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老年人在退休之后可以分為四個(gè)生理階段：活躍性長(zhǎng)者，半失能長(zhǎng)者，失能長(zhǎng)者，失智長(zhǎng)者；其中活躍型的時(shí)間持續(xù)的時(shí)間較長(zhǎng)，而半失能階段到失能的過(guò)程比較短，同時(shí)也伴隨失智階段，但這個(gè)階段是最需要陪伴護(hù)理的。

由于老年人身體機(jī)能是脆弱的，有可能一場(chǎng)偶爾的感冒或者慢性病的并發(fā)癥因?yàn)樽陨聿恢匾暥饑?yán)重的后果，在很短的時(shí)間內(nèi)就從活躍型長(zhǎng)者轉(zhuǎn)化為半失能長(zhǎng)者。

除去老齡生理階段外，還有兩個(gè)老年心里期要值得注意：退休后的失落心理、失能后的自棄心理，所謂退休后失落心里，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是忙忙碌碌幾十年，一下閑下來(lái)，心里上的不適應(yīng)，同時(shí)心里上也暗示自己的人生已經(jīng)走到了后半段。而失能后的自棄心里則是因?yàn)樯眢w機(jī)能下降，由身體而影響到的心里因素，感覺(jué)自己對(duì)家庭沒(méi)有貢獻(xiàn)，對(duì)兒女是拖累，所產(chǎn)生的自棄心里，從行為上的反應(yīng)就是焦慮、敏感、多疑等。

一、養(yǎng)老這點(diǎn)事，家庭的選擇題，社會(huì)的大問(wèn)題

1、生活習(xí)慣與風(fēng)俗不適應(yīng)

中國(guó)自古以來(lái)的養(yǎng)老觀念根深蒂固，“故土難離”與“客死異鄉(xiāng)”是切實(shí)問(wèn)題，一個(gè)人與一顆樹(shù)一樣，生活了幾十年的地方，實(shí)際上已經(jīng)形成了相對(duì)固定的人際交往圈，如果突然之間生態(tài)圈出現(xiàn)變化，會(huì)有較大的心理落差與不適應(yīng)感。

不想變，很難變，不適應(yīng)，適應(yīng)難成了一部分老年人的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

2、養(yǎng)老金收入替代率過(guò)低

養(yǎng)老金替代率是衡量退休生活質(zhì)量的重要標(biāo)志之一，是指勞動(dòng)者退休時(shí)的養(yǎng)老金領(lǐng)取水平與退休前工資收入水平之間的比率。按照國(guó)際勞工組織的標(biāo)準(zhǔn)，55%是警戒線。全世界78%的國(guó)家中，養(yǎng)老金替代率都高于60%。據(jù)民政部的數(shù)據(jù)2013我國(guó)的養(yǎng)老金替代率為43%， 按目前的物價(jià)水平和人工成本，在一二線城市如果老人沒(méi)病沒(méi)災(zāi)，每月兩三千元，也許勉強(qiáng)夠用；一旦失能、失智，需要照料，居家養(yǎng)老恐怕都捉襟見(jiàn)肘，更不用說(shuō)送進(jìn)養(yǎng)老院或護(hù)理院了。此外，城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的參保比例不足2/3，在一些中小城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)則更低。

3、社保醫(yī)療體系不健全

目前我國(guó)的社保醫(yī)療政策以省份之間各自管理，而退休人員的退休金發(fā)放與醫(yī)療報(bào)銷(xiāo)尚沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全國(guó)性的互通互聯(lián)，甚至市與市之間都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)互通，在很多地方退休金的發(fā)放是以當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村信用社、郵政儲(chǔ)蓄所等地方金融單位；而在醫(yī)療報(bào)銷(xiāo)這一塊也并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)快速的報(bào)銷(xiāo)機(jī)制，大部分的老年人都會(huì)患有一些長(zhǎng)期的慢性病，需要長(zhǎng)期服藥與定期檢查，而社保醫(yī)療的壁壘一定程度上限制了老年人的活動(dòng)范圍，讓遷居變的不那么現(xiàn)實(shí)。

4、社區(qū)年齡生態(tài)不均衡

隨著老齡化的到來(lái)，國(guó)內(nèi)很多的資本都在進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，尤其是康養(yǎng)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，藍(lán)城、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等大型房開(kāi)；中國(guó)人壽、中國(guó)平安、泰康人壽等保險(xiǎn)企業(yè)等紛紛涉足。

