiàn)在市內(nèi)黃金消費(fèi)商圈路段。

位于東區(qū)孫文東路的鼎峰·時(shí)代大廈很早以前，就提出了產(chǎn)權(quán)式酒店概念?！爸恍枋赘?、8年包租、8年月月有租收、8年零月供、8年穩(wěn)賺總價(jià)52%回報(bào)”吸引了房產(chǎn)投資客眼球，從去年9月開(kāi)售至今，已賣出了100多套。

該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，鼎峰·時(shí)代大廈產(chǎn)權(quán)式酒店是全國(guó)最佳連鎖酒店巨頭“鉑濤集團(tuán)”(7天酒店母公司)旗下精品商務(wù)酒店—麗楓酒店全程運(yùn)營(yíng)，主力豪裝套間在25—45平方米之間，總套數(shù)為166套，均對(duì)外銷售。在房間內(nèi)，設(shè)有獨(dú)立臥室、衛(wèi)生間、沐浴間、寬敞明亮的窗戶，功能分區(qū)清晰，戶型緊湊實(shí)用。全屋酒店標(biāo)準(zhǔn)精裝、并配舒適大床、座椅、辦公桌、電視、冰箱、中央空調(diào)，全部一步到位。

“產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)啟了另一種投資新渠道，只需14萬(wàn)元即可做酒店房東，并且享受發(fā)展商8年超長(zhǎng)包租合同，每季度以現(xiàn)金方式返還租金，8年合共返還總價(jià)52%，年均回報(bào)率高達(dá)6.5%?！?/p>

該負(fù)責(zé)人表示，“在簽合同時(shí)，業(yè)主是和開(kāi)發(fā)商簽，而不是和負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的酒店簽，這樣就可以避免酒店提前撤場(chǎng)或結(jié)業(yè)，出現(xiàn)房間空置的情況。此外，由于合同約定了年回報(bào)率，所以一旦發(fā)生上述情況，開(kāi)發(fā)商將會(huì)按合同條款進(jìn)行賠償，以保障業(yè)主的權(quán)益?！?/p>

該負(fù)債人算了一筆賬，以一套售價(jià)34萬(wàn)元的酒店套房為例，目前商業(yè)類物業(yè)的首付為五成(即17萬(wàn)元)，貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%(6.55%×1.2=7.86%)。若以每年6.5%的回報(bào)率計(jì)算，8年下來(lái)共有17.68萬(wàn)元(34萬(wàn)×6.5%×8)。也就是說(shuō)，理論上每年的收益可以抵消大部分貸款支出。如果選擇一次性付款購(gòu)買的話，投資者可更早開(kāi)始獲得收益。

業(yè)內(nèi)人士稱市場(chǎng)仍需規(guī)范

“住宅、商鋪、寫字樓趨于飽和，產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，產(chǎn)權(quán)式酒店投資正當(dāng)其時(shí)，它將成為房市的又一亮點(diǎn)?！睗M堂紅的資深經(jīng)紀(jì)人表示。

該經(jīng)紀(jì)人介紹，投資產(chǎn)權(quán)式酒店，投資者實(shí)際上得到的是由管理方提供的“代客理財(cái)+投資置業(yè)”的服務(wù)。如果運(yùn)營(yíng)狀況良好，投資者一般不需要投入大量的資金，就可坐享其成，投資門檻不高，這也是產(chǎn)權(quán)式酒店為投資者追捧的因素之一。

產(chǎn)權(quán)式酒店，10年前誕生于海南省，目前這種項(xiàng)目已發(fā)展到幾百個(gè)，在北京、上海等大城市也有很多項(xiàng)目在建。但是產(chǎn)權(quán)酒店作為房地產(chǎn)和酒店業(yè)的結(jié)合產(chǎn)物，正處于發(fā)展初期，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不明確。因此，服務(wù)將是未來(lái)產(chǎn)權(quán)式酒店乃至整個(gè)酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)商的綜合素質(zhì)直接影響到投資者的效益。

