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多次將發(fā)展戰(zhàn)略推倒重建的俊發(fā)集團(tuán)有限公司(下稱“俊發(fā)集團(tuán)”)，在一次次目標(biāo)受挫后，依舊堅(jiān)持著為自己定下新目標(biāo)的“習(xí)慣”。2013年，俊發(fā)集團(tuán)提出的“五年千億”計(jì)劃終以折戟收尾，其又緊急在2017年提出了連續(xù)三年年均復(fù)合增長(zhǎng)率提升30%的目標(biāo)。為了達(dá)成所愿，俊發(fā)集團(tuán)再次提出了新的“五年計(jì)劃”。

近日，俊發(fā)集團(tuán)宣布啟動(dòng)“最美云南計(jì)劃”，計(jì)劃用城鄉(xiāng)更新模式做文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并表示將在5年內(nèi)投資500億元，用于云南的鄉(xiāng)村振興建設(shè)。

在房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升之際，俊發(fā)集團(tuán)對(duì)企業(yè)發(fā)展重心做出調(diào)整的原因是什么?同時(shí)，在云南文旅市場(chǎng)強(qiáng)敵環(huán)伺的環(huán)境下，俊發(fā)集團(tuán)想要以城鄉(xiāng)更新的方式與其他企業(yè)打差異化，又能否成功突圍?這也是個(gè)挑戰(zhàn)。

5年500億建設(shè)“最美云南”，俊發(fā)集團(tuán)有意暫緩全國(guó)布局？

6月29日，俊發(fā)集團(tuán)再次對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了更新。在其舉辦的城鄉(xiāng)更新戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，俊發(fā)集團(tuán)宣布啟動(dòng)“最美云南計(jì)劃”，計(jì)劃投資500億元，用5年時(shí)間助力云南鄉(xiāng)村振興。在俊發(fā)集團(tuán)看來(lái)，未來(lái)這將是鄉(xiāng)村振興的“云南答案”。

在其上一個(gè)五年千億計(jì)劃折戟之下，俊發(fā)集團(tuán)新的五年規(guī)劃能否成功，備受業(yè)界質(zhì)疑。2013年，俊發(fā)集團(tuán)曾以剛剛百億的“身價(jià)”立下規(guī)模目標(biāo)稱，要在5年時(shí)間內(nèi)銷售額超過(guò)千億。但現(xiàn)實(shí)的情況是，到了2018年年底，俊發(fā)集團(tuán)全年銷售額僅為550.3億元，至此，千億夢(mèng)碎了一地。

許是預(yù)見(jiàn)到千億計(jì)劃存在難度，2017年，俊發(fā)集團(tuán)還提出了新的三年戰(zhàn)略，將“深耕云南、布局全國(guó)四大區(qū)域”作為發(fā)展方向，要求整體收入以每年30%的復(fù)合增長(zhǎng)率穩(wěn)步提升，并在2019年力爭(zhēng)完成670億元的營(yíng)業(yè)收入，其中地產(chǎn)板塊銷售額達(dá)成500億元目標(biāo)。

俊發(fā)集團(tuán)2013-2019年上半年銷售額趨勢(shì)圖/藍(lán)鯨房產(chǎn)制表

從業(yè)績(jī)情況來(lái)看，2017年立下的“三年戰(zhàn)略”完成情況還算不錯(cuò)。2018年，俊發(fā)集團(tuán)以44.3%的復(fù)合增長(zhǎng)率超額完成年度任務(wù)。同時(shí)，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，俊發(fā)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入353.5億元，按照年復(fù)合增長(zhǎng)率30%來(lái)計(jì)算，其已經(jīng)完成全年目標(biāo)的49.41%，下半年如正常發(fā)揮，有再度過(guò)線的可能。

不過(guò)，令業(yè)界感到意外的是，近期，俊發(fā)集團(tuán)又一次對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略做出了新的五年計(jì)劃稱，在5年內(nèi)投資500億元，振興云南鄉(xiāng)村，用城鄉(xiāng)更新模式做文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。對(duì)此，俊發(fā)集團(tuán)表示，“十九大”特別提到，要把特色小鎮(zhèn)和田園作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革重要平臺(tái)，扶貧攻堅(jiān)進(jìn)入深水區(qū)。因此，俊發(fā)作出這一戰(zhàn)略調(diào)整，是跟隨政策腳步。

