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到底有多少家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍文旅地產(chǎn)？它們到底怎么“玩”？

執(zhí)惠參考專業(yè)機(jī)構(gòu)最近研究評(píng)出的國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企名單，綜合梳理發(fā)現(xiàn)，其中有約57家布局了文旅地產(chǎn)，超過總量的一半。且有近十家成立了專門的文旅公司（集團(tuán)），包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)和保利發(fā)展等。

整體看，百?gòu)?qiáng)房企所涉領(lǐng)域囊括主題樂園、度假區(qū)、康養(yǎng)項(xiàng)目、特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、文旅綜合體、城市商旅文綜合體，乃至參與景區(qū)開發(fā)等，游樂、醫(yī)療、影視、文創(chuàng)、文娛、體育、教育、科技等元素都被整合進(jìn)去。 

其中約30家百?gòu)?qiáng)房企布局或提出布局特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，超過布局文旅地產(chǎn)的房企的一半。

這57家房企，文旅地產(chǎn)的體量不一、打法有異同，承載著它們的希冀乃至“野心”，是它們漸序“赤膊對(duì)陣”的依仗所在，共同構(gòu)成了龐巨的文旅地產(chǎn)版圖。

這是一片怎樣漸成的“紅?！?？

結(jié)合百?gòu)?qiáng)房企（注：不同機(jī)構(gòu)發(fā)布的百?gòu)?qiáng)房企略有不同，這里以“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”3月發(fā)布的名單為參考，名單如下圖）各企業(yè)官網(wǎng)及公開報(bào)道信息，執(zhí)惠不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，百?gòu)?qiáng)房企中布局文旅地產(chǎn)的企業(yè)占比約57%。其中前十強(qiáng)之恒大、碧桂園、萬科、保利、融創(chuàng)、中海、綠地、華潤(rùn)置地、綠城、龍湖都有不同的文旅地產(chǎn)版圖。 

同時(shí)，粗略統(tǒng)計(jì)，已布局文旅地產(chǎn)的房企中，前50強(qiáng)房企約有36家，51-100強(qiáng)房企約有21家。

（注：此百?gòu)?qiáng)房企名單由“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”推出，研究組由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中指研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成。名單為參考排名，不代表執(zhí)惠立場(chǎng)）

中指研究院的信息顯示，2018年百?gòu)?qiáng)房企的業(yè)績(jī)保持較好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷售面積和銷售金額同比增長(zhǎng)都超過30%。同時(shí)，該年百?gòu)?qiáng)房企的市場(chǎng)占有率達(dá)58.1%，第一次超過50%，其中前十強(qiáng)房企市場(chǎng)份額達(dá)21.4%，與美國(guó)同類數(shù)據(jù)的30%還有距離，但在接近中。

一個(gè)細(xì)節(jié)，在百?gòu)?qiáng)房企中，有9家成立了專門的文旅公司（集團(tuán)），即恒大旅游集團(tuán)、碧桂園文商旅集團(tuán)、融創(chuàng)文旅集團(tuán)、保利(海南)旅游發(fā)展有限公司、榮盛康旅投資有限公司、奧園文旅集團(tuán)、祥生小鎮(zhèn)集團(tuán)、花樣年文旅集團(tuán)、實(shí)力大理文旅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，分別隸屬恒大、碧桂園、融創(chuàng)、保利發(fā)展、榮盛發(fā)展、奧園集團(tuán)、祥生地產(chǎn)集團(tuán)、花樣年集團(tuán)和云南實(shí)力控股集團(tuán)有限公司。

其中，前五強(qiáng)房企中有四家成立文旅公司（集團(tuán)），除了萬科。

據(jù)恒大集團(tuán)官網(wǎng)信息，恒大旅游有兩大產(chǎn)品“恒大童世界”和“恒大水世界”，恒大童世界15個(gè)項(xiàng)目已布局完成，2021年其陸續(xù)開業(yè)，恒大水世界已篩選出全球最受游客歡迎的120個(gè)水上游樂項(xiàng)目，建設(shè)全球最大的全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)的大型溫泉水樂園，未來2-3年布局20-30個(gè)。另在海南打造的?；◢u項(xiàng)目，擁有童話世界、雪山王國(guó)、海洋樂園、植物奇珍館及頂級(jí)酒店群等28大業(yè)態(tài)，2020年正式開業(yè)。 

