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首次出現(xiàn)債券兌付違約，泰禾集團股份有限公司（簡稱“泰禾”或“泰禾集團”）終于“暴雷”，這家千億房企走到了命運危急關(guān)頭。

今天（7月7日），泰禾集團公告稱，公司經(jīng)多方努力籌資，仍未能完成本次17泰禾MTN001本息的按時兌付?！?7泰禾MTN001”于2017年7月6日發(fā)行，發(fā)行規(guī)模15億，期限為3年期，票面利率7.5%，應(yīng)于今年7月6日到期兌付本息16.125億元。

在多年激進擴張后，泰禾在2017年邁進銷售額千億元俱樂部，其掌門人黃其森隨之提出在2018年銷售額翻番達2000億元，但轉(zhuǎn)折點也出現(xiàn)在2018年，資金緊張及危機開始顯現(xiàn)，并不斷壘高、重壓。背后是市場環(huán)境、業(yè)務(wù)模式乃至疫情等的綜合作用。

泰禾在銀行方面已失去“信任”，其他融資渠道也不順利，為緩解資金壓力，其旗下多個文旅大盤股權(quán)已相繼被出售，而尋覓戰(zhàn)略投資者，已行動許久，包括黃其森計劃讓出第一大股東位置，但“緋聞?wù)摺倍?，真正心動下手者尚不明?/p>

泰禾的危機還在走高，可能將有更多的“暴雷”，它能否及時等來白衣騎士？

危機已久，終于“暴雷”

在這次債券兌付違約前，泰禾的境況已有多個不利征兆。這也是其債務(wù)危機的又一次顯現(xiàn)。

早在6月18日，評級機構(gòu)東方金誠下調(diào)泰禾主體信用等級、債券“16泰禾02”和“16泰禾03”信用等級，理由包括：

公司（泰禾）存在的已到期未付借款金額為235.58億元，尚未支付的罰息為6.40億元，并且公司子公司未履行還款義務(wù)而被列為被執(zhí)行人等。

泰禾盈利能力下降。2019年及2020年一季度，公司實現(xiàn)營收分別為236.21億元和4.80億元，同比分別下降23.77%、93.57%，凈利潤分別為7.28億元、-5.39億元，分別同比減少81.38%、154.08%。

泰禾債務(wù)負擔較重，2020年面臨債務(wù)集中償付壓力。截至2020年3月末，公司全部債務(wù)971.40億元，其中短期債務(wù)679.08億元，貨幣資金對短期有息債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為0.08倍，2020年公司到期及回售的國內(nèi)信用債本金合計89.16億元。

控股股東所持有泰禾的部分股份被凍結(jié)，對流動性和再融資能力形成制約。

7月3日，東方金誠再次下調(diào)泰禾上述信用等級，給出的理由包括但不限于：泰禾銷售金額大幅下降，根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)，2020年上半年，公司實現(xiàn)全口徑銷售金額和權(quán)益口徑銷售金額分別為254.10億元和193.60億元，分別同比下降44.36%和48.22%。

同時，控股股東所持有泰禾股份被凍結(jié)比例極高（所持全部股份被凍結(jié)），占泰禾總股本比例為62.69%。

這是泰禾掌門人黃其森更為“難過”的半年。除了直接的債務(wù)危機，他還曾被列入失信人名單，被樓盤客戶示威等。 

在6月初泰禾集團聯(lián)席會上，泰禾集團高管曾表示“我們現(xiàn)在是上甘嶺”。

危機，從來不是無來由、無代價。

2011年上市的泰禾總資產(chǎn)尚只有82多億，但到去年末，已升至超過2251億元，超過27倍增長，但負債也飆升，埋下激進擴張隱患。

2017年是黃其森的高光時刻，當年泰禾銷售額達1010億，躋身千億房企俱樂部，背后是其“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”策略作用。

泰禾曾是突出的“地王”。公開數(shù)據(jù)顯示，2013年，泰禾在北京、上海和福建拿下800億元的土地。黃其森表示，從安全角度來說，北京、上海一定要安全得多，所以當時北京10塊地泰禾能拿7塊。

幾乎不惜代價、大量拿地。2015年至2017年，泰禾在廣深區(qū)域8個城市布局了11個項目，總貨值近千億元。

黃其森將巔峰后延，將2018年的銷售目標定為2000億，直接翻番。也就在這一年，泰禾的資金鏈開始變得緊張，命運的轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)。泰禾2019年財報顯示，其有息負債約為974億元，一年內(nèi)到期債務(wù)約為506億元，流動負債達1464億元，非流動負債超過441億元，負債率高達85%。

除了激進擴張推動的隱患，大環(huán)境變化、泰禾模式的弊端等相互作用也是重要原因。2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸走嚴，一二線重點城市是調(diào)控重地，而這恰好是泰禾的重注區(qū)域，其高周轉(zhuǎn)受制，且高端產(chǎn)品本身周轉(zhuǎn)就較慢，導致回流資金更加變緩；同時，一二線城市的拿地成本、項目成本都相對更高，沉淀了大量資金，前期資金壓力已很大；此外，泰禾頻繁更換高管，不只是推高管理成本，更在于內(nèi)部“動蕩”，以及項目運營或操盤模式的頻繁變換，卻未能有效化解危機。這些因素多項相互作用，壘高危機。加之今年疫情影響，危機進一步激化。

