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半年已過，華僑城集團（簡稱“華僑城”）延續(xù)了一手擴張、一手“賣”的打法。

7月1日，北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，云南華僑城實業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓全資控股子公司云南華僑城置業(yè)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為7.4億元，該轉(zhuǎn)讓已獲華僑城集團批復(fù)。實際上，此筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓早在今年2月即已發(fā)生。從今年初至今約半年，不完全統(tǒng)計，華僑城涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓5起，擬轉(zhuǎn)讓價或超20億元。

同期，華僑城投資簽約或拿地開工等落子云南、廣東、海南、安徽、甘肅、山東和四川等地，不完全統(tǒng)計有近20起，簽約加開工項目等概算投資額超過1800億元。

華僑城的資產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，背后是持續(xù)走高的負債，其資金和債務(wù)壓力正在加重。同時，老牌項目歡樂谷頹勢顯現(xiàn)，核心業(yè)務(wù)之一主題公園板塊正面臨更多同區(qū)域主題公園品牌堪稱“兵刃相見”的競爭壓力。

這對于期許淡化地產(chǎn)強化文旅的華僑城來說，并不是積極信息。資金、項目等騰挪之間，華僑城仍有繼續(xù)快進之意，但走得難言輕松。

多區(qū)域擴張不止

就統(tǒng)計的項目分布區(qū)域來看，廣東、山東是相對集中之地。其中廣東涵蓋廣州增城、清遠、陽江、東莞、茂名、潮州、深汕特別合作區(qū)等地，概算投資額有約700億元之巨。比如東莞三個項目的擬投建額近500億元，包括東莞水鄉(xiāng)道滘特色小鎮(zhèn)、南城水濂山特色小鎮(zhèn)分別計劃投資300億元、150億元。

而華僑城于今年1月初以6.84億元首次競得深汕合作區(qū)宅地，被認為是號稱超千億投資額的小漠文旅小鎮(zhèn)項目的落地之舉。

華僑城上半年投資簽約及項目進展概況

隨著粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃建設(shè)推進，華僑城已先期布局并有深耕意圖。華僑城集團官網(wǎng)5月末的信息顯示，華僑城已在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)文旅綜合項目近30項，分布在中山、江門、珠海、廣州、茂名和湛江等十余座城市。

而若以2018年為界，華僑城官網(wǎng)5月初的信息提到，其2018年在文旅產(chǎn)業(yè)投資已達1400億元，在四川簽約并持續(xù)推動的項目投資總額達2400億元，位列華僑城集團單省投資力度第一位，華僑城在四川的項目遍布成都、眉山、宜賓、自貢、廣元等城市，涉及城鎮(zhèn)化、文化旅游、智能終端、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

同處西南的云南省也是華僑城的重倉之地。今年6月，華僑城旗下公司擬在昆明呈貢區(qū)建設(shè)5萬畝萬溪生態(tài)花園，為鄉(xiāng)村振興項目，這是華僑城在呈貢拿下的第4個項目。

早在2017年，華僑城與云南省政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，戰(zhàn)略重組云南世博集團、云南文投集團，控股上市公司云南旅游，深度參與云南全域旅游開發(fā)。按戰(zhàn)略重組計劃，華僑城于“十三五”期間將在云南投資2000億元。

從公開信息看，華僑城在海南省的文旅布局深入程度尚不及云南，但正在加深。5月19日，海南“大地主”海南天然橡膠產(chǎn)業(yè)集團股份有限公司公告稱，擬與華僑城（海南）集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬建約40萬畝的橡膠公園。前者是現(xiàn)海南最大的上市國企，有341萬畝橡膠園，而華僑城帶來項目、內(nèi)容、經(jīng)驗和錢，屬典型的央地合作、優(yōu)勢互補。

這也折射出傳統(tǒng)資源型國企的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型希冀，尤在具備土地優(yōu)勢，且處于旅游高地之境，切入文旅領(lǐng)域當屬正常。 

此外，在西安外，華僑城對西北另一重要城市蘭州也在尋求文旅布局。今年2月底，華僑城與蘭州七里河簽署重點文旅項目的框架協(xié)議，主要落地歡樂谷項目。 

綜合這些項目來看，華僑城在粵港澳大灣區(qū)、西南、西北以及中部區(qū)域的文旅布局都在進一步加深。

此外，執(zhí)惠獲得的信息顯示，深圳華僑城股份有限公司（簡稱“華僑城A”）2019年1-3月，新增土地儲備162.18萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積為262.95萬平方米。

