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近日，因將已抵押的房產出售給業(yè)主，山水文園被推至風口浪尖。
曾經，山水文園因開發(fā)北京東三環(huán)的山水文園九御項目而聲名鵲起。然而近年來，山水文園發(fā)力文旅和大健康領域，卻因在不熟悉的領域“大躍進”式發(fā)展讓資金承壓。為了疏解資金壓力，向文旅等多元化業(yè)務輸血，山水文園將名下多處物業(yè)抵押。對自身能力的高估及對發(fā)展文旅業(yè)務資金要求的低估讓山水文園很快陷入了欠薪、出讓資產、爛尾等風波。
《商學院》記者來到了山水文園總部所在地，臨街的入口處，有一輛大客車嚴絲合縫地擋住了進入總部正門的去路，車身的海報隱約可見“六旗樂園”字樣。目前，山水文園在浙江海鹽、重慶壁山及南京溧水的山水六旗樂園項目已出現(xiàn)易主、停擺和爛尾。
資深房地產評論員薛建雄認為，房企布局文旅地產主要是土地供應量大而且便宜，但是投資大，需要更強大的平臺支撐，資金和文旅運營需求都很大，否則會被套死。
違規(guī)售房
十二月的北京，寒意襲人。北京山水文園小區(qū)的準業(yè)主們的心情，也已跌至冰點。
曾經，坐落在北京東三環(huán)的山水文園九御項目因地理位置、環(huán)境、周邊配套等，吸引了不少中產們，張亮（化名）就是其中之一。他拿著北京首套房資格，與父母湊齊首付，買下了售價上千萬的房子。
然而，當時有多沖動，現(xiàn)在就有多后悔。時隔一年多，花千萬買房的張亮至今還沒有取得房屋的網(wǎng)簽手續(xù)。
原本在2019年12月底就該竣工的房子，如今遲遲不能交房，無法入住，包括張亮在內共有120戶業(yè)主。張亮說，當時買房的價格是82000元/平方米左右，因為是期房，打了97/98折，該價格和周邊二手房的價格差不多。
張亮說，遲遲不能入住并非房屋未能如期竣工，而是山水文園將房屋抵押。如今，山水文園可能資不抵債，如果房子被法院拍賣，業(yè)主錢房兩空的可能都有。
該項目開發(fā)商為山水文園凱亞房地產開發(fā)有限公司，開工時間是2007年3月1日，竣工時間則為2019年12月30日。張亮稱，出售該項目時，開發(fā)商先后與購房者簽訂了《購房意向協(xié)議書》和《借款合同》，而非正式的《商品房銷售合同》。
在張亮看來，這是“開發(fā)商主觀上就是在蓄意詐騙，只是法律上打了擦邊球，的確是有原罪的?！?/p>
目前山水大道的底商門上，張貼著北京市第三中級人民法院公告，公告顯示，因山水文園投資集團有限公司、山水文園凱湖房地產開發(fā)有限公司、山水文園凱亞房地產開發(fā)有限公司未履行生效法律文書確定的義務，長城新盛信托有限公司作為債權人申請法院查封山水文園凱亞房地產公司名下位于北京市朝陽區(qū)弘燕山水文園1號樓地下車庫-1層-101、1號樓16處、2號樓9處、3號樓9處不動產。
2020年3月份，長城新盛信托發(fā)布債權資產處置公告，擬對山水文園凱亞房地產開發(fā)有限公司等2戶債權資產進行打包處置。其中，打包處置的資產就包括山水文園凱亞房地產開發(fā)有限公司出售給張亮等120名業(yè)主的房產。
《商學院》記者從長城新盛信托官網(wǎng)發(fā)布公告發(fā)現(xiàn)，實際上，早在2016年11月22日，山水文園凱亞房地產開發(fā)有限公司就將旗下 “山水文園”B區(qū)二段86229.69平方米的在建工程及相應的43982.72平方米住宅和地下車庫用途國有出讓土地使用權(其中17、18、19、20、31號樓現(xiàn)房抵押給長城新盛信托有限責任公司，獲貸38億元。
在到期未能還款的情況下，長城信托將以協(xié)議轉讓、拍賣、要約邀請競價轉讓、掛牌轉讓等形式處置山水文園（五期二段）部分物業(yè)。
