人妻系列无码专区无码中出_精品日产卡一卡二卡麻豆_性做久久久久久久久_亚洲国产精久久久久久久_插我一区二区在线观看

注冊資本39億，負(fù)債2萬億。從頻頻“爆雷”到表演式自救，再到躺平“你看著辦吧”，最近恒大的日子不太好過。

而作為恒大集團(tuán)旗下的多元化業(yè)務(wù)之一，其文旅板塊能否順利“渡劫”，也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。恒大文旅的模式屬典型的文旅地產(chǎn)模式，需要文旅項目不斷在更多區(qū)域?qū)で髲?fù)制，項目投資體量大，也會對資金帶來不小壓力，需要在資本市場獲得更多持續(xù)支持。

但隨著外部環(huán)境的不確定性因素增加，以及相關(guān)監(jiān)管政策不斷收緊，一眾文旅地產(chǎn)商被迫脫下文旅的外衣，都被打回了原型，文旅地產(chǎn)逐漸成為矛盾重重“全是坑”的市場。

聲稱“明年上市”的恒大文旅的內(nèi)核究竟是什么？為何要勸文旅地產(chǎn)商們放棄幻想？

負(fù)債2萬億，恒大從神壇“跌落”

我們先來回顧一下恒大債務(wù)問題的一些關(guān)鍵時間節(jié)點：

2020年6月，恒大地產(chǎn)爆發(fā)商票兌付危機；

8月，“三道紅線”新規(guī)發(fā)布，恒大三線全踩；

9月，恒大地產(chǎn)發(fā)行40億票面利率5.8%的5年期（3+2）公司債，用于償還兩筆公司債；

11月，恒大集團(tuán)出售其持有的廣匯集團(tuán)40.98%股權(quán)，套現(xiàn)148.5億元；

2021年1月，恒大宣布安排自有資金提前贖回2023年到期的共計168億港幣可轉(zhuǎn)債；

2月，恒大部分樓盤提供25%的折扣促銷；

6月，恒大集團(tuán)出售其持有的29.9%嘉凱城股權(quán)，套現(xiàn)約25.08億元；同月宣布有息負(fù)債降至約5700億元，凈負(fù)債率已降至100%一下，實現(xiàn)一道紅線轉(zhuǎn)綠；

8月，中國恒大公告稱，上半年恒大房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)虧損約為人民幣40億元，恒大汽車虧損約為人民幣48億元；同月在經(jīng)歷一系列約談后交出“保樓狀”；

9月，恒大財富發(fā)布現(xiàn)金分期兌付、實物資產(chǎn)兌付、沖抵購房、尾款兌付等兌付方案；

更有恒大資本圈的知情人士向媒體表示，今年7月至今，恒大董事局主席許家印為維持集團(tuán)正常運營，已通過變賣個人資產(chǎn)或質(zhì)押股權(quán)等方式，累計向恒大注入資金超70億元現(xiàn)金。

而作為恒大集團(tuán)旗下的多元化業(yè)務(wù)之一，文旅板塊能否順利“渡劫”？

今年4月召開的恒大2020年業(yè)績會上，許家印曾提到“新恒大”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)覆蓋了衣食住行、文旅康養(yǎng)等領(lǐng)域，恒大汽車、恒騰網(wǎng)絡(luò)、恒大物業(yè)、房車寶、童世界、恒大冰泉等業(yè)務(wù)都會逐步分拆上市。

很多人問我恒大文旅上市有戲嗎？

恒大的確曾為文旅板塊的上市，進(jìn)行了內(nèi)部資產(chǎn)騰挪等一系列動作。包括將恒大酒店從恒大地產(chǎn)集團(tuán)剝離，裝入恒大集團(tuán)旗下恒大旅游管理，再將恒大旅游管理、恒大童世界打包裝入恒童投資，該公司經(jīng)營范圍包括旅游項目投資開發(fā)運營、旅游管理服務(wù)等，由香港注冊的成得發(fā)展全資控股。

截圖來源：愛企查

資料顯示，恒大旅游集團(tuán)成立于2015年，產(chǎn)品主要包括恒大童世界、恒大水世界、中國海南?；◢u、恒大養(yǎng)生谷以及恒大高科農(nóng)業(yè)，注冊資本100億元。