老牌項目歡樂谷承壓加劇

在不斷加碼文旅產(chǎn)業(yè)背后，華僑城文旅面臨的挑戰(zhàn)也在加大，老牌項目歡樂谷是為其一。

6月28日，北京歡樂谷五期項目香格里拉對外開放。自2006年開業(yè)至今，折算下來平均不到3年擴建更新一次，這種勢頭還將延續(xù)。據(jù)媒體公開信息，其六期、七期項目還計劃分別在2019-2021年、2022-2024年擴建完成。

擴建更新所應(yīng)對的是加劇的競爭壓力，以及隨之的客流及門票收入下滑。據(jù)華僑城A2018年6月的債券跟蹤評級報告，2017年北京歡樂谷、深圳歡樂谷和成都歡樂谷的客流與門票收入都下滑，天津歡樂谷的客流與門票收入體量及增量也不太樂觀。

中國主題公園研究院院長林煥杰對執(zhí)惠表示，北京歡樂谷曾風靡一時，受到國內(nèi)外游客的喜愛，但現(xiàn)在對本地游客的吸引力已越來越低  這是它要更新的非常重要的因素之一，而更加重要的是環(huán)球影城的落地，對北京歡樂谷是一個沉重打擊，影響非常大，北京歡樂谷只能通過更新項目來提高它的吸引力，延緩衰落期，所以還會有六期七期的更新。

他認為，這種更新對吸引游客的作用預(yù)估不太樂觀，不太可能達到預(yù)期。因為隨著中國主題公園不斷增加，歡樂谷品牌的吸引力越來越低。

IP亦是歡樂谷期待跨過的一道“坎”。歡樂谷集團總經(jīng)理劉冠華曾向媒體提到，目前歡樂谷還未擁有一個成熟的IP，下一步將采取租賃、買斷以及自主研發(fā)等方式密集引入新IP。

華僑城當早知優(yōu)質(zhì)IP對主題公園的重要性，但多年來未有實質(zhì)解決，一個原因或是優(yōu)質(zhì)IP的獲取或打造，以及落地為具體項目的不易。

林煥杰表示，如果是創(chuàng)造一個IP，之后落地為項目，都要求這個IP要有一定影響力，這條路很長。租賃和買斷一個IP也不太容易，一線IP本身稀缺，獲取很難，若買二三線甚至四線IP，其影響力和吸引力不夠。

他還表示，主題公園不是引進IP就解決了沒有IP或IP沒有吸引力的問題，可能要經(jīng)過一段時間的積累，努力培養(yǎng)粉絲，植入人心后才會有一定效果。從打造到落地，再到游客接受，時間漫長。

華僑城A相關(guān)人士對執(zhí)惠表示，在西安和鄭州還可能落地歡樂谷項目。此外，2月28日，蘭州市七里河區(qū)政府與華僑城集團簽訂的框架協(xié)議，蘭州也可能有歡樂谷項目。

林煥杰認為，要為一個城市做更新，或打造城市吸引力， 不管是蘭州還是西安，華僑城除了做地產(chǎn)和商業(yè)，肯定要植入它最好的娛樂品牌，目前為止，拿得出手也有影響力的，只能是歡樂谷。

他表示，在沒有其他更大競爭力品牌的情況下，歡樂谷還是有一定的號召力，且可能在原來模式的基礎(chǔ)上，對蘭州和西安的歡樂谷項目進行內(nèi)容的轉(zhuǎn)型升級，比如植入新項目、新業(yè)態(tài)或新技術(shù)。也就是這些歡樂谷項目目前還有一定的市場，但不會像以前一樣有吸引力，會隨著其他品牌的競爭，吸引力下降。

沿著這一邏輯，歡樂谷既有項目的競爭力及走向，以及IP引入進展和成效，將一定程度影響其擴張，以及其在撬動地方旅游地產(chǎn)項目落地的作用大小。

也可以說，歡樂谷或華僑城的旅游地產(chǎn)模式在一線和較核心二線城市落地的市場空間較大，但同樣競爭激烈；若選擇競爭較小的次二線和三線城市，旅游項目所需的客流以及房產(chǎn)銷售的市場壓力又不小。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓與加重的債務(wù) 

