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在 2016 年之前，把自家閑置的空屋以低廉的價格出租給游客的情況，在日本法律里，都是違法的。伴隨著訪日游客的劇增，日本的住宿業(yè)開始蓬勃發(fā)展，保守的日本人，開始逐漸思考起如何把民宿合法化。

從今年 4 月份開始，日本的旅館業(yè)法終于對民宿有所實際意義上的放緩了。現(xiàn)在這條法律的適用范圍擴展到了全國的多個地方，同時，滯留時間縮短為了 2 天 1 晚，對于房屋面積的限制，人均 3.3 平方米以上即為合法。租用之前的申請也不再強硬，而是變成了“有向當(dāng)?shù)刈灾误w告知的義務(wù)”這樣的模糊說法。

民宿，閑置資源合理配置的新方向

隨著新生育人口減少，日本的閑置住宅越來越多。最近的一個數(shù)據(jù)顯示，在日本，總住宅數(shù)為 6063 萬戶，其中，閑置的住宅高達 820 萬戶。僅僅在東京，就有 81700 戶閑置住宅，大阪則有 67900 戶。擁有這些閑置住宅的屋主并不知道應(yīng)該怎樣處理這些空房，一方面，日本的房地產(chǎn)業(yè)一直都不十分景氣，二手房的買賣也不盡人意。另一方面，翻新舊房所要花費的金額巨大。這些房主們沒有將舊房翻新的意愿。

與此同時，東京、大阪等熱門旅游目的地城市的賓館入住率高達 80% 以上。

面對著越來越顯得供不應(yīng)求的旅館業(yè)和亟待解決的空屋閑置問題，把這些閑置住宅經(jīng)過翻新之后改建為民宿，似乎成為了資源合理配置的一個新的方向。

《Wedge》雜志在 2016 年 4 月報道了這樣一個公司：在東京池袋，一所古舊的大樓里面，有一家來自中國的房屋中介，僅僅三個人，卻占據(jù)了整整一層樓的空間。在民宿放緩的背景下，這家管理會社應(yīng)運而生，他們所瞄準(zhǔn)的目標(biāo)客戶，正是面向那些赴日購置房地產(chǎn)的中國人。其中一個負責(zé)人對《Wedge》表示，“赴日旅游的中國人暴增，在他們看來，民宿比傳統(tǒng)的旅館更加便宜和人性化，如果同樣是中國人運營的民宿的話，在語言溝通上更為便利，也就更有吸引力。因此，越來越多的中國人會想到日本來投資房地產(chǎn)，進而把它們打造成民宿。民宿在逐漸成為吸引中國人投資日本房產(chǎn)的一個重要的誘因?！?/p>

這些房產(chǎn)中介的出現(xiàn)，搭建了閑置住宅屋主和民宿業(yè)主的橋梁。他們扮演著中間人的角色，把資源和需求進行匹配，一定程度上緩解了目前空屋閑置過多的壓力。

山區(qū)的“地域活性化”的新的解決方案

兵庫縣篠山市，乘坐電車的話，這里距離大阪市區(qū)約有一個小時的車程。位于山間的篠山市，是一個有著 400 多年歷史的古鎮(zhèn)，作為京都和山陰、山陽間的中心地域，篠山市有著多處國家指定的傳統(tǒng)建筑保護點。

NIPPONNIA日本兵庫縣篠山城的一個民宿組合，與其它民宿不同的是，它擁有四棟民宿，分別是 ONAE、SAWASIRO、NOZI、SION，每一棟都是超過 100 年歷史的古老建筑。你可以在 NIPPONIA 的主棟進行住宿登記，然后去這四棟屬于 NIPPONIA 的民宿內(nèi)用餐、下榻。

負責(zé)這次改造工程的 NOTE，是一家專注于日本全國地域再生的公司。

從 2015 年 10 月，篠山市的第一處民宿開張開始，至今，NOTE 已經(jīng)完成了 60 多棟篠山市老宅的改建工作，據(jù) NOTE 的代表理事，出身于篠山市的藤原岳史所說，日本國內(nèi)現(xiàn)存古民居約 149 萬棟以上，因為這些民居多半處于閑置的狀態(tài)，如果不進行翻新改造的話，恐怕會自然崩壞、腐朽。這 149 萬棟民居里面，即使 NOTE 能夠承擔(dān)其中五分之一的改建工作，假設(shè)以每天能夠翻新 30 棟的速度，每棟的花費在 3000-4000 萬日元，每年可以翻新一萬棟，將產(chǎn)生高達 3000-4000 億日元的花費。