目前的模式大部分都是人群聚集模式，客群也主要針對(duì)活躍型長(zhǎng)者，集中式的把老年人聚集起來(lái)，看似好管理，但其實(shí)就埋下了一個(gè)伏筆，雖然目前的購(gòu)房客群是活躍型長(zhǎng)者，但是再過(guò)15年左右，這群人就要變?yōu)楦啐g老人，整個(gè)社區(qū)的老年人口過(guò)多，暮氣沉沉，這個(gè)小區(qū)的增值潛力何在？筆者曾經(jīng)在北京的80年代的一個(gè)老舊小區(qū)里住過(guò)一段時(shí)間，一到秋冬換季的時(shí)候就會(huì)有老年人過(guò)世的情況，整個(gè)小區(qū)的氣氛感覺(jué)特別的冷清、凝重，整個(gè)人都感覺(jué)不好了。

5、專(zhuān)業(yè)型人才短缺

目前我國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)人才非常短缺，人才結(jié)構(gòu)極不合理，很多養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)存在著“活躍型長(zhǎng)者”護(hù)理“失能、失智老人”、“高齡老人”的現(xiàn)象。

從人才培養(yǎng)來(lái)看，目前以80/90后為主的獨(dú)生子女，無(wú)論是自身還是家庭，都不想去從事養(yǎng)老服務(wù)工作，大部分年輕人認(rèn)為養(yǎng)老服務(wù)工作沒(méi)前途，不時(shí)尚，還挺累；不想干、不愿干養(yǎng)老服務(wù)工作。而已從事的人員也存在年齡偏大、素質(zhì)不高、專(zhuān)業(yè)知識(shí)匱乏、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)落后等現(xiàn)象。

同時(shí)很多老人由于“失智、失能”的原因，或多或少都有一些心理問(wèn)題，出現(xiàn)多疑、焦慮、自閉等癥狀，這更對(duì)養(yǎng)老服務(wù)人員的素質(zhì)提出了高要求。

二、三期疊震下的歷史性機(jī)遇

人口老齡化加速時(shí)期：在建國(guó)后50/60年代，在多子多福，傳宗接代等思想的影響下，以及國(guó)家信奉蘇聯(lián)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的“人多力量大”的政策理念，出現(xiàn)了人口增長(zhǎng)的爆炸，一般家庭多為5/6個(gè)子女。此次人口爆炸為改革開(kāi)發(fā)提供了充足的人口紅利，同時(shí)也為2010—2025年出現(xiàn)的人口老齡化加速期到來(lái)埋下了伏筆，也就意味著50/60年代當(dāng)他們老去的時(shí)候也是人口老齡化的快速推升階段。

家庭結(jié)構(gòu)少子化時(shí)期：在經(jīng)歷了人口爆炸增長(zhǎng)的50/60年代后，國(guó)家從70年代執(zhí)行，82年定為國(guó)策的的計(jì)劃生育政策，又構(gòu)成了另一個(gè)特殊的家庭結(jié)構(gòu)期“少子化時(shí)期”，在過(guò)去的很長(zhǎng)一段時(shí)期，中國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)是橄欖形：祖父母—父母+父母兄妹—子女；而從過(guò)去幾年開(kāi)始，逐漸從橄欖形變成了倒三角形：父母+岳父母—獨(dú)生子女夫婦—子女。 家庭的所有壓力都?jí)涸诹霜?dú)生子女父母層，而由于沒(méi)有兄弟姐妹，無(wú)法分擔(dān)養(yǎng)老的重任，隨著50/60后逐漸變老，生活壓力成倍增長(zhǎng)。少子化的家庭結(jié)構(gòu)，所帶來(lái)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，對(duì)未來(lái)幾十年的中國(guó)家庭影響會(huì)逐步加大。