如今，包括張亮在內的業(yè)主們如夢初醒，網(wǎng)簽遲遲辦不下來的原因是山水文園（五期二段）早就抵押給了長城新盛信托。而當業(yè)主想要補簽《商品房銷售合同》時，則被告知該項目公司的公章已經被抵押方拿走了。
財經評論員嚴躍進認為，這是一種非常不道德的、存有僥幸的交易?！督栀J合同》其實也是在回避《購房合同》，項目如果不合規(guī)，直接以《購房合同》的方式進行自然有壓力。而《借貸合同》是有非法集資的概念了。
北京律師協(xié)會律師李松認為，開發(fā)商這是一種違規(guī)售房的行為，雖然沒有簽訂正式的商品房銷售合同，但開發(fā)商與購房者簽署的購房意向協(xié)議書，實際上也是一種變相的出售房產的行為，按照國家的法律規(guī)定，如果期房沒有取得預售證，現(xiàn)房沒有取得現(xiàn)房銷售證，售房行為是不允許的，開發(fā)商不得以任何名目，包括意向書或者其他形式來收取費用。
北京市京師律師事務所律師許浩向《商學院》記者表示，業(yè)主購房時沒有被告知真實情況，開發(fā)商的這種行為是違法的，是在進行欺詐。
轉型業(yè)務停擺
山水文園曾是北京著名的豪宅，緣何成了“爛尾”呢？這或與轉型文旅業(yè)有關。
山水文園集團網(wǎng)頁顯示，該公司創(chuàng)立于1986年，聚焦于文旅產業(yè)。
天眼查顯示，山水文園度假旅游板塊由北京山水文園金海湖旅游開發(fā)公司經營，其中，山水文園凱湖房地產開發(fā)有限公司持股80%，山水文園創(chuàng)始人李轍持股20%。目前該公司因違反財產報告制度、有能力履行而拒不履行生效法律文書確定義務而多次成為失信被執(zhí)行人，公司股權也遭遇凍結。
山水文園斥巨資引進美國六旗樂園。六旗樂園是與迪士尼、環(huán)球影城并稱的世界三大主題樂園之一。
2020年初，山水文園的合作伙伴美國六旗娛樂發(fā)布公告稱，山水文園應向六旗支付的費用出現(xiàn)違約，公司已根據(jù)協(xié)議向山水文園發(fā)送正式的付款違約通知，六旗集團與山水文園合作的項目可能繼續(xù)進行，也可能全部終止；如果山水文園不能如期支付違約金，六旗集團與山水文園合作的所有項目會被停止。
山水文園集團與美國六旗集團的合作始于2014年，彼時，雙方簽署戰(zhàn)略協(xié)議，共同在中國建設山水主題小鎮(zhèn)——六旗樂園。2014年6月，山水文園與六旗合作計劃披露，山水文園集團計劃投資約300億元在京津冀地區(qū)建設“山水六旗小鎮(zhèn)”項目，2018年正式開業(yè)。然而，該項目在規(guī)劃中便折戟。
2015—2017年的三年時間，山水文園馬不停蹄地布局文旅項目，先后宣布在浙江、重慶、南京三地打造11個主題公園，對外公布的總投資超過950億元。
按照山水文園六旗主題樂園的開業(yè)時間表，浙江海鹽、重慶六壁及南京溧水均有部分場館開業(yè)，但《商學院》記者走訪項目發(fā)現(xiàn)，三地目前處于重建、停擺及爛尾狀態(tài)。
《商學院》記者驅車來到浙江海鹽項目公司所在地嘉興銀都科技有限公司，在大樓一層樓層指引上并未找到山水文園海鹽項目公司，原本山水文園海鹽項目公司的位置則變成了海鹽融創(chuàng)樂園有限公司，該公司員工向記者表示，山水文園海鹽項目公司已經搬走了，2020年6月，融創(chuàng)接手山水文園海鹽的項目。
當?shù)厮緳C告訴記者，山水文園海鹽主題樂園項目建了近4年，已經搭建了一定的基礎，因為山水文園集團原來的老板資金不行了，搞不下去了，甚至出現(xiàn)過農民工討薪拉橫幅的情況，之后地方政府重新招商開發(fā)該項目所在地，山水文園海鹽項目停工又復工。