文旅+康養(yǎng)是當(dāng)下文旅地產(chǎn)一大趨勢(shì)。恒大另行組建了恒大健康集團(tuán)，主要產(chǎn)品為主打養(yǎng)生養(yǎng)老的“恒大養(yǎng)生谷”。恒大集團(tuán)官網(wǎng)顯示現(xiàn)已布局13個(gè)，未來三年布局超50個(gè)并陸續(xù)開業(yè)。

融創(chuàng)文旅集團(tuán)定位于“中國(guó)家庭歡樂供應(yīng)商”，主要包括文化旅游城、文旅商業(yè)、文旅特色小鎮(zhèn)等業(yè)務(wù)板塊。融創(chuàng)文旅現(xiàn)擁有10座文旅城，4個(gè)旅游度假區(qū)，9個(gè)文旅小鎮(zhèn)等，其設(shè)計(jì)、建設(shè)、內(nèi)容服務(wù)和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)超過7000人，以原來萬達(dá)文旅團(tuán)隊(duì)為核心。 

碧桂園官網(wǎng)信息顯示，碧桂園文商旅集團(tuán)前身為2005年成立的碧桂園商業(yè)板塊，是碧桂園集團(tuán)旗下專注商業(yè)地產(chǎn)全程投資及運(yùn)營(yíng)的專業(yè)服務(wù)平臺(tái)，正式成立于2018年，現(xiàn)已強(qiáng)勢(shì)推出全新系列產(chǎn)品線，涵蓋集中/社區(qū)商業(yè)、長(zhǎng)租系統(tǒng)、文旅產(chǎn)業(yè)、寫字樓等五大板塊。

文旅地產(chǎn)規(guī)劃相對(duì)龐大、項(xiàng)目多、單個(gè)項(xiàng)目投入多，有主打產(chǎn)品體系，是上述房企巨頭的推進(jìn)特點(diǎn)。 

單設(shè)文旅公司不限于上述百?gòu)?qiáng)房企。天眼查信息顯示，富力地產(chǎn)在2018年11月成立了富力文化旅游發(fā)展有限公司，經(jīng)營(yíng)范圍包括旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化、影視、游樂園、養(yǎng)老項(xiàng)目投資等。

打法也不一。鴻坤集團(tuán)在地產(chǎn)板塊外單獨(dú)成立鴻坤文旅集團(tuán)，定位為“創(chuàng)新型文商旅產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商”，聚焦“文商體、醫(yī)康養(yǎng)”兩大產(chǎn)業(yè)；新華聯(lián)集團(tuán)在新華聯(lián)地產(chǎn)上市后將其更名為“新華聯(lián)文旅發(fā)展”，定位“地產(chǎn)+文旅+金融”。

此外，百?gòu)?qiáng)房企之一的金科集團(tuán)和置信集團(tuán)在4月11日簽約合作，包括將以兩家母公司為基礎(chǔ)，組建成立金科置信集團(tuán)，深耕文旅、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園、新商業(yè)等四大領(lǐng)域。

綜合百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)軍文旅地產(chǎn)的已有布局來看，涉入程度、投資體量、側(cè)重細(xì)分領(lǐng)域和落地的具體項(xiàng)目形態(tài)，以及打法等方面，有多個(gè)異同之處。

比如恒大主要是童世界、水世界這類主題公園（樂園），大型文旅綜合體?；◢u，以及康養(yǎng)項(xiàng)目養(yǎng)生谷；融創(chuàng)側(cè)重文旅城、旅游度假區(qū)、文旅小鎮(zhèn)等。

萬科已布局冰雪度假、營(yíng)地教育、度假地產(chǎn)、文旅綜合體等領(lǐng)域。 

整體看，百?gòu)?qiáng)房企所涉領(lǐng)域囊括主題樂園、度假區(qū)、康養(yǎng)項(xiàng)目、特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、文旅綜合體、城市商旅文綜合體，乃至參與景區(qū)開發(fā)等，游樂、醫(yī)療、影視、文創(chuàng)、文娛、體育、教育、科技等元素都被整合進(jìn)去。 

有些是自身既有優(yōu)勢(shì)資源的放大。比如北大資源集團(tuán)，將健康產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)深度結(jié)合，其擁有北大醫(yī)學(xué)部、北大醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。其中北大醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團(tuán)下轄北大醫(yī)療城，包括北京大學(xué)國(guó)際醫(yī)院、北大醫(yī)療康復(fù)醫(yī)院、北大醫(yī)療腦健康、老年健康養(yǎng)護(hù)中心等。