2016年底時，恒大旅游集團(tuán)還只有海南?；◢u、海上威尼斯兩個項目。但2017年恒大文旅開始加快全國布局；2018年在長沙、開封、太倉、句容等地的童世界文旅地產(chǎn)項目相繼面世；至2019年12月，又增加武漢、合肥、昆明三地童世界文旅地產(chǎn)。

簡單回顧下恒大文旅板塊的發(fā)展，其實已經(jīng)足夠龐大，而更多的細(xì)節(jié)是，今年3月初，恒大旅游集團(tuán)更名為恒大童世界。其作為恒大集團(tuán)旗下旅游業(yè)務(wù)的實施主體，幾乎囊括了恒大集團(tuán)所有旅游資產(chǎn)，包括恒大童世界、恒大水世界、中國海南海花島、恒大養(yǎng)生谷以及恒大高科農(nóng)業(yè)等，屬重資產(chǎn)公司。而恒大旅游管理主要為運營管理平臺，側(cè)重輕資產(chǎn)公司。

上述的成得發(fā)展成立于2021年1月15日，目前對外投資僅有恒童投資。如此看來，將文旅資產(chǎn)完成打包注入新境外公司后，恒大的文旅板塊謀求在港股上市的意圖明顯。

而據(jù)2020年恒大中期業(yè)績會公布數(shù)據(jù)，恒大已完成布局15個童世界項目，預(yù)計2022年陸續(xù)實現(xiàn)開業(yè)；未來3年還將在全國布局20-30個恒大水世界項目。恒大旅游集團(tuán)官宣，截至2020年12月18日，去年已銷售12.5萬套房屋，銷售額超1000億元。

最后一句的關(guān)鍵信息透露了一切秘密，那就是恒大文旅本質(zhì)上還是地產(chǎn)。

以恒大文旅為代表的文旅地產(chǎn)模式，項目投資體量大，地產(chǎn)扮演重要角色，文旅業(yè)態(tài)也較為豐富，并逐漸品牌化，可增強同類項目的品牌效應(yīng)，以及拿地投建項目的復(fù)制能力，在此過程中積累構(gòu)建的運營管理等輕資產(chǎn)、鏈條化業(yè)務(wù)及能力，做大了整個的文旅業(yè)務(wù)盤子，也提升在項目談判、投建、運營以及異地擴張等方面的能力。

不過，這需要文旅地產(chǎn)項目不斷在更多區(qū)域?qū)で髲?fù)制，項目投資體量大，也會對資金帶來不小壓力，需要在資本市場獲得更多持續(xù)支持。

政策收緊，文旅地產(chǎn)高起低走？

最近流傳著一個名單，一眾文旅地產(chǎn)商脫掉文旅的外衣，都被打回了原型。沒想到，潮水褪去，“裸泳”的人還不少，最近恒大、雅居樂、建業(yè)、佳兆業(yè)、金茂等一系列地產(chǎn)商的處境就可以看出它們的難受。

為什么勸文旅地產(chǎn)商們放棄幻想？大家可以看看最近一個重量級的文件《中共中央關(guān)于黨的百年奮斗重大成就和歷史經(jīng)驗的決議》。

其關(guān)于地產(chǎn)的表述是這樣的：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，加大保障房建設(shè)投入力度，城鄉(xiāng)居民住房條件明顯改善。

其中有兩個重要的細(xì)節(jié)值得關(guān)注：

一是，再次重申“房住不炒”的定位；

二是，有關(guān)房地產(chǎn)的描述沒有放在經(jīng)濟建設(shè)模塊講，而是放在了社會建設(shè)部分。這說明國家對房地產(chǎn)的態(tài)度是堅決的，房地產(chǎn)曾經(jīng)作為經(jīng)濟支柱的功能再也不可能了。

除此之外，涉及文旅地產(chǎn)的一系列政策“緊箍咒”不斷收緊。包括但不限于中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，國家發(fā)改委、商務(wù)部、文化和旅游部等十部門發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)全國特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展導(dǎo)則的通知》等等。