《商學院》記者來到了山水文園海鹽項目所在地，山水文園項目的痕跡已經不見蹤影，取而代之的是杭州灣融創(chuàng)文旅城。據(jù)項目展示廳的銷售人員向《商學院》記者介紹，該項目被融創(chuàng)接手后，不再冠名美國六旗主題樂園的品牌，融創(chuàng)在項目原有的基礎上進行更新改造升級，之前山水文園因為資金短缺而無法支付美國六旗集團的設備費用，融創(chuàng)已經在接盤時支付，在山水文園此前規(guī)劃投資360億元的基礎上，融創(chuàng)還增加投資40億元建設了滑雪主題樂園。
并不是山水文園所有項目都如海鹽項目有“白衣騎士”融創(chuàng)接盤，山水文園重慶六壁項目未見進展，預計開業(yè)時間一再延遲，項目承建方陜西建工房地產開發(fā)集團有限公司更是因為借款合同糾紛將山水文園集團有限責任公司、山水文旅投資（北京）有限公司及山水文園集團旗下公司（包括重慶欣榮雅建文化旅游發(fā)展有限公司、重慶山水主題小鎮(zhèn)文化旅游發(fā)展有限公司、重慶楓香湖文化旅游發(fā)展有限公司）訴至法院。
另外早在2017年9月，多家媒體便報道，由山水文園集團和美國六旗集團共同投資建設的南京溧水山水主題小鎮(zhèn)項目將落地于永陽新城南部，總投資超350億元。該項目首先建設的規(guī)劃館于2018年4開工，預計2018年底封頂，2019年9月對外開放。
但至今在高德地圖上也搜不到山水文園溧水項目，經多方打探，記者找到該項目所在地，道路左右兩邊山水文園的廣告牌有的已經染上了泥土、有的殘破不堪隨風飄動，還有的就剩下半面。
據(jù)當?shù)鼐用穹Q，該地塊曾經是大片的村落，后來拆遷了，拆遷的居民已經安置在了馬路對面的樓群中，當時拆遷的目的之一是為了規(guī)劃建設主題樂園。沿著小路走了20多分鐘后，行至 “中鐵四局集團有限公司承建溧水區(qū)山水文園地塊仰山路道路建設工程一期施工”的建筑牌門口，走進大門發(fā)現(xiàn)項目現(xiàn)場空無一人，門口生銹的鐵制品和多個石板堆積著，山水文園主題館及展示中心的海報則立在一旁，海報已經掉色、褶皺。從工地現(xiàn)場的平房里，《商學院》記者找到一名看工地的員工，該員工稱自己受雇于“浙江雙和環(huán)境建設有限公司溧水區(qū)山水文園地塊六旗路道路建設工程1期施工項目經理部”。
該員工說，“該項目停工近一年了，我是年后過來的，此前公司的業(yè)務主要是建造公路，服務于山水文園主題樂園。山水文園主題樂園的項目停工了，我們也就停工了?！痹搯T工向《商學院》記者指著不遠處稱，”那邊就是山水文園規(guī)劃館?！?/p>
《商學院》記者依稀可以看到遠處展覽館的雛形及民工居住的小房子，規(guī)劃館的門口指示牌上寫著南京山水主題小鎮(zhèn)展示中心，建設單位是南京山水商業(yè)投資管理有限公司，施工單位則為陜西建工集團有限公司（以下簡稱陜建）。規(guī)劃館大門緊閉，堆砌的石板、斑駁的鐵制品和院中的狗吠聲讓規(guī)劃館更顯荒涼。
隨后，從屋子里出來一名陜建的員工對《商學院》記者表示，2020年年后項目就沒再開工，這個工程陜建墊資了5000多萬元，目前一分錢沒收到，農名工工資都是陜建墊資的。山水文園屬于政府招商引資的項目，招標時陜建中標，山水文園與陜建簽署了350億元的合同，目前的情況是山水文園主題樂園下面的修路項目干了一部分，水上樂園平整了地基和草地，搭建了六七個樁，這里僅是一個開發(fā)項目的展示中心，僅是項目的一小部分。
實際上，早在2019年，山水文園資金鏈出問題的消息就已經被多家媒體曝出。2019年12月底，山水文園集團公開發(fā)文提出，“在轉型期間，我們開始意識到公司在人才組織架構與管理方面存在一些問題。2019年以來，公司根據(jù)實際需求，鼓勵并推動集團優(yōu)秀人才資源向項目一線傾斜，按照‘小集團、大項目’的原則，逐步對全公司人員結構進行了優(yōu)化調整，調配完善的管理和運營隊伍到各個項目公司，精簡集團總部機構編制?！?/p>