“僅僅靠行政補助是遠遠不夠的，如今來看，也只有把翻新后的民居作為民間產(chǎn)業(yè)，來實現(xiàn)資金的積累這一個辦法了?！痹诮邮堋禗iscover Japan》的采訪時，藤原岳史是這么說的。

得益于日本對民宿政策的放緩，這項民居改建成旅館的方案得以順利進行。NOTE 在整個改建過程中，扮演著一個“中間人”的角色。他們?yōu)檫@次的民居改建，制定了一個多方分工、各自收益的流程。

為此，NOTE 先是找到了適合做民宿，地理位置還不錯的民居，通過當(dāng)?shù)刈灾螘c民居的主人進行洽談。屋主將無償或者以極低的費用，把房屋提供給 NOTE。然后 NOTE 從日本政策投資銀行獲得房屋改建的貸款，用這筆錢，NOTE 尋找到合適的建筑事務(wù)所，請專業(yè)的建筑師來承擔(dān)這次的改建工作。改建完成后，住宿、飲食等方面的運營，NOTE 請來了專業(yè)的管理公司。廣告宣傳方面，則是請一休株式會社代為負責(zé)。

NOTE 的改建工作，為什么能夠進行地如此順利并且快速呢？

原來，雖然說屋主都是以極低的報酬把房屋委托給了 NOTE，在改建完成之后，這個房子就算是由負責(zé)民宿運營的公司的一部分暫時性資產(chǎn)了，運營公司通過民宿運營，獲取利潤，以十年為界限。在開始運營的十年之后，再把房屋完好地歸還給屋主。

這么一來，當(dāng)?shù)刈灾螘ㄟ^這項舉措，既解決了舊民宅保護修繕的難題，又很好地實現(xiàn)了地域活性化發(fā)展。民宅的屋主得到了修繕后煥然一新的房屋，而運營公司和提供貸款的銀行，則在房屋作為民宿運營的十年間，收回了當(dāng)時所耗費的成本。

taterukit 壁掛式視頻電話

專業(yè)的管理公司出現(xiàn) 民宿開始“無人化”發(fā)展

按以往的定義來看，民宿，本該是屋主把自家住宅的一部分出租給旅客，以較為低廉的價格，讓旅客能夠得到在普通賓館難以實現(xiàn)的更加 local 的居住體驗的一種方式。然而，旅客的增多，法律的允許，使得越來越多人的看到了民宿作為一種新的商業(yè)模式的巨大潛力。隨之而來的是，有的人擁有投資了多處房產(chǎn)作為民宿，如何對民宿進行管理，成了一個困擾房主的大問題。

一些專業(yè)的房屋管理公司出現(xiàn)，幫助房東解決這個難題。按照每間房屋的管理費可以收到住宿費的 20%-30% 這個比例來看，對于擁有強大的管控能力和充足的人力資源的管理公司來說，這也許是一項不錯的生意。

生意歸生意，要解決的麻煩事兒，可不止是收租這么簡單。

管理公司要代替行駛?cè)康姆繓|的職能，也就意味著，他們需要對應(yīng)來自周邊住客的投訴、檢查房屋損壞與否，還要雇傭清掃公司來進行屋內(nèi)清掃。

與賓館不同的是，民宿的分布十分分散。如果是僅僅依靠傳統(tǒng)的人工服務(wù)，這些管理公司的效率將會變得低下。于是，一些科技公司開始面向民宿這個市場，研發(fā)出可以代行人工服務(wù)的高科技產(chǎn)品。比如為了解決民宿會產(chǎn)生噪音引發(fā)周邊居民投訴的問題，日本市場已經(jīng)出現(xiàn)了可以智能監(jiān)控噪音的科技系統(tǒng)。這種系統(tǒng)被安置在房間之后，一旦噪音吵過它所設(shè)定的分貝，可能會對周遭居民產(chǎn)生影響的話，就會自動地與管理公司取得聯(lián)系。管理公司在獲得信息之后，會采取相應(yīng)的措施來提醒住客。

保潔公司也在民宿業(yè)蒸蒸日上之時，尋找到了合適的商機。Axismotion 是位于東京都新宿區(qū)的一家專業(yè)的不動產(chǎn)管理公司。他們通過活用那些平日里時間自由的家庭主婦，解決了保潔業(yè)務(wù)增多、人員不足的問題。“我們認為對于主婦來說，這也是一個很好的選擇。畢竟在飲食店里打工，偶爾會被熟人看到，主婦們覺得很沒有面子?！?田中祥司代表說。

taterukit 的多設(shè)備聯(lián)動技術(shù)