《導(dǎo)則》指出，特色小鎮(zhèn)應(yīng)聚焦產(chǎn)業(yè)細(xì)分門類，做強做精特色產(chǎn)業(yè)集群，特色產(chǎn)業(yè)投資占總投資比例原則上不低于60%，培育競爭優(yōu)勢強的領(lǐng)航企業(yè)，文化旅游類的特色小鎮(zhèn)接待旅游的人數(shù)原則上每年不少于50萬人次。這個《導(dǎo)則》強調(diào)除了原有的傳統(tǒng)民居外，特色小鎮(zhèn)建設(shè)用地中，住宅用地的占比原則上不超過30%，鼓勵控制在25%以下。

這種迅速上演的變局，對文旅地產(chǎn)企業(yè)，或文旅是重要業(yè)務(wù)板塊的地產(chǎn)企業(yè)，正在帶來巨大的沖擊。文旅地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⑽穆米鳛橹匾獦I(yè)務(wù)板塊的地產(chǎn)企業(yè)，將會面臨多重挑戰(zhàn)：

1、拿地挑戰(zhàn)。今年上半年以來，首批集中供地的土地價格上漲高企，文旅地產(chǎn)商既囿于自身困境，也要面對與知名企業(yè)競爭中可能被碾壓的問題，將優(yōu)質(zhì)土地供給潛在空間壓縮。旅游央企，大型房企，或已有代表文旅地產(chǎn)項目的房企等，相對挑戰(zhàn)小一些，反之其他企業(yè)則挑戰(zhàn)較大。

2、資金挑戰(zhàn)。上述的“三條紅線”融資監(jiān)管新規(guī)，已是直接的巨大制約。同時，不少地方政府已更加“精明”，正在逐步告別以往較“粗糙”的文旅地產(chǎn)開發(fā)模式，表現(xiàn)之一是對文旅地產(chǎn)項目投資方的資金來源更為關(guān)注，“卡”得更嚴(yán)，是銀行等金融機構(gòu)貸款籌資，還是自有資金，地方政府態(tài)度迥異，前者較難過關(guān)，后者則更容易，這對習(xí)慣于“空手套白狼”，或多依賴銀行貸款等資金開發(fā)循環(huán)盤活的房企來說，拿新地開發(fā)新文旅項目的門檻抬升了不少。

3、延續(xù)上述第2點邏輯，更多的地方政府已明晰文旅地產(chǎn)項目的模式、玩法，這會推動更多的本地龍頭類國資旅游企業(yè)或地產(chǎn)企業(yè)等入局，玩法類同，低價拿大量土地，蓋房、建設(shè)文旅項目，賣房、運營文旅項目，同時激活項目區(qū)域商業(yè)活力，抬升區(qū)域土地價值。地方國資融資渠道多、融資成本低、政府信賴度高，且“肥水不留外人田”，何樂而不為？面對這樣的競爭者，央企、大型房企還有不少抗衡可能，中小企業(yè)則受到更多沖擊。

4、運營挑戰(zhàn)。低價拿地、賣房回本及賺錢，但文旅項目草草了事，或平淡經(jīng)營，這種玩法已難以走通，地方政府不但更看重企業(yè)是否有運營文旅項目的（成功）經(jīng)驗，還要求先建部分文旅項目，或與住宅項目同期開建，同時分期批地，這導(dǎo)致企業(yè)的運營能力要求更高，資金壓力也更大，舊模式難以玩轉(zhuǎn)。

我們可以看到“文旅+地產(chǎn)”的模式，基本上“壽終正寢”。

過去很多年，中國文旅產(chǎn)業(yè)的一部分企業(yè)是以地產(chǎn)的模式在做文旅，基本模式包括了地產(chǎn)+五星酒店、地產(chǎn)+主題公園、地產(chǎn)+度假村、地產(chǎn)+文旅融合體、地產(chǎn)+特色小鎮(zhèn)等等，基本模式換湯不換藥，基本是以地產(chǎn)的快進(jìn)快出，短平快、投資大、收益高為核心訴求，基本上跟文旅項目長周期、慢收益的規(guī)律很難兼容。

但隨著新運營時代的來臨，文旅地產(chǎn)應(yīng)該放棄幻想了！要么轉(zhuǎn)型做保證型剛需的保障型地產(chǎn)，要么輕資產(chǎn)做好文旅運營，以后估計很難再聽到動輒投資幾百億、上千億的文旅項目了。

版權(quán)聲明

恒大 文旅地產(chǎn)

發(fā)表評論

查看更多