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大健康產(chǎn)業(yè)已成為發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮漠a(chǎn)業(yè)，在國家的大力推動下，正形成超過十萬億的巨大藍海市場。健康服務已經(jīng)成為關(guān)系到國計民生、未來社會整體幸福指數(shù)的國家級重大事業(yè)。

大健康產(chǎn)業(yè)為什么整體潛力巨大？人口結(jié)構(gòu)變化催生醫(yī)療需求人口老齡化已經(jīng)是全球趨勢，中國也不能例外。據(jù)預測，到本世紀20年代，65歲以上老年人口將達到2.42億，占總?cè)丝诘谋戎貙?000年的6.96%增長到近12%。老齡化的社會問題，將帶來對醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的持續(xù)需求。

中國已經(jīng)進入中等收入國家行列，群眾對醫(yī)療健康的需求日益增長，但該產(chǎn)業(yè)目前占中國產(chǎn)業(yè)比重不足5%，與發(fā)達國家存在不小的差距，市場潛力巨大。國家的“健康中國2030”規(guī)劃中明確指出，要將醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)建設成國家支柱性產(chǎn)業(yè)，2030年健康服務業(yè)規(guī)模達到16萬億元。16萬億，是國家經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的量級。

大健康產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間勢必帶來康養(yǎng)地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展機遇。據(jù)推算，到2030年，康養(yǎng)地產(chǎn)的規(guī)模將達到10萬億左右。

何為康養(yǎng)地產(chǎn)？

與一般意義的“健康”、“養(yǎng)老”、“養(yǎng)生”和療養(yǎng)”等概念相比，“康養(yǎng)”是一個更具包容性的概念，涵蓋范圍廣闊，與之對應的康養(yǎng)行為也十分寬泛：康養(yǎng)既可以是一種持續(xù)性、系統(tǒng)性的行為活動，又可以是諸如休息、療養(yǎng)、康復等具有短暫性、針對性、單一性的健康和醫(yī)療行為。延伸到更大范圍，從生命的角度出發(fā)，康養(yǎng)要兼顧生命的三個維度：一是生命長度，即壽命；二是生命豐度，即精神層面的豐富度；三是生命自由度，即國際上用以描述生命質(zhì)量高低的指標體系。

可見，康養(yǎng)的核心功能在于盡量提高生命的長度、豐度和自由度。

那么什么是康養(yǎng)地產(chǎn)？康是指健康，醫(yī)療配套就必須到位。養(yǎng)是養(yǎng)生，必須要選擇在適宜人居和生態(tài)景觀資源優(yōu)質(zhì)的土地和區(qū)域。

所以，康養(yǎng)地產(chǎn)，不僅要求環(huán)境好，住宅建筑以及配套設施的科技運用必須符合健康養(yǎng)生養(yǎng)老。最重要的是物業(yè)管理，既要滿足業(yè)主的養(yǎng)生消費還要創(chuàng)造性的將養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)進行運營化。

康養(yǎng)地產(chǎn)的先導條件

必須依靠一定的基礎設施。無論是旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療、運動、文化等哪一類康養(yǎng)服務都不是在海市蜃樓里封閉發(fā)展，這必然確立房地產(chǎn)、交通、通訊、能源等基礎產(chǎn)業(yè)的先導地位。先導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后必然會對康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)形成瓶頸，一些以康養(yǎng)為主導產(chǎn)業(yè)的市縣在戰(zhàn)略實施過程中不盡人意，問題很多出在基礎設施上。

服務的有效提供?？叼B(yǎng)消費很多具有公共福利性質(zhì)（特別是醫(yī)療和養(yǎng)老），康養(yǎng)消費權(quán)是一類基本人權(quán)，解決人民群眾日益增長的康養(yǎng)服務需求的根本途徑是增加有效供給。特別是進入老齡社會后，每年將新增近千萬的老年人口，巨大的養(yǎng)老服務缺口既是社會壓力又是商機。康養(yǎng)消費是一種復合消費，很多消費又會在一個以住處為圓心相對固定的半徑范圍內(nèi)進行。這就要求在進行任何一個康養(yǎng)項目開發(fā)時都應盡可能地統(tǒng)籌配置多種康養(yǎng)服務。不少養(yǎng)老地產(chǎn)項目經(jīng)營失敗的一個主要原因就在于僅注重物業(yè)租售而沒有給消費者配套醫(yī)療、文化等其他必要的康養(yǎng)服務?？梢钥隙?，那種能滿足居住、醫(yī)療、文化、運動等多種康養(yǎng)需求的社區(qū)化康養(yǎng)項目將受到青睞。