此外，民宿業(yè)的蓬勃發(fā)展，催生了一些老牌的不動產(chǎn)管理公司紛紛開展了新的業(yè)務(wù)。最初以提供不動產(chǎn)情報的手機應(yīng)用起家的 Investor Cloud，旗下的 taterukit 公司就在售賣一種可以連接住客和房東的智能屋內(nèi)終端。這種智能的平板電腦終端可以提供英語、中文、韓文等多種語言的服務(wù)，旅客可以通過這個終端，與管理公司進行視頻對話。這樣一來，即使屋主不在場，也可以很方便地進行房屋安全檢查，隨時隨地地對應(yīng)旅客的要求。此外，通過 taterukit 的技術(shù)，可以實現(xiàn)整個房屋的智能聯(lián)動，從電燈、空調(diào)到房間的安保系統(tǒng)，屋主都可以通過手機進行智能化設(shè)置。

tateru bnb 的民宿服務(wù)

上個月，Investor Cloud 甚至還專門成立了一個針對民宿的子服務(wù)公司 tateru bnb。從普通住宅到民宿的改建裝修、幫助申請民宿的經(jīng)營許可、代替屋主登錄 Airbnb、代替管理和運營，到房屋的清潔工作。在整個服務(wù)期間，tateru bnb 會收取住宿費的 20% 作為服務(wù)費用，然而它所提供的全方位服務(wù)，使得成為 Airbnb 屋主的這件事兒，變得越來越簡單了。

專業(yè)化的管理公司使得一人同時運營多處民宿成為可能，而這也意味著，民宿逐步地“無人化”，旅客不需要與房東進行任何的溝通。

民宿業(yè)的前景明朗，亟待解決的問題依然有很多

擁有 15300 個成員的日本全國旅館聯(lián)盟認為，“現(xiàn)在的民宿和旅館并沒什么不同”，但實際上，這些民宿并不符合消防法規(guī)和建筑基準(zhǔn)法的要求，存在著一定的安全隱患。除此以外，在 Airbnb 上面登記的 2.6 萬間日本民宿中，約有 61% 的民宿，都是“無人”住宅。也就是說，這些民宿背離了合理利用空屋的初衷，而是為盈利目的存在的。

民宿業(yè)的發(fā)展，損害的不僅是傳統(tǒng)的旅館業(yè)者，還有民宿周遭的居民。

關(guān)于民宿是否會對周遭居民產(chǎn)生影響的這個問題，justsystems對東京都內(nèi)在住的 20 歲至 69 歲，擁有一間房的 290 個人進行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，認為如果自家開始經(jīng)營民宿之后，可能會對鄰居產(chǎn)生影響的有 61.4%，不希望自家住宅附近有人經(jīng)營民宿的有 55.2%。很顯然，不喜歡給別人帶來麻煩的日本人，對民宿這件事兒，并沒有那么熱忱。

日本一民宿內(nèi)部 圖片版權(quán)：走遍東北亞/視覺中國

“去年的時候還沒有任何投訴，今年，就收到了關(guān)于民宿的 23 封投訴了。每次處理一件投訴，就需要耗費大量的時間和精力。對此，Airbnb 沒有相應(yīng)的問詢服務(wù)，房東那邊也沒有明示的話，如何判斷實際情況，是一件極為困難的事情?！睎|京都千代田區(qū)保健所的上村課長對《Wedge》雜志說。這些關(guān)于不正確垃圾分類的投訴，在日本社會，是一個特殊的難題。

由于民宿遭到了附近居民的強烈反對，以及此前曾發(fā)生過的民宿內(nèi)自殺事件，民宿對集合式住宅大樓的聲譽造成了不好的社會影響，從而損害了房屋的資產(chǎn)價值。于去年年底，高層住宅樓白金 tower 就制訂了一系列禁止民宿的措施。他們依靠 Airbnb 的網(wǎng)站監(jiān)測，一旦發(fā)現(xiàn)有人將白金 tower 內(nèi)的房屋作為民宿在 Airbnb 上進行登記，大樓的管理者會對入居者進行警告。

反對的本質(zhì)，是民宿越來越多的同時，對傳統(tǒng)的旅館業(yè)，就越來越構(gòu)成威脅。面對著不用繳納過多賦稅，卻能提供更好更便宜的住宿體驗的民宿，傳統(tǒng)旅館業(yè)的競爭力不斷地被削弱。

此外，那些在共同的居住空間里進行民宿活動的行為，對普通居民的正常生活產(chǎn)生了巨大的影響。這一點，令既有利益者們無不感到憂心忡忡。

民宿和傳統(tǒng)旅館的界限，是越來越模糊了。

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