快速城鎮(zhèn)化人口遷移時(shí)期：80后作為我國(guó)的第一代獨(dú)生子女，目前已經(jīng)逐漸成家立業(yè)，很多的80后選擇了在異地發(fā)展事業(yè)，表現(xiàn)的特點(diǎn)就是向心化發(fā)展，從鄉(xiāng)村、城鎮(zhèn)到各級(jí)中心城市，在未來(lái)的10到15年，將要面對(duì)父母養(yǎng)老的實(shí)際問(wèn)題，而獨(dú)生子女的客觀因素又是無(wú)可避免的問(wèn)題，要么回到家鄉(xiāng)，要么接父母來(lái)到所在城市，這是一道選擇題。而這道選擇題之下衍生出了倆個(gè)市場(chǎng)：回鄉(xiāng)置業(yè)市場(chǎng)與城市郊區(qū)置業(yè)市場(chǎng)。所謂的回鄉(xiāng)置業(yè)并不一定是回到家鄉(xiāng)，而是從一線城市回到有地緣情節(jié)的二線、三線城市。而城市郊區(qū)養(yǎng)老，則很明確就是在一些大中型城市由于房?jī)r(jià)昂貴，實(shí)現(xiàn)一家三代的養(yǎng)老并不現(xiàn)實(shí)，同時(shí)由于生活習(xí)慣的問(wèn)題，父母與子女也不希望一起居住，那么選擇城市郊區(qū)房?jī)r(jià)較低的區(qū)域置業(yè)養(yǎng)老，成為一種可能。

三期疊震的機(jī)遇市場(chǎng)，是由于幾十年的政策原因累積造成，現(xiàn)在到了不得不發(fā)的階段，是我國(guó)國(guó)情發(fā)展下的必然階段。

三、養(yǎng)生與養(yǎng)老，傻傻的分不清楚！

目前養(yǎng)生與養(yǎng)老的解讀基本都是在一起的，但從細(xì)分客群來(lái)分析，二者無(wú)論從項(xiàng)目選址、功能劃分、營(yíng)銷(xiāo)渠道、業(yè)態(tài)布置、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面都有細(xì)微區(qū)別或明顯不同。

養(yǎng)生人群具有明顯候鳥(niǎo)屬性，具有很強(qiáng)的淡旺季特征，配套服務(wù)與傳統(tǒng)社區(qū)服務(wù)并無(wú)太大區(qū)別，而養(yǎng)老配套設(shè)施成本高、專(zhuān)業(yè)要求高、維護(hù)運(yùn)營(yíng)成本高，而候鳥(niǎo)屬性所造成的空置率時(shí)間長(zhǎng)、人員配備過(guò)多等問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目健康運(yùn)營(yíng)形成困難。

首先來(lái)看康養(yǎng)地產(chǎn):選址多位與生態(tài)環(huán)境較好的區(qū)域，投資性屬性較強(qiáng)，以休閑度假功能為主，具備第二居所的功能，目標(biāo)客群定位于活躍型長(zhǎng)者及投資性客群，年齡覆蓋較寬泛，業(yè)主具有候鳥(niǎo)特點(diǎn)，房屋設(shè)計(jì)考慮老年人的生活習(xí)慣等。

這也是我國(guó)目前康養(yǎng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式：“環(huán)境+地產(chǎn)”，眾多開(kāi)發(fā)商跑馬圈地，但在剝開(kāi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越這層外皮露出來(lái)的問(wèn)題是：1、區(qū)位條件不暢通；2、醫(yī)療配套設(shè)施不完善；3、醫(yī)護(hù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)待提高等；這些功能恰恰是半失能、失能、失智老人的根本訴求點(diǎn)。

有部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)積極與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作如藍(lán)城與雅達(dá)合作的烏鎮(zhèn)雅園主打高端學(xué)院養(yǎng)老，復(fù)星地產(chǎn)依托復(fù)星醫(yī)藥做的星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)高端康療養(yǎng)老產(chǎn)品等，市場(chǎng)定位于高端人群，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的背景實(shí)力與合作能力提出了新的要求，如果沒(méi)有醫(yī)療資源為依托，康養(yǎng)產(chǎn)品也只會(huì)是一個(gè)吹泡泡的噱頭。

其次說(shuō)下養(yǎng)老地產(chǎn)，如果說(shuō)養(yǎng)生地產(chǎn)具有投資屬性，能算投資產(chǎn)品，那么養(yǎng)老地產(chǎn)個(gè)人理解是剛需產(chǎn)品，從區(qū)位上來(lái)說(shuō)一般選擇城市的郊區(qū)，它所要解決的是：飲食起居、健康醫(yī)療、身體檢測(cè)、心里陪伴等剛性需求。

養(yǎng)老地產(chǎn)更注重的是后續(xù)的運(yùn)營(yíng)與服務(wù)，受我國(guó)目前退休人員的工資替代率較低所限，即使在子女提供資金幫助的情況下，該類(lèi)型項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)也是呈現(xiàn)“剛需+微利”的特點(diǎn)。針對(duì)這些困難目前政府從“床位補(bǔ)貼、水電優(yōu)惠、稅收減免、土地優(yōu)先”等幾個(gè)方面進(jìn)行政策扶持。