作為一家銷售額剛剛突破500億大關(guān)的中型房企，俊發(fā)是否具備支持5年500億元的資金投入的實(shí)力呢?58安居客首席分析師張波對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，俊發(fā)的500億投資來(lái)源應(yīng)該比較寬泛，除了企業(yè)自有資金外，還有國(guó)家鼓勵(lì)增加農(nóng)村金融供給，同時(shí)也可以利用股權(quán)、債券、期貨、保險(xiǎn)等金融市場(chǎng)功能來(lái)實(shí)現(xiàn)資金供給。他認(rèn)為，俊發(fā)此次借助城鄉(xiāng)更新，或許可以實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源的多元化。

值得注意的是，俊發(fā)集團(tuán)在云南房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率連續(xù)10年保持第一而被冠以“云南王”的稱號(hào)，這雖然在一定程度上表明了現(xiàn)階段其在云南房地產(chǎn)市場(chǎng)難以撼動(dòng)的地位，卻也暴露了其偏居一隅的尷尬。而其2017年提出的“深耕云南、布局全國(guó)四大區(qū)域”戰(zhàn)略，曾被看做是“走出去”的機(jī)會(huì)。但藍(lán)鯨房產(chǎn)查詢俊發(fā)集團(tuán)官網(wǎng)顯示，截至2019年6月30日，俊發(fā)集團(tuán)在云南以外，僅有成都、海口、貴陽(yáng)有4個(gè)項(xiàng)目在售。

如今，俊發(fā)集團(tuán)是否有意暫緩全國(guó)拓展腳步?“此次啟動(dòng)城鄉(xiāng)更新模式，勢(shì)必影響俊發(fā)集團(tuán)內(nèi)部不同業(yè)務(wù)板塊之間的資源配置，影響其下一步的市場(chǎng)拓展與業(yè)務(wù)發(fā)展速度?！敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜如是對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示。張波也發(fā)表了同樣觀點(diǎn)，俊發(fā)近期宣布的振興云南戰(zhàn)略，意味著其今后會(huì)更聚焦在云南大本營(yíng)的發(fā)展，將更多的資源包括資金投向云南市場(chǎng)，全國(guó)化布局或難以增速。

藍(lán)鯨房產(chǎn)就“最美云南計(jì)劃”的實(shí)施，是否會(huì)影響到俊發(fā)的全國(guó)化進(jìn)程致函俊發(fā)集團(tuán)，但截至發(fā)稿仍為收到對(duì)方回復(fù)。

以城鄉(xiāng)更新入局文旅市場(chǎng)，前景難料

1998年成立于云南省昆明市俊發(fā)集團(tuán)，創(chuàng)始人李俊當(dāng)年只有19歲，其以昆明市中心青云街的城中村舊城改造項(xiàng)目起家，至此，城市更新業(yè)務(wù)成為俊發(fā)集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)板塊。2016年，俊發(fā)集團(tuán)更是明確了自己“城市更新綜合服務(wù)商”的定位。

據(jù)其官網(wǎng)信息顯示，1998年-2017年之間，俊發(fā)集團(tuán)共完成城市更新項(xiàng)目19個(gè)，改造面積554萬(wàn)平方米，并形成了先安置、后搬遷、再拆遷的俊發(fā)模式。在房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，俊發(fā)集團(tuán)憑借其在城市更新業(yè)務(wù)上的建樹(shù)，可謂掌握先機(jī)。

在這次“新五年計(jì)劃中”，俊發(fā)集團(tuán)再次升級(jí)了城市更新模式，提出了城鄉(xiāng)更新的概念，并整理了一套分3個(gè)階段、18個(gè)里程碑節(jié)點(diǎn)，細(xì)致到123個(gè)事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)化流程。其介紹說(shuō)，這一流程改變了傳統(tǒng)“推倒重建”的改造模式，以村民利益為核心，引進(jìn)資本與當(dāng)?shù)卮迕駲C(jī)構(gòu)形成合股機(jī)制，提供一整套綜合性、系統(tǒng)化的城鄉(xiāng)更新解決方案。