山水文園離職員工接受《商學院》記者采訪時稱，2019年年中離開公司的時候還沒有開始大規(guī)模裁員，就是工資、公積金開始有拖欠行為，并持續(xù)了一段時間，所以該員工就離職了，不是很清楚資金具體出了什么問題，但是在其看來內部對于成本管控力度不夠，大規(guī)模高薪挖人造成人力成本大幅上漲是原因之一。
隨著房地產行業(yè)“天花板”漸顯，大量房地產企業(yè)轉型做文旅，文旅小鎮(zhèn)熱潮也開始興起，開發(fā)商轉型文旅的背后，也出現(xiàn)了很多城市初心是招商引資，振興當?shù)亟洕?，但是實際上卻適得其反，房企借拿文旅地塊的名目，在當?shù)厣w了很多住宅，導致當?shù)刈》繋齑嫒セ瘔毫χ饾u增大，旅游業(yè)態(tài)卻不見發(fā)展。
然而，山水文園從住宅轉做文旅并不成功，資金鏈出現(xiàn)問題。文旅產融智庫副理事長姜長城向《商學院》記者分析稱，房地產企業(yè)和傳統(tǒng)的文旅企業(yè)是兩個類型的企業(yè)，文旅企業(yè)并不能像房地產企業(yè)批量化快速變現(xiàn)，所以房地產企業(yè)在轉型文旅的過程中遭遇挫折的原因是房地產行業(yè)和文旅行業(yè)是兩種不同的商業(yè)模式。隔行如隔山，房地產企業(yè)的投資開發(fā)和經營方式屬于“高周轉+高杠桿“，靠快速賣房、融資來實現(xiàn)周轉，文旅產業(yè)雖然也屬于大投資的項目，但是文旅的營收主要是靠游客的每一筆消費變現(xiàn)去實現(xiàn)，這里面存在一個巨大的時間差和資金差，對于企業(yè)來講，平衡不了資金差和資金成本，有可能就在文旅行業(yè)里折戟。
姜長城建議，企業(yè)進入一個新的行業(yè)首先對行業(yè)的經營模式、商業(yè)規(guī)律本質要有定位，不能將原來的行業(yè)經驗、營收估算原封不動地用到新的行業(yè)。要做好專業(yè)的人才配備，商業(yè)模式規(guī)劃，對于行業(yè)的盈利預期有合理的估計，有很好的選擇項目的能力，用低成本拿下項目，通過引入高品質的IP形成強流量，讓消費者買單，哪一項缺失了，企業(yè)都面臨很多風險。
如何破局？
在北京聯(lián)合大學在線旅游研究中心主任楊彥鋒看來，地產和文旅有著天然的聯(lián)系，特別是現(xiàn)在很多地產轉型文旅有拿地的需求，首先因為通過文旅拿地價格顯著比常規(guī)拿地方式低，其次，如果文旅做得好，它有一些暢銷的經營的商業(yè)業(yè)態(tài)可以留存，所以很多房企都在探討這種長短結合的模式。楊彥鋒認為，地產公司做文旅首先應該培養(yǎng)IP項目、文化項目和核心項目的經營平臺，然而再逐步復制，夯實基礎，不要直接做大盤模式，因為文旅的回收周期比較緩慢，同時，在項目的運營上要有資金的特色和生命力，這樣轉型才能成功。
對于山水文園文旅產業(yè)未見發(fā)展而拖累公司整體經營的情況，在嚴躍進看來，文旅資源或項目開發(fā)確實周期比較長，所以在預計項目開發(fā)成本的時候，企業(yè)應該多考慮成本，把一些沒預計的成本都給計算進去，這樣項目開發(fā)才是有意義的。否則項目開發(fā)斷斷續(xù)續(xù)，自然導致了后續(xù)的經營問題。
嚴躍進認為，對于住宅開發(fā)商轉型做文旅需要謹慎，近年對于各類文旅產業(yè)圈地的現(xiàn)象備受關注。如果企業(yè)資金實力不強，圈地造住宅自然導致了房產投資的現(xiàn)象，而文旅項目本質上是需要企業(yè)有較強的資金運籌能力的，而不是簡單地賣房子回籠資金的做法。
*本文來源：商學院雜志，作者：胡嘉琦、朱耘，原標題：《調查｜山水文園“爛尾”項目真相：一房多賣背后，文旅投資狂飆突進“后遺癥”》。
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