四、星星之火可以燎原，康養(yǎng)地產(chǎn)的幾點(diǎn)思考

1、一個(gè)方向：養(yǎng)老不再是社區(qū)地產(chǎn)的選修課，而是必修課；養(yǎng)老服務(wù)不是噱頭而是實(shí)實(shí)在在的服務(wù)，更直接體現(xiàn)在產(chǎn)品的價(jià)值上。

老齡化時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，家庭結(jié)構(gòu)的變化影響著每一個(gè)人，每一個(gè)家庭。養(yǎng)老產(chǎn)品與養(yǎng)老服務(wù)將是必需品，將會(huì)形成“家庭養(yǎng)老”、“社區(qū)養(yǎng)老”、“定制養(yǎng)老”等多種形式，從消費(fèi)層次上來(lái)說(shuō)也會(huì)形成“高、中、低”的消費(fèi)選擇。

基礎(chǔ)性養(yǎng)老配套服務(wù)是改善型客戶(hù)的重點(diǎn)考慮因素，是與競(jìng)品區(qū)別的核心競(jìng)爭(zhēng)力，更是提高售價(jià)的直接因素。

2、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的三大關(guān)鍵點(diǎn)

（1）敏感的價(jià)格因素：迷航中的定位

根據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)公報(bào)，截止2018年全國(guó)的養(yǎng)老床位數(shù)合計(jì)744.8萬(wàn)張，其中價(jià)格因素是決定性因素，老年人對(duì)價(jià)格尤其敏感，目前國(guó)內(nèi)剛需型養(yǎng)老產(chǎn)品短缺，主要是因?yàn)橥顿Y商的項(xiàng)目定位都把眼光盯在了“活躍型”+“高收入”的中高端老齡人群，從而出現(xiàn)了中端類(lèi)型產(chǎn)品的“藍(lán)海困局”

（2）區(qū)位決定產(chǎn)品：養(yǎng)生型“候鳥(niǎo)度假型養(yǎng)老產(chǎn)品”與剛需型“郊區(qū)大盤(pán)型養(yǎng)老產(chǎn)品”

首先來(lái)說(shuō)下“候鳥(niǎo)度假型養(yǎng)老產(chǎn)品”，這種產(chǎn)品對(duì)生態(tài)資源的要求較高，一般會(huì)與旅游項(xiàng)目相互配合同時(shí)具有度假地產(chǎn)的功能，選擇在生態(tài)資源富集的區(qū)域，氣候是關(guān)鍵因素，好的項(xiàng)目還會(huì)配合有“溫泉”“富硒”“負(fù)氧離子”“地磁”等可以營(yíng)銷(xiāo)與包裝的概念產(chǎn)品。

該類(lèi)型產(chǎn)品客群定位于城市的中產(chǎn)階級(jí)及以上“活躍型長(zhǎng)者”，主要是退休的公務(wù)人員、教師、以及一部分小企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)商戶(hù)等，由于所在城市的環(huán)境、氣候、消費(fèi)等因素選擇在異地置業(yè)養(yǎng)老，同時(shí)由于該部分人群或多或少都會(huì)有常見(jiàn)慢性病及身體不適等癥狀，所以選擇的時(shí)候都會(huì)有針對(duì)性的選擇，比如風(fēng)濕痛的會(huì)主要考慮溫泉、支氣管的會(huì)主要考慮氣候與空氣等，居住時(shí)間根據(jù)身體情況與氣候條件或長(zhǎng)或短。

其次來(lái)看下“郊區(qū)大盤(pán)養(yǎng)老產(chǎn)品”，這里先問(wèn)候一下一群苦逼的“X0后”的獨(dú)生子女，從小城市走出上學(xué)，在大城市打拼，大學(xué)畢業(yè)，父母工薪階層，想回家鄉(xiāng)但由于專(zhuān)業(yè)范圍所限，回家就等于失業(yè)或創(chuàng)業(yè)，努力留在大城市又感覺(jué)壓力山大。   

“郊區(qū)大盤(pán)康養(yǎng)產(chǎn)品”主要存在于在外來(lái)人口眾多的一二線城市，該城市對(duì)外來(lái)人口的吸引力，決定了這個(gè)類(lèi)型產(chǎn)品的生命力，從項(xiàng)目定位來(lái)說(shuō)應(yīng)該屬于剛需產(chǎn)品。

