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房企分化的程度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)地產(chǎn)人的認(rèn)知刻度！

以眼下最火的1000億數(shù)字而言，它——堪稱是當(dāng)下大多中型房企追逐的奮斗目標(biāo)，更是未來(lái)樓市的入場(chǎng)券，是船票，是未來(lái)地產(chǎn)“剩者為王”時(shí)代的首要門(mén)檻；但今天分享的數(shù)字是546億，它是一個(gè)半年度的數(shù)字，但不同的是它的屬性是“利潤(rùn)額”——即一家房企半年度利潤(rùn)額就高達(dá)546億！

這就是差距，這也是房企焦慮的緣由之一，巨無(wú)霸不僅個(gè)頭大，而且利潤(rùn)的肌肉也強(qiáng)勁無(wú)比。試想想，未來(lái)一家房企僅利潤(rùn)全年就超1000億，這是一種什么差距？

事實(shí)上，就在2017年，中國(guó)恒大的毛利潤(rùn)已高達(dá)1123億。

就在今日，中國(guó)恒大發(fā)布盈利預(yù)告，2018年上半年恒大核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)超546億，這比去年同期超100%以上——這個(gè)震撼的利潤(rùn)數(shù)字——既創(chuàng)造了恒大的自我新記錄，也是當(dāng)下行業(yè)的最高記錄，實(shí)在有必要提筆寫(xiě)寫(xiě)這個(gè)奇葩的數(shù)字！

顯然，半年546億，恒大在2018年上半年繼續(xù)鞏固了它的“利潤(rùn)王”稱號(hào)。

也就是在2017年，夏海鈞提出，未來(lái)恒大希望在規(guī)模保持行業(yè)前三，利潤(rùn)達(dá)到行業(yè)第一，這個(gè)“卡位”貌似很舒服，畢竟當(dāng)行業(yè)老大壓力太大，老二老三反而是相對(duì)的舒適區(qū)。

問(wèn)題來(lái)了，該怎么解讀這546億沉甸甸的數(shù)字了？

1問(wèn)利潤(rùn)王

546億，在“江湖地位”如何？

過(guò)去的1年，恒大以405億的核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)，榮登2017年房企“利潤(rùn)王”寶座。

而剛剛過(guò)去 2018年上半年，恒大核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)超過(guò)546億！

那么，546億，到底是什么概念？

其一，從絕對(duì)值來(lái)看，546億顯然是個(gè)巨無(wú)霸數(shù)字，沒(méi)對(duì)比就不知高低，以同樣第一梯隊(duì)的優(yōu)秀房企龍湖來(lái)看，龍湖計(jì)劃未來(lái)2020年形成150億利潤(rùn)，而且這150億利潤(rùn)還涵蓋服務(wù)性收入等……由此可見(jiàn)，從絕對(duì)值而言，恒大546億利潤(rùn)數(shù)值巨大。

其二、從相對(duì)值來(lái)看，對(duì)比2017年上半年273億來(lái)看，恒大2018年上半年同比增100%以上。相當(dāng)于利潤(rùn)“翻倍”的概念，而且是高位翻倍，這就更難得了。

其三、從行業(yè)對(duì)比來(lái)看，恒大半年546億利潤(rùn)額無(wú)疑將繼續(xù)蟬聯(lián)利潤(rùn)王位置，而從速度指標(biāo)來(lái)看，恒大利潤(rùn)增長(zhǎng)率同樣領(lǐng)先，就在2018年上市房企公布的利潤(rùn)增長(zhǎng)率來(lái)看，增長(zhǎng)50%以上的企業(yè)占到榜單總數(shù)將近一半的比例；而這其中，只有11家房企的漲幅是超過(guò)100%。顯然，論增速，恒大利潤(rùn)也是領(lǐng)先。

2問(wèn)利潤(rùn)王

地產(chǎn)家家叫苦，為何恒大還利潤(rùn)翻倍？

很多人會(huì)納悶，如今房地產(chǎn)迎來(lái)史上最嚴(yán)厲調(diào)控，限購(gòu)限價(jià)限貸限簽限賣(mài)……融資更是全方位收緊，為何恒大還交出546億的逆勢(shì)成績(jī)單？

這其實(shí)是一種錯(cuò)覺(jué)——即在調(diào)控高壓之下恒大依舊交出了規(guī)模、利潤(rùn)的大幅度增長(zhǎng)，而且利潤(rùn)竟然100%漲幅。