一同承壓的還有華僑城的資金。

華僑城A2018年年報提到，2019年全力以赴抓回款，加快項目周轉(zhuǎn)去化速度，加快現(xiàn)金回流，除了加快項目開發(fā)銷售，還有“創(chuàng)新回款方式方法”。 

據(jù)華僑城A相關(guān)人士透露，這個方式方法包括“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”。執(zhí)惠不完全統(tǒng)計，截至今年7月初，華僑城今年涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓5起，主要集中在6月，大致包括：

7月1日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，云南華僑城實業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓全資控股子公司云南華僑城置業(yè)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為7.4億元；這一股權(quán)在今年2月中旬已掛牌出售一次； 

6月27日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，成都洛帶華僑城文化旅游開發(fā)有限公司擬轉(zhuǎn)讓成都地潤置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為10.42億元。前者為華僑城旗下公司，而標的公司持有“洛帶博客小鎮(zhèn)”等多個待開發(fā)地塊；

6月20日，華僑城轉(zhuǎn)讓旗下西安思睿置地有限公司80%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)；

6月14日，華僑城集團旗下公司轉(zhuǎn)讓盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權(quán)，其財報顯示，公司凈利潤為-692.57萬元；

1月中旬，康佳集團全資子公司深圳康佳電子科技有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京康星科技產(chǎn)業(yè)園運營管理有限公司17%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為2.14億元。康佳集團為華僑城旗下公司。 

轉(zhuǎn)讓之余，還有發(fā)債和貸款。1月8日，華僑城集團宣布擬發(fā)行270天超短期債券募集20億元，用于補充華僑城A日常流動資金周轉(zhuǎn)；3月13日，華僑城A公告稱，公司2019年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券（第一期），本期債券擬發(fā)行金額為25億元，擬用于償還于2019年4月13日回售的存續(xù)公司債券“16僑城01”；截至一季度末，華僑城A銀行貸款新增261.96億元。

合作開發(fā)是緩解資金壓力及加快開發(fā)的另一手段。6月3日，華僑城（亞洲）公告稱，旗下公司華僑城港亞與合肥國嘉合作成立項目子公司，各自占股51%、49%，開發(fā)巢湖經(jīng)開區(qū)金巢大道項目地塊；6月21日，合肥城建公告稱，公司參股子公司擬出資49億，持股49%，與華僑城港華投資控股（出資51億元，持股51%），共同成立合肥華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司。

華僑城A 相關(guān)人士表示，與當?shù)貒Y企業(yè)成立合資公司的好處在于優(yōu)勢互補，對處理當?shù)氐恼剃P(guān)系以及當?shù)刭Y源的獲取，肯定非常有益。

一份今年6月的關(guān)于華僑城集團的跟蹤評級報告顯示，2016-2018年，華僑城集團的資產(chǎn)負債率分別為67.96%、67.22%、68.63%；全部債務(wù)資本化比率分別為47.67%、49.15%、57.28%；長期債務(wù)資本化比率分別為35.68%、37.78%、52.01%。后兩者持續(xù)走高。

此外，截至2019年3月底，華僑城集團資產(chǎn)負債率、全部債務(wù)資本化比率和長期債務(wù)資本化比率分別為 71.27%、60.71%和 56.16%，相比年初分別增加2.64%、3.44%和4.16%，整體債務(wù)負擔有所加重。

但繼續(xù)要花的錢還不少。上述報告顯示，截至 2019年3月底，華僑城集團有39 個在建工程項目，預(yù)計總投資為679.75億元，已投資 234.43億元；2019年 4-12月、2020年和2021年，分別尚需投資 120.87億元、120.62億元和85.80億元。

那些賣掉或計劃賣掉的項目（股權(quán)），對華僑城鋪開的“戰(zhàn)線”來說仍是小數(shù)目，地產(chǎn)市場環(huán)境仍不樂觀，文旅項目投資金額大、開發(fā)回報周期長，華僑城還將如何騰挪取舍？

（本文作者曾建中，執(zhí)惠主筆）