俊發(fā)集團(tuán)表示，未來(lái)，將成立城鄉(xiāng)更新集團(tuán)，通過(guò)城鄉(xiāng)更新模式來(lái)開(kāi)發(fā)文旅項(xiàng)目。在俊發(fā)集團(tuán)的設(shè)想中，最美云南計(jì)劃共包括三大板塊，四大產(chǎn)品。三大板塊指的是美麗縣城、大健康、全域文旅。四大產(chǎn)品分別是：高原特色體育訓(xùn)練基地、萬(wàn)畝現(xiàn)代田園綜合體、運(yùn)動(dòng)康養(yǎng)小鎮(zhèn)、森林溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)。

“最美云南計(jì)劃”的設(shè)想雖然美好，但俊發(fā)集團(tuán)為何在此時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，城鄉(xiāng)更新計(jì)劃之下，又是否意味著其將逐漸減輕城市更新的核心優(yōu)勢(shì)?轉(zhuǎn)做文旅地產(chǎn)，俊發(fā)集團(tuán)又有何過(guò)人之處?

易居研究院財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，文旅市場(chǎng)未來(lái)的確具有發(fā)展前景，但是，近幾年文旅項(xiàng)目的發(fā)展情況參差不齊，俊發(fā)集團(tuán)選擇在此時(shí)入局，中間的不確定性因素確實(shí)會(huì)比較多。

張波對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，目前國(guó)內(nèi)真正做文旅地產(chǎn)稱得上優(yōu)秀的并不多，以文旅為賣點(diǎn)的地區(qū)真正發(fā)展得好的也并不多?？“l(fā)集團(tuán)此時(shí)布局文旅，挑戰(zhàn)不小。

2018年中國(guó)省級(jí)城市文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目分部情況/數(shù)據(jù)來(lái)源于艾瑞咨詢

從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，云南作為旅游大省，早已是房企爭(zhēng)相布局文旅小鎮(zhèn)的聚集地。據(jù)艾瑞咨詢研究院整理數(shù)據(jù)顯示，2018年，云南省共有66個(gè)文旅特色小鎮(zhèn)，僅次于貴州的120個(gè)以及四川的79個(gè)。

柏文喜向藍(lán)鯨房產(chǎn)分析說(shuō)：“當(dāng)前中國(guó)文旅行業(yè)的發(fā)展還存在過(guò)度依靠地產(chǎn)來(lái)平衡投資，以及文旅本身難以實(shí)現(xiàn)投資平衡的問(wèn)題?！彼硎荆绾握业揭揽课穆卯a(chǎn)業(yè)自身的收入來(lái)支持產(chǎn)業(yè)本身生存與發(fā)展的商業(yè)模式，是當(dāng)前房企做文旅地產(chǎn)的難點(diǎn)，否則文旅產(chǎn)業(yè)和文旅地產(chǎn)就不能形成正向的協(xié)調(diào)關(guān)系，淪為項(xiàng)目的噱頭和負(fù)擔(dān)。

以較早涉足文旅概念的華僑城為例，上述業(yè)內(nèi)人士所言卻有依據(jù)。根據(jù)文旅界近期發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，自華僑城提出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式以來(lái)，其在文旅項(xiàng)目的投資粗略估算已超萬(wàn)億。為了“輸血”進(jìn)文旅項(xiàng)目，甚至以拋售資產(chǎn)為繼。據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年華僑城預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓18家子公司股權(quán)和1個(gè)資產(chǎn)包，其中不乏上海蘇州灣這樣一線城市核心地段的項(xiàng)目。而2019年以來(lái)，華僑城的賣賣賣仍在繼續(xù)，截至2019年7月1日。先后掛牌出讓昆明陽(yáng)宗海項(xiàng)目、西安思睿、成都項(xiàng)目公司、云南華僑城置業(yè)等股權(quán)。即便如此，據(jù)企業(yè)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年華僑城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-99.84億元，同比下降26.16%，其資產(chǎn)負(fù)債率也較2017年微增0.9%，達(dá)73.77%。

由此來(lái)看，俊發(fā)集團(tuán)以城鄉(xiāng)更新模式入局文旅產(chǎn)業(yè)，勢(shì)必伴有一定風(fēng)險(xiǎn)。而這步“棋”能否助其在千億路上更近一步，亦值得研究。

*本文來(lái)源：藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，原標(biāo)題：《俊發(fā)集團(tuán)千億夢(mèng)碎后暫緩全國(guó)布局？5年500億發(fā)力文旅市場(chǎng)前景難料》。