核心原因就在于當(dāng)下2018年上半年的核心凈利潤(rùn)是源自房地產(chǎn)的結(jié)轉(zhuǎn)收入。因?yàn)榉康禺a(chǎn)都采用的是預(yù)售制度，賣(mài)房時(shí)是預(yù)收賬款，而不是營(yíng)業(yè)收入，通常是賣(mài)房后再等到1年半以后物業(yè)交房才能計(jì)算營(yíng)業(yè)收入，并計(jì)入利潤(rùn)。即有一個(gè)1年半年左右的時(shí)間差。

所以恒大2018年上半年利潤(rùn)100%增長(zhǎng)，只是反映2016年下半年，2017年年初房地產(chǎn)銷售。進(jìn)一步推算，2016年下半年，2017年年初銷售的房子則是2015年年底拿的土地。而屆時(shí)的2015年，土地市場(chǎng)還處于相對(duì)低位，而2016年、2017年是中國(guó)一二線城市和三四線城市房?jī)r(jià)暴漲的年份，當(dāng)時(shí)的恒大，則正好在一二三四線相對(duì)均衡布局，所以，無(wú)論是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)帶來(lái)的銷售額增加，還是拿地低價(jià)再碰上房?jī)r(jià)高漲說(shuō)帶來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)，就是好事成雙了。

當(dāng)然，你可能反問(wèn)，凈利增幅并不與營(yíng)收增幅成正比，比如營(yíng)業(yè)外收益、投資收益以及投資物業(yè)的公允價(jià)值收益，往往也是影響房企凈利潤(rùn)的主要因素。

你問(wèn)得當(dāng)然是對(duì)的，但是對(duì)恒大而言，由于在商業(yè)地產(chǎn)、投資型物業(yè)等資產(chǎn)沉淀相對(duì)較少，因此整體利潤(rùn)也在營(yíng)業(yè)外收益、投資收益以及投資物業(yè)公允價(jià)值收益占比很小，所以，恒大核心凈利潤(rùn)率也更多與營(yíng)業(yè)收入接近于正比例關(guān)系。

3問(wèn)利潤(rùn)王

同行規(guī)模、利潤(rùn)上“偏科”，恒大怎么選？

規(guī)模和利潤(rùn)，到底選哪個(gè)？這是本屆觀點(diǎn)博鰲論壇的一個(gè)話題。

對(duì)于大多中型房企而言，你因?yàn)橘Y源、能力、平臺(tái)有限，可能很難魚(yú)和熊掌兼得，你在一段時(shí)間比如當(dāng)下可能會(huì)更多側(cè)重規(guī)模，利潤(rùn)保持合理值即可，這是大多中型成長(zhǎng)房企的選擇。

但恒大而言，既要規(guī)模，又要利潤(rùn)，一個(gè)不那下，兩手都要硬！

2018年上半年，恒大銷售3042億，同比大增 24.6%；而利潤(rùn)526億，同比大增100%，值得一提的是，恒大2018年凈負(fù)債率也大幅下降,從去年年末184%下降到130%以下，大降三成。

一個(gè)房企經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)高低的三大關(guān)鍵KPI無(wú)非銷售額、利潤(rùn)額和負(fù)債率，顯然2018年上半年，恒大成績(jī)單“三豐收”。做到這三點(diǎn)，其實(shí)很難，比如中國(guó)房企大多都是單科將軍，即利潤(rùn)做得很高，品質(zhì)做得很好，往往規(guī)模卻逐漸被邊緣化；比如有些黑馬房企規(guī)模周轉(zhuǎn)快、業(yè)績(jī)快，規(guī)模上來(lái)了，但利潤(rùn)率和負(fù)債指標(biāo)卻差強(qiáng)人意……沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害，恒大規(guī)模利潤(rùn)負(fù)債三大指標(biāo)的同步“優(yōu)化”，就顯得難度系數(shù)稍高一些。

事實(shí)上，在樓市上升通道三高一低后，進(jìn)入樓市高位盤(pán)整和國(guó)家去杠桿新時(shí)期，恒大搶先實(shí)施“低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)”的“三低一高”經(jīng)營(yíng)模式，無(wú)疑讓恒大的打法再次適應(yīng)了政策、市場(chǎng)的新環(huán)境、新時(shí)期特征。

房地產(chǎn)是個(gè)生態(tài)，唯有適者生存，恒大之變，與政策之變、市場(chǎng)之變同行，這種統(tǒng)一的、同步的戰(zhàn)略觀，不是一般的人能做到的。