觀念的準確對位。隨著亞健康問題的日趨突出以及人們對健康問題的愈加重視，社會對于亞健康的防治需求日益增長，亞健康人群康養(yǎng)市場已成為中國康養(yǎng)市場最主要的組成之一。因此，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)機構(gòu)通過定向、持續(xù)、系統(tǒng)的傳播，引導潛在消費者樹立與時代潮流和個體特征相符的消費觀念是可行和必要的。而且，這種傳播既要保持適度的前瞻性又不能太超前。

金融的杠桿作用?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)出現(xiàn)了養(yǎng)老保險基金、消費信托等比較成熟的產(chǎn)融模式，以房養(yǎng)老、信用消費等新的產(chǎn)融模式也在逐步發(fā)展。特別是《國務院關(guān)于促進健康服務業(yè)發(fā)展的若干意見》等政策性文件發(fā)布后，掀起了信托公司、保險公司等大型金融機構(gòu)進軍康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的高潮。這些機構(gòu)應用自身金融優(yōu)勢，立足產(chǎn)業(yè)整合，通過多渠道募集資金，規(guī)?；顿Y興建康養(yǎng)綜合體并引進各種專業(yè)管理機構(gòu)，在帶給客戶更好消費體驗的同時也在構(gòu)建投資、消費兩位一體的產(chǎn)融模式方面作出了有益嘗試。

康養(yǎng)地產(chǎn)如何拿地？

目前，政府土地政策收緊，調(diào)控的表層意義是管住地產(chǎn)增量，深層意義是“去地產(chǎn)化”，鼓勵“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”，鼓勵激活存量資產(chǎn)。

對于康養(yǎng)地產(chǎn)的土地獲取，除了增量土地的獲取之外，應該更重視以下幾類土地：

空置的廠房、學校、社區(qū)用房等進行改造和利用；

已出讓的商品房開發(fā)用地在尚未進行正式開發(fā)前；

已建成的尚未對外銷售的存量商品房，直接進行改造后；

集體建設用地。

同時，康養(yǎng)地產(chǎn)在拿地環(huán)節(jié)，應十分重視對土地獲取成本的控制，其中很重要的就是拿好醫(yī)療用地、養(yǎng)老用地。

現(xiàn)階段，康養(yǎng)地產(chǎn)對于市場來說還是新興產(chǎn)業(yè)，市場“康養(yǎng)地產(chǎn)”的認識和理解不統(tǒng)一，業(yè)內(nèi)尚未形成完善的發(fā)展體系。以下是康養(yǎng)地產(chǎn)的幾種常見開發(fā)模式。

1 居家式康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式

居家式康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式是指以家庭為核心，以社區(qū)為依托，以專業(yè)化服務為依靠，并加入康養(yǎng)主題概念；僅提供基本康養(yǎng)服務和社區(qū)配套服務，面向中高收入的活躍長者，采取住宅直接銷售的經(jīng)營方式。

2 大型綜合康養(yǎng)社區(qū)開發(fā)模式

大型綜合康養(yǎng)社區(qū)綜合性強、功能多元，面向健康活躍期、低度護理期以及高度護理期全齡段老人的全方位需求，采取租售結(jié)合的經(jīng)營方式，所以對開發(fā)商的資源整合能力和持續(xù)經(jīng)營能力要求較高。

3 全齡社區(qū)康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式

全齡社區(qū)是指以全生命周期為線，營造適宜全齡段客戶居住的大型成長型活力社區(qū)。老人和其他年齡段的人生活在一起，而且各自都有相匹配的服務，創(chuàng)造生活體驗至上的社區(qū)。

4 異地度假型康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式

異地度假型康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合，針對健康又有支付能力的中老年人，在經(jīng)濟較發(fā)達的沿海城市或風景優(yōu)美的旅游度假區(qū)開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品。 

5 康療型康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式

康療型康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式，即“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式，是指要嫁接專業(yè)醫(yī)療資源，強調(diào)提供專業(yè)化的健康管理服務，主要面向?qū)】蹈裢怅P(guān)注的中高端中老年群體。

6 學院式康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式

學院式康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)模式是指在園區(qū)中以學校為組織形態(tài)，以開展符合中老年人生理和心理特征的學習、活動為核心內(nèi)容的一種新型康養(yǎng)模式，實現(xiàn)中老年人物質(zhì)和精神的雙盈晚年，從而推動家庭、社會的和諧發(fā)展。

*本文來源：微信公眾號“國源智庫要聞”（ID：gzhiku），原標題：《做康養(yǎng)地產(chǎn)有哪些先決條件？如何拿地？》。