2017年9月，北大資源集團(tuán)與泰安高新區(qū)簽署協(xié)議，擬打造泰安北大資源科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目和北大資源頤養(yǎng)健康小鎮(zhèn)項(xiàng)目，分別占地約2000畝、5000畝。2018年1月，北大資源集團(tuán)進(jìn)軍貴州遵義，擬斥資逾百億，打造“城市科技綜合體”、“智慧康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)”。 

更多房企是引進(jìn)和整合資源。比如碧桂園與華僑城、海昌公園等分別合作打造文旅項(xiàng)目。 

碧桂園的文旅地產(chǎn)打法另有不同，主要基于產(chǎn)城融合的角度來切入，包括其投資超百億的康養(yǎng)小鎮(zhèn)，以及2016年啟動(dòng)的5年投入千億打造科技小鎮(zhèn)，都是如此。 

而其重磅投入的特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，亦是房企熱衷點(diǎn)之一。粗略統(tǒng)計(jì)，約30家百?gòu)?qiáng)房企布局或提出布局特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，超過布局文旅地產(chǎn)的房企的一半。 

碧桂園、綠地控股、綠城、祥生地產(chǎn)（祥生小鎮(zhèn)集團(tuán)）等是其中代表。綠地控股曾在2017年將特色小鎮(zhèn)作為集團(tuán)的四大戰(zhàn)略之一；截至3月底，綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)（計(jì)劃）打造的小鎮(zhèn)項(xiàng)目達(dá)20余個(gè)；祥生小鎮(zhèn)要打造集康養(yǎng)、教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，文旅+農(nóng)旅為輔助的“1+3+2”小鎮(zhèn)體系。

執(zhí)惠曾梳理公開信息發(fā)現(xiàn)，2018年約有190個(gè)文旅簽約項(xiàng)目，其中特色小鎮(zhèn)成為各地重點(diǎn)布局內(nèi)容，涉及到的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目數(shù)量超百起，占比過半，概算投資金額超1.1萬億元！其中恒大集團(tuán)的特色小鎮(zhèn)簽約投資概算投資至少900億。同年恒大文旅項(xiàng)目總簽約概算額超過3000億元。

2018年，綠地控股文旅項(xiàng)目簽約投資概算額約2200億元；碧桂園一個(gè)特色小鎮(zhèn)計(jì)劃投資不少于800億元；雅居樂兩個(gè)文旅項(xiàng)目計(jì)劃投750億元。 

相比最頭部房企的財(cái)大氣粗，有些排名較后的房企在2018年“砸錢”或拿地也不遑多讓。

齊魯網(wǎng)報(bào)道，2018年7月，重慶德杰集團(tuán)與山海天旅游度假區(qū)管委會(huì)簽署項(xiàng)目投資協(xié)議，打造中華國(guó)醫(yī)壇國(guó)際養(yǎng)生城，項(xiàng)目計(jì)劃總投資約358億元，總用地面積約17200畝。

更早前，四川在線的報(bào)道提到，2016年，仁恒置地集團(tuán)有限公司與四川天府新區(qū)簽約，計(jì)劃打造文化生態(tài)旅游項(xiàng)目，投資1000億元。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，2017年6月，當(dāng)代置業(yè)宣布與惠州博羅縣簽署協(xié)議，計(jì)劃落地占地4000畝的文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

2019年伊始至今，百?gòu)?qiáng)房企關(guān)于文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的簽約投資依然持續(xù)。

包括不限于中建信和簽約永州市濱江新城中建文旅綜合體項(xiàng)目，總用地約1500畝，總投資額約110億元；綠地控股250億元再投資寧波杭州灣，打造濱海新城等項(xiàng)目；金科集團(tuán)與置信集團(tuán)達(dá)成合作，未來三年，金科集團(tuán)對(duì)將成立的金科置信累計(jì)投資將超過200億元。 

單是截至2019年1月15日，執(zhí)惠不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)文旅項(xiàng)目簽約投資概算額已超1800億元。這里面充斥著各大小玩家及非傳統(tǒng)房企。 

可以想見，不管是聚焦深耕自身發(fā)跡地，還是將文旅地產(chǎn)拓展至全國(guó)，不限于這些房企間的文旅地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將更趨白熱化，這在資源爭(zhēng)奪、產(chǎn)品打造、區(qū)域卡位等，都將有更白熱化的顯現(xiàn)。