事實(shí)上，恒大2020年底的目標(biāo)更震撼，許家印強(qiáng)調(diào)，恒大要在2020年實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)3萬(wàn)億，年銷售8000億，年利稅1500億，負(fù)債率下降到同行中低水平，成為世界百?gòu)?qiáng)企業(yè)。

利潤(rùn)追問(wèn)4

利潤(rùn)翻倍后，恒大2019年利潤(rùn)走勢(shì)如何？

利潤(rùn)額要增加，僅僅利潤(rùn)率增加是不夠的，本身營(yíng)業(yè)收入，規(guī)模的增長(zhǎng)也很重要。

比如2017年凈利潤(rùn)超過(guò)400億的“昔日利潤(rùn)王”中海地產(chǎn)，由于2017年銷售額僅實(shí)現(xiàn)10%增速，因此整體利潤(rùn)額跌破往年20%的凈利潤(rùn)增幅紅線，被甩到60名開(kāi)外。反過(guò)來(lái)，類似恒大、碧桂園等業(yè)績(jī)沖榜高手，由于本身貨值儲(chǔ)備充裕，在銷售額大幅上升帶動(dòng)下，利潤(rùn)額也大幅度提升。

根據(jù)中國(guó)恒大發(fā)布的公告，預(yù)期2018-2020年凈利潤(rùn)分別約500億、550億、600億，三年合計(jì)1650億，遠(yuǎn)超其2017年公布的2017-2019年三年888億的利潤(rùn)承諾，而現(xiàn)實(shí)是——恒大2018年上半年核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)已經(jīng)超過(guò)546億，半年就超過(guò)早期計(jì)劃全年500的成績(jī)，可謂成績(jī)喜人。

事實(shí)上，從當(dāng)下房地產(chǎn)運(yùn)行各種高地價(jià)、融資難、去杠桿、銷售限價(jià)且其他文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等還在投入階段實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)也不太現(xiàn)實(shí)……因此房企對(duì)于未來(lái)利潤(rùn)是不太樂(lè)觀的。但對(duì)2018年下半年，以及整個(gè)2019年，預(yù)計(jì)恒大凈利潤(rùn)會(huì)如何了？ 

2018年下半年和2019年利潤(rùn)總額，核心就要看2016年、2017年銷售的結(jié)轉(zhuǎn)收入增長(zhǎng)和利潤(rùn)率情況。

其一，恒大在2016年奪冠后，2017年銷售額增長(zhǎng)驚人，恒大2016年銷售3734億，增長(zhǎng)85%，而2017年恒大合約銷售額超過(guò)5009億，增長(zhǎng)35%，從銷售額角度來(lái)講，營(yíng)業(yè)收入會(huì)大幅度增加。

其二、2016年、2017年是區(qū)域房?jī)r(jià)暴漲，一定程度上提升了利潤(rùn)率，2016年是核心一二線房?jī)r(jià)上漲，而2017年以及2018年年初三四線迎來(lái)房?jī)r(jià)巨大的增幅，恒大這些年，與萬(wàn)科側(cè)重一二線、碧桂園側(cè)重三線不同的是，恒大更多是在一二線和三四線一直相對(duì)均衡布局，也就是說(shuō)，恒大也很大程度上坐享了中國(guó)城市房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲的“紅利”，這也帶來(lái)利潤(rùn)率的上漲。

其三，高地價(jià)時(shí)代，限價(jià)時(shí)代，房企利潤(rùn)核心取決于低成本拿地，對(duì)此，恒大在拿地成本控制方面一流，截至2017年12月31日，恒大土地儲(chǔ)備達(dá)到3.12億平方米，其平均土儲(chǔ)成本才1711元/平方米。有專業(yè)人士分析，2017年恒大50%左右的新增土儲(chǔ)源于二手并購(gòu)，使得土地成本優(yōu)勢(shì)明顯……這就從一定程度上，揭示了恒大在土地獲取方面的低成本優(yōu)勢(shì)，這也為相對(duì)高利潤(rùn)率、高利潤(rùn)額打下了源頭的基礎(chǔ)。

5問(wèn)利潤(rùn)王

地產(chǎn)下半場(chǎng)，恒大利潤(rùn)之王靠什么？

有人笑談，地產(chǎn)上半場(chǎng)，拿地即掙錢(qián)的時(shí)代，利潤(rùn)高會(huì)掙錢(qián)不算新聞，沒(méi)掙到錢(qián)才算“新聞”。