區(qū)位使得產(chǎn)品的設(shè)計(jì)組合上來(lái)說(shuō)相對(duì)從容和豐富，從項(xiàng)目所能承載的客群市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這種項(xiàng)目可以包含：購(gòu)買(mǎi)力有限的青年人群、再次置業(yè)的改善型人群、郊區(qū)養(yǎng)老的老齡人群三個(gè)方面，而這三種需求是可以有效融合的，所以說(shuō)：在好的城市選擇價(jià)值洼地的地塊。

簡(jiǎn)單提下在日本出現(xiàn)的“二代居”產(chǎn)品，二代居是比較符合中國(guó)以家庭養(yǎng)老的國(guó)情的產(chǎn)品，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是“一大+一小”的空間組合，既滿(mǎn)足了老年人與年輕人生活習(xí)慣不一致所造成的沖突，同時(shí)又可以實(shí)現(xiàn)相互關(guān)心與照料。同時(shí)社區(qū)里也提供相對(duì)完善的配套設(shè)施，如體檢中心、老年活動(dòng)中心、街心花園等，滿(mǎn)足老年人的日常活動(dòng)需要。

二代居的產(chǎn)品是可以充分延展的，區(qū)位與資源決定延展的方向，比如生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的地方可以具有“第二居所”的功能，交通優(yōu)勢(shì)明顯的可以作為“家庭改善型”、有教育資源可以打“養(yǎng)老+教育”的雙重功能使其變?yōu)榈谝痪铀?/p>

（3）配套設(shè)施的困局：醫(yī)療、市政、生活三種煩惱在心頭

醫(yī)療服務(wù)配套：目前我國(guó)的醫(yī)療設(shè)施相對(duì)緊缺，很多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與醫(yī)療機(jī)構(gòu)相互合作建設(shè)民營(yíng)醫(yī)院，但醫(yī)院所也面臨的受眾過(guò)小，重護(hù)理而輕治療，同時(shí)因?yàn)槊褶k醫(yī)院，從醫(yī)療報(bào)銷(xiāo)來(lái)說(shuō)有一定困難。

市政工程配套：主要是“候鳥(niǎo)度假型養(yǎng)老產(chǎn)品”所面臨的問(wèn)題，由于養(yǎng)生的季節(jié)性，造成了旺季的時(shí)候市政設(shè)施緊張，供水供電壓力過(guò)大，同時(shí)市政排污、污水處理設(shè)施也面臨很大的壓力，而淡季則要面對(duì)大部分設(shè)施空閑所帶來(lái)的設(shè)備損耗。按照經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這一塊的壓力主要在政府，按照正常的城市社區(qū)的硬件條件來(lái)接通各種管口，對(duì)政府的財(cái)政壓力提出較高要求。如在廣西的巴馬就出現(xiàn)了全國(guó)老齡人群紛紛遠(yuǎn)道而來(lái)，而當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目紛紛上馬，但是由于政府財(cái)力有限，排污設(shè)施建設(shè)跟不上形勢(shì)的發(fā)展，造成了環(huán)境污染問(wèn)題。

生活服務(wù)配套：一般來(lái)說(shuō)老年人的生活圈子不會(huì)很大，相對(duì)應(yīng)生活服務(wù)要跟的上，郊區(qū)大盤(pán)型產(chǎn)品相對(duì)比較容易解決；問(wèn)題出在候鳥(niǎo)型養(yǎng)生型產(chǎn)品上，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)的時(shí)候一般會(huì)配建商業(yè)設(shè)施，問(wèn)題就出在配套的商業(yè)設(shè)施里，初期定位上是社區(qū)服務(wù)型產(chǎn)品，所以客群就針對(duì)的主要是社區(qū)人群，與當(dāng)?shù)匕傩盏穆?lián)系并不緊密，而社區(qū)人群的候鳥(niǎo)型特征就造成了客流量的不穩(wěn)定，有可能就是干半年歇半年，這對(duì)任何一個(gè)業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)都是不能夠接受的，就會(huì)出現(xiàn)招商難，經(jīng)營(yíng)難的問(wèn)題。

*本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“八界”（ID：bajie-BJ），作者：璩存浩，獨(dú)立旅游評(píng)論人，原標(biāo)題：《康養(yǎng)地產(chǎn)的藍(lán)海迷航》。