一個重要細節(jié)，公開信息顯示，泰禾曾是發(fā)債大戶，但自2018年后未能繼續(xù)在國內(nèi)市場發(fā)行債券，因為其信用基本面已逐漸惡化。

泰禾2019年財報顯示，其獲得的銀行授信額度為1281.08億元，實際使用244.64億元，余額尚超千億元，但截至財報批準日，泰禾的銀行借款中有235.58億已到期未歸還金額，銀行端融資已斷。

多個文旅大盤股權(quán)被出售

泰禾自然也沒有“放過”文旅地產(chǎn)領(lǐng)域，但當前境況不算好。

去年11月初，泰禾集團副總裁李亮曾對外表示，堅信文旅產(chǎn)業(yè)進入了一個快速發(fā)展期，泰禾也開始關(guān)注文旅產(chǎn)業(yè)。

李亮提出了一個“住假地產(chǎn)”的概念，即把“住”和“假”合在一起，在第一居所的功能屬性上，規(guī)劃更國際化的度假生活。他提到，泰禾要解決的不但要宜旅，還要宜居，不但讓客戶能夠過來旅游，還要讓客戶住下來。

從公開信息看，福州青云小鎮(zhèn)、廈門灣、南昌茵夢湖是泰禾文旅地產(chǎn)的部分代表項目。

泰禾官網(wǎng)信息顯示，泰禾青云小鎮(zhèn)是泰禾全國第一個小鎮(zhèn)系產(chǎn)品、首批住假產(chǎn)品，整體規(guī)劃4500畝，打造集納溫泉、醫(yī)養(yǎng)、教育、文旅、運動、田園、居住等功能于一體的住假小鎮(zhèn)，聚合了“泰禾+”的產(chǎn)業(yè)資源，包括教育、醫(yī)療、文化院線等。

教育、醫(yī)療、文化院線是泰禾多元化布局板塊，加之商業(yè)板塊（泰禾廣場）、酒店板塊（泰禾已經(jīng)在全國布局了近20家國際品牌酒店及自有品牌酒店），泰禾打造文旅地產(chǎn)項目已具備了一定的業(yè)態(tài)串聯(lián)融合基礎(chǔ)，尤在文旅康養(yǎng)地產(chǎn)項目方面，醫(yī)療板塊是優(yōu)勢。同時，泰禾“院子系”住宅產(chǎn)品積累的高端客群，可為這些文旅項目導流。

據(jù)泰禾官網(wǎng)介紹，其于2016年開始正式進軍醫(yī)療行業(yè)，成立了泰禾醫(yī)療板塊。其將建立完善的醫(yī)療體系，包括國際醫(yī)院、綜合臨床醫(yī)院、腫瘤及婦兒?？漆t(yī)院、健康管理中心及診所，形成三級醫(yī)聯(lián)體。目前以北京、上海、深圳、成都、福州、武漢六大城市為區(qū)域中心，依次進入其他重點城市并輻射全國。

在文化領(lǐng)域，設(shè)立北京泰禾影視文化發(fā)展有限公司，以“院線+劇場”為突破口，“泰禾影城”是載體之一，形成集電影制作、發(fā)行、經(jīng)紀、廣告等產(chǎn)業(yè)聯(lián)動優(yōu)勢，打造電影文化運營平臺。

教育方面，泰禾以“國際學校、品牌連鎖幼兒園、非盈利K12民辦學校、社區(qū)綜合教育服務(wù)體”為突破口，構(gòu)建教育科技與資源，專家團隊與師資，學校教育與培訓，學生升學與成才的泰禾教育生態(tài)圈。

在泰禾另一文旅地產(chǎn)大盤泰禾明昇·廈門灣中，整合了教育、康養(yǎng)醫(yī)療、酒店集群、地域文化、濱海商業(yè)、國際娛樂等多項旅游度假優(yōu)質(zhì)資源，規(guī)劃火山康養(yǎng)、濱海娛樂、生態(tài)田園、文化體驗四大核心組團，逾四十項度假產(chǎn)品，打造國際旅游度假城。

再看茵夢湖項目。2018年1月，泰禾旗下公司競得南昌茵夢湖項目開發(fā)公司多數(shù)股權(quán)，開始主導該項目開發(fā)建設(shè)。該項目未來可開發(fā)房地產(chǎn)面積超千畝，真正的大盤，泰禾的規(guī)劃是將其打造為昌南文旅新城，當然依然還是文旅地產(chǎn)屬性。

這些項目大致反映出，從福建大本營出發(fā)，尋求在他省省會城市擴張，泰禾的文旅地產(chǎn)項目布局依然遵循既有地產(chǎn)擴張邏輯，且這些大項目主要發(fā)生在2018年，一大目的地是擴大土儲體量，尋求大幅增加銷售額，實現(xiàn)黃其森的“2000億”目標。