反過(guò)來(lái)，地產(chǎn)下半場(chǎng)，的確房企的苦日子到來(lái)，未來(lái)先獲取高利潤(rùn)，核心看模式、看機(jī)制、看平臺(tái)，看內(nèi)功。

恒大與其他房企側(cè)重人知不同的是，恒大，雖然許家印說(shuō)一不二，但更多是依賴系統(tǒng)化管理。恒大在房地產(chǎn)圈推行了一種獨(dú)有的緊密型集團(tuán)化管理體系，逐步成為一家靠系統(tǒng)、靠制度、靠平臺(tái)、靠軍事化、高執(zhí)行力文化高效運(yùn)行的企業(yè)，這本身就是一個(gè)強(qiáng)悍內(nèi)功的體現(xiàn)。

其一，三高一低到三低一高的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，這很大程度上保證了戰(zhàn)略正確，路線正確，在未來(lái)地產(chǎn)高位橫盤(pán)、去杠桿、融資難、行業(yè)洗牌的背景下，恒大在源頭戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)順勢(shì)而為。

其二、不標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)效率，恒大強(qiáng)大標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系是一個(gè)巨大的系統(tǒng)。一方面是由于恒大采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，大幅降低了營(yíng)銷、管理、財(cái)務(wù)三大費(fèi)用，比如恒大2017年年報(bào)顯示，期間費(fèi)用率下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，恒大基于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提升產(chǎn)品品質(zhì)，增加產(chǎn)品附加值，選擇高性價(jià)比精品住宅的產(chǎn)品策略， 實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品戰(zhàn)略的差異化，

比如恒大三大產(chǎn)品線非常清楚，外立面、建筑結(jié)構(gòu)、用材基本一樣，從根本提升了開(kāi)發(fā)建設(shè)效率。

比如恒大近兩年大力打造環(huán)節(jié)精品，項(xiàng)目的施工單位必須為全國(guó)前十強(qiáng)，所用材料均為國(guó)內(nèi)外知名品牌，園林環(huán)境均按豪宅標(biāo)淮設(shè)計(jì)，并通過(guò)配套先行、升級(jí)物業(yè)服務(wù)、完善售后等措施，不斷提升產(chǎn)品附加值。

比如恒大通過(guò)完善的材料供應(yīng)體系和規(guī)模效應(yīng)，采購(gòu)材料價(jià)格為市面價(jià)格的3至4折，實(shí)現(xiàn)了低成本和物美價(jià)廉的優(yōu)勢(shì)。

比如恒大每個(gè)小區(qū)均配備了完善的商業(yè)、休閑、教育配套,保證了業(yè)主便捷的生活,充分展示了恒大產(chǎn)品的超高性價(jià)比。

其三，銷售的持續(xù)高增長(zhǎng)，基于獨(dú)特的產(chǎn)品策略以及連續(xù)三年實(shí)施“無(wú)理由退房”的營(yíng)銷底氣，使得產(chǎn)品與營(yíng)銷都爆發(fā)出合力，據(jù)了解,從“無(wú)理由退房”實(shí)施至今,退房比例僅為0.91%。多家投行預(yù)計(jì)恒大全年銷售將突破6000億，強(qiáng)勁的銷售為恒大利潤(rùn)持續(xù)高增長(zhǎng)提供有力保證。

小結(jié)

有大佬說(shuō)，房企要在主業(yè)最好的時(shí)候轉(zhuǎn)型，也因此，主業(yè)盈利看漲，也為恒大面向未來(lái)轉(zhuǎn)型提供了支撐。

地產(chǎn)主業(yè)盈利能力的大幅提升，也為恒大進(jìn)軍高科技提供強(qiáng)有力的資本支持。事實(shí)上，就在2018年年初，恒大提出積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，確立了以高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的戰(zhàn)略格局。隨后的4月，恒大就與中科院簽署全面合作協(xié)議，計(jì)劃未來(lái)十年投入1000億；而6月，恒大宣布入主美國(guó)新能源汽車(chē)公司Faraday Future，成功打響進(jìn)軍高科技的第一槍。

地產(chǎn)主業(yè)在規(guī)模與利潤(rùn)并行，而轉(zhuǎn)型也在真金白銀、快速投入，未來(lái)的恒大，正如許家印所期望的新藍(lán)圖：2020年3萬(wàn)億重資產(chǎn)，年銷8000億，負(fù)債率下降到同行中低水平，成為世界百?gòu)?qiáng)企業(yè)。

這幅雄偉的畫(huà)卷是否能如期展開(kāi)，我們2年半后再看！