好景地產(chǎn)總經(jīng)理李梅蘭提醒，產(chǎn)權(quán)式酒店一樣有風(fēng)險(xiǎn)，一般開(kāi)發(fā)商只與顧客簽訂3至5年的返租合同，一間普通酒店的生命力一般是5至10年。3到5年后，當(dāng)該酒店已經(jīng)落后于城市規(guī)劃，或者被另一些更高級(jí)的酒店所取代的時(shí)候，顧客將會(huì)出現(xiàn)招租困難的現(xiàn)象。在投資前，顧客應(yīng)該進(jìn)行認(rèn)真對(duì)比，思考。

投資提醒

投資產(chǎn)權(quán)式酒店日漸走俏，但業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽約時(shí)一定要留個(gè)心眼。按照一般流程，業(yè)主購(gòu)買酒店房間后，通常要和開(kāi)發(fā)商簽訂合同，約定出租時(shí)限、回報(bào)率，但在現(xiàn)實(shí)生活中，不少開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避方向，往往由自身旗下的運(yùn)營(yíng)公司或者是一些空殼公司與業(yè)主簽約。

對(duì)此，中山市政協(xié)委員、廣東萬(wàn)里海天律師事務(wù)所律師黃磊表示，合同的履行只能找合同的相對(duì)方，如果說(shuō)是開(kāi)發(fā)商另行組建了一個(gè)運(yùn)營(yíng)公司，并且以運(yùn)營(yíng)公司的名義與酒店購(gòu)房者來(lái)簽訂酒店運(yùn)營(yíng)合同的話，一旦最終不履行，那投資者只能去找這個(gè)運(yùn)營(yíng)公司，而不能去找開(kāi)發(fā)商。而開(kāi)發(fā)商所成立的運(yùn)營(yíng)公司可能是它的子公司，它的注冊(cè)資本可能會(huì)比較低，這里面就存在商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也就是主體履行能力的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

黃磊建議，對(duì)于有意投資產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者來(lái)說(shuō)，首先要客觀認(rèn)識(shí)這種運(yùn)營(yíng)模式所存在的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，出手前多方面了解開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)公司的實(shí)力。其次，在簽約合同方面，投資者需充分了解開(kāi)發(fā)商對(duì)運(yùn)營(yíng)公司的權(quán)利義務(wù)，今后一旦出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)公司該如何承擔(dān)責(zé)任、后續(xù)運(yùn)營(yíng)如何兌現(xiàn)等。

概念區(qū)分

產(chǎn)權(quán)式酒店：即酒店的開(kāi)發(fā)商將酒店的每一個(gè)客房分割出獨(dú)立產(chǎn)權(quán)分別出售給多個(gè)業(yè)主，業(yè)主通常委托開(kāi)發(fā)商或酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，并享受一定的分紅，業(yè)主每年擁有一定的時(shí)間段免費(fèi)入住。同時(shí)，業(yè)主可以轉(zhuǎn)賣、繼承、抵押、饋贈(zèng)。提供酒店服務(wù)，而部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)出售給一些投資者業(yè)主的，那么這樣的物業(yè)項(xiàng)目都稱之為產(chǎn)權(quán)式酒店。

酒店式公寓：是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓，它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，實(shí)際上是一種酒店的延伸業(yè)態(tài)。酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，所以從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。

公寓式酒店：簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，實(shí)為酒店。公寓式酒店產(chǎn)品擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，此外，公寓式酒店還能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。

因此在服務(wù)上，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒(méi)什么差別;它們之間的本質(zhì)差別在于酒店式公寓是提供了酒店式服務(wù)的公寓，而公寓式酒店則是在酒店客房中提供了相當(dāng)家庭設(shè)備(如廚具)的酒店，它的實(shí)質(zhì)還是酒店。