而在2018年8月，泰禾與深汕特別合作區(qū)達成戰(zhàn)略合作意向，泰禾擬在深汕特別合作區(qū)投資建設(shè)國際康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)，總投資180億元，拓展旅游、醫(yī)療、康養(yǎng)等領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)。

不過，泰禾的文旅大盤開發(fā)走得不算順利，出售項目股權(quán)給同業(yè)，成為選擇。

2019年3月，泰禾公告稱，其全資子公司將向世茂房地產(chǎn)全資子公司轉(zhuǎn)讓茵夢湖項目51%股權(quán)，交易完成后，泰禾將間接持有茵夢湖項目49%股權(quán)。

這個項目泰禾拿下也就一年有余，且據(jù)稱2018年簽約時省、市、縣三級領(lǐng)導全部出席，可見重視程度。泰禾雖由此交易預計增加了歸母凈利潤約4.23億元，但本質(zhì)上屬于無奈賣項目股，且是控股權(quán)，誰不想獨吞大盤利益？雖也有規(guī)避一些開發(fā)風險的考慮，但泰禾的資金壓力由此顯現(xiàn)。

2019年8月，泰禾公告稱，其全資子公司轉(zhuǎn)讓湖南潯龍河小鎮(zhèn)康養(yǎng)社區(qū)項目80%股權(quán)。同年9月，泰禾又發(fā)公告，其全資子公司向南京世茂新發(fā)展（世茂系）轉(zhuǎn)讓青云小鎮(zhèn)項目50%股權(quán)。

同在去年9月，泰禾還向世茂集團旗下世茂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓香山灣項目（廈門灣項目的一部分）30%股權(quán)。

不到緊要關(guān)頭，誰會賣項目？尤其對泰禾這一已是千億房企，且志在繼續(xù)快速做大的企業(yè)來說，賣項目，已可能是到了命運攸關(guān)之時。

大魚也危險，苦等白衣騎士拯救

如上述，泰禾的青云小鎮(zhèn)、廈門灣和茵夢湖三個主要文旅大盤，皆被世茂系“染指”。

在今年1月“拿下”另一房企小巨頭福晟集團后，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇曾表示，2019年對中國房地產(chǎn)是蠻難的一年，以前是“大魚吃小魚”，現(xiàn)在是“大魚吃大魚”的整合時代，而不僅僅是拼規(guī)模。

“大魚”也危險了。

就上述兌付違約的2017年度第一期中期票據(jù)，泰禾表示公司將協(xié)商解決辦法，以期盡快達成債權(quán)人認可的解決方案、維護持有人利益；同時，綜合各方意見形成全面?zhèn)鶆?wù)重組解決方案；將繼續(xù)通過多種渠道籌集償債資金，同時公司控股股東泰禾投資集團有限公司正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者事宜。

泰禾其實之前通過賣項目補充了部分資金。

6月23日，泰禾公告稱全資子公司將廣州增城項目公司增城荔濤房地產(chǎn)有限公司、增城荔豐房地產(chǎn)有限公司19%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給五礦信托擬設(shè)立的信托計劃，總計10.98億元。

但泰禾稱，這一項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓款用于補充公司的流動資金及項目建設(shè)等用途，非定向用于中票還款資金。

可是，舊債難還，新債即來。

公開信息顯示，目前泰禾的債券只數(shù)為7只，債券余額超過89億元。除了上述到期債券外，一筆20億元中期票據(jù)將于9月8日到期；此外，還有兩筆共計24.16億元的私募債分別于8月15日和10月10日到期。

泰禾已失去銀行“信任”，其他非標渠道融資既不容易，代價還相對高昂。如果接下來泰禾的現(xiàn)金流或融資局勢沒有得以有效改觀，接下來繼續(xù)暴雷是大概率事件。

從當前局勢看，泰禾要尋求滾動再融資已不太可能，而項目資產(chǎn)也在不斷售出，繼續(xù)售賣仍有可能，但終非長久之計，且為救急，也不是合適的買賣，引進戰(zhàn)略投資者，緩解資金危機，相對更為緊要。

找白衣騎士或接盤者，泰禾早已行動。從2019年第一次計劃引入戰(zhàn)投開始算，截至目前，或隱或現(xiàn)的“緋聞”企業(yè)已有10多家。根據(jù)媒體報道，這個名單中包括不限于華僑城、世茂、中國金茂、廈門建發(fā)、廈門國貿(mào)、中國信達、中國建筑、保利、萬科等。這其中有央企、地方國企、頭部房企等，但迄今無一確定者。

黃其森做出了“讓步”，愿意讓出第一大股東的位置。有分析認為，黃其森這一舉措，是必須之舉。而要收拾好泰禾當前的“亂”攤子，需要數(shù)百億的資金，以及盤活泰禾資產(chǎn)的能力。

這些要求不低，誰將真正出手？泰禾等得及嗎？

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