可從幾個(gè)維度來看。 

就官方數(shù)據(jù)來說，市場(chǎng)空間正在擴(kuò)增。2018年，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)55.39億人次，同比增長(zhǎng)10.8%，入出境旅游總?cè)藬?shù)2.91億人次，同比增長(zhǎng)7.8%；全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入5.97萬億元，同比增長(zhǎng)10.5%。

同時(shí)，今年是文旅融合落地首年，省級(jí)文旅主管機(jī)構(gòu)已完成調(diào)整，市級(jí)、區(qū)級(jí)等也在跟進(jìn)。今年需要看到一些文旅融合的成效，文旅項(xiàng)目的引進(jìn)及加快推進(jìn)落地是為合理。 

3月初，四川都江堰市舉行2019年第一季度重大項(xiàng)目集中開工儀式，總投資超139億元的27個(gè)重大項(xiàng)目拉開建設(shè)序幕，涉及文旅商務(wù)類、旅游工業(yè)類、生態(tài)農(nóng)業(yè)類和旅游配套基礎(chǔ)設(shè)施類四個(gè)領(lǐng)域。 

江蘇省日前表示，12個(gè)重點(diǎn)旅游項(xiàng)目今年將集中開工，30個(gè)在建旅游項(xiàng)目也將在今年迎來實(shí)質(zhì)進(jìn)展；山西省今年計(jì)劃推進(jìn)175個(gè)文旅項(xiàng)目落地；安徽省日前公布第二批25個(gè)省級(jí)特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建名單，新一輪特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建工作拉開序幕。

各文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將漸序進(jìn)入實(shí)質(zhì)對(duì)碰階段。

再看房企自身，兩位大佬今年3月關(guān)于企業(yè)多元化的信息有些意思，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，不可能找到比地產(chǎn)更賺錢的業(yè)務(wù)。孫宏斌將融創(chuàng)文旅集團(tuán)、融創(chuàng)文化集團(tuán)稱之為“地產(chǎn)+”，而不是多元化業(yè)務(wù)，并表示當(dāng)下主要還是心無旁騖地把地產(chǎn)做好，地產(chǎn)增長(zhǎng)空間還是很大。 

有數(shù)據(jù)顯示，相比美、日，我國(guó)TOP10房企市場(chǎng)份額分別低0.8%、16.7%，大型龍頭房企的市場(chǎng)份額仍有提升空間，中小型房企也有向前跨一步的機(jī)會(huì)。強(qiáng)者恒強(qiáng)，大魚吃小魚，這意味著繼續(xù)做大規(guī)?？赡苋允歉黧w量房企的未來之選。

那么通過文旅便宜拿地，打造文旅地產(chǎn)，帶來地產(chǎn)主業(yè)產(chǎn)品的補(bǔ)充或多元化，形成對(duì)主業(yè)的更多協(xié)同和卡位作用，將可能是不少房企繼續(xù)搶占文旅地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯之一。 

不過，隨著地方政府對(duì)文旅地產(chǎn)認(rèn)知增強(qiáng)，適用土地資源減少，文旅概念拿地或更不容易。文旅項(xiàng)目的打造運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)質(zhì)運(yùn)營(yíng)成效形成的品牌效應(yīng)，將可能是房企撬動(dòng)地方政府的重要助力。 

此外，文旅地產(chǎn)青睞的區(qū)域正隨著競(jìng)爭(zhēng)而減少，優(yōu)質(zhì)層級(jí)或在下降。這對(duì)房企來說競(jìng)爭(zhēng)壓力在提升。

萬達(dá)的動(dòng)向或可稍加琢磨。王健林在4月11日的甘肅省招商引資暨隴商大會(huì)上透露，未來3年，萬達(dá)將在甘肅投資超大型文化旅游項(xiàng)目、5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、3個(gè)五星級(jí)酒店，新增投資約450億元。

王健林表示萬達(dá)大規(guī)模投資甘肅，核心原因是看好甘肅的發(fā)展。比如甘肅的歷史文化資源，“一帶一路”戰(zhàn)略利好等。 

這個(gè)解釋可算合理，西部地區(qū)游客人次增加、文旅資源的挖掘及產(chǎn)品供給提升，提供了更多的文旅市場(chǎng)空間和機(jī)會(huì)，吸引更多文旅資本進(jìn)入。但綜合甘肅的各項(xiàng)要素條件來看，相比海南、云南等區(qū)域，它并非最優(yōu)選，但卡位競(jìng)爭(zhēng)也沒那么激烈。 

先最優(yōu)，再次優(yōu)……背后的競(jìng)爭(zhēng)已然加劇。