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“鳳凰島早就沒有房子賣了?！痹诤Ｄ献隽?年地產銷售的方橙（化名），并沒有經歷鳳凰島最炙熱的那段時光。

從2002年開始填海建設，到2010年1月開盤，這座占地1200畝的人工島經歷了16萬每平的巔峰時刻，隨后一落千丈，最低時觸及5.5萬底價，狂熱的投資客們或被套住，或倉惶離場。

另一方面，由于近年來海南全省對環(huán)保的高度重視，大批人工填海島嶼都難逃被整改的命運，除鳳凰島外，也不乏?；◢u、如意島、半山半島等后起之秀。

如今，人們對這個曾是海南“狂熱樓市”縮影的夢幻填海島嶼正漸漸淡忘，大部分地產銷售也僅僅是聽說過這個項目，只有一些資深的地產從業(yè)者仍對其記憶猶新。

沉默許久后，鳳凰島再次傳出被掛牌轉讓消息。

9月16日，北京產權交易所披露，三亞鳳凰島投資集團將以40.37億元對價轉讓100%公司股權，其持有三亞鳳凰島國際郵輪港公司45%股權，后者的核心資產為三亞鳳凰島項目。

天眼查信息顯示，曾憲云為三亞鳳凰島投資集團的實際控制人。

此外，與鳳凰島投資集團同時捆綁轉讓的還有三亞鈺晟投資100%股權，轉讓底價為7.64億。鈺晟投資由王玉妹全資持股，后者同時持有三亞郵輪港10%股權。

換言之，此次轉讓的為三亞郵輪港55%股權，加上2014年曾憲云已轉讓出三亞郵輪港45%股權予中交集團。至此，曾憲云將不再持有三亞鳳凰島項目。

曾憲云離場

“這種大宗交易，應該有一個比較長的談判過程?！睂τ诖舜硒P凰島項目轉讓，海南資深業(yè)內蔡奕（化名）并不意外。

項目目前的情況來看，自從2018年被中央環(huán)保督察組點名并責令整改后，鳳凰島的房地產開發(fā)就處于停滯狀態(tài)。

“后續(xù)想做成可變現(xiàn)的房地產項目可能性已經不大，所以對曾憲云來說，轉讓是最好的結果?！鄙鲜鰳I(yè)內人士表示。

公開資料顯示，鳳凰島位于三亞灣“陽光海岸”的核心區(qū)，占地面積1258.8畝，是海南最早的人工填海島嶼，由一條近400米長的跨海大橋與三亞市區(qū)相連。

2002年，鳳凰島規(guī)劃正式形成，共分兩期開發(fā)。其中，一期全長1250米，寬約350米，占地面積547.5畝（36.5萬平米），規(guī)劃總建筑面積48萬平米，二期島嶼占地47.4萬平米，與一期島嶼由整片沙灘連接。

同年，湖北地產商曾憲云用700萬元從眾城集團手中收購三亞眾城國際，并將其更名為三亞鳳凰島發(fā)展有限公司，主要運營開發(fā)鳳凰島項目。

根據(jù)曾憲云與三亞市政府簽訂的投資協(xié)議，鳳凰島將打造國際郵輪港、1幢國際會議中心（七星級酒店）、5幢國際養(yǎng)生度假中心、商務別墅會所、國際游艇俱樂部、奧運廣場公園、海上熱帶風情街7個投資項目，并成為三亞的地標建筑。

盡管規(guī)劃美好，但大體量的開發(fā)對曾憲云來說壓力巨大，加上合作的幾個股東中途離場，鳳凰島的開發(fā)一度陷入困局。隨后曾幾度更換股東，股權關系交叉復雜，令人眼花繚亂。

其中，2006年浙江國都控股從曾憲云手中購入鳳凰島股權，次年3月鳳凰島項目被調整為旅游綜合體。

直到2010年，鳳凰島形成四大股東，分別為浙江國都、曾憲云、李樹平、遠東地產的周霖，并成立三亞鳳凰島郵輪港公司。

在股東的不斷更換中，鳳凰島也在緩慢開發(fā)。2010年，鳳凰島公寓首次開盤，最高峰時期這里的房價一度達到16萬每平方米，本地人望洋興嘆，投資客則趨勢若騖。

火熱的樓市很快回復理性，缺乏變現(xiàn)物業(yè)的回血，浙江國都資金承壓。2014年，中交建收購郵輪港公司45%股權，交易金額為49.62億元，鳳凰島再次易主。

根據(jù)此次掛牌轉讓的信息，鳳凰島投資集團目前的股東結構為：?？趧儇S熱帶農業(yè)植物園開發(fā)有限公司持股48.5%、新疆大正寶通創(chuàng)業(yè)投資有限公司持股20%，海南兆峰智能化技術有限公司持股10%，曾憲云、蔡芳各持股20%和1.5%。

天眼查顯示，經過層層股權穿透，曾憲云為鳳凰島投資集團的實際控制人，后者持有三亞鳳凰島國際郵輪港公司45%股權，加上同時捆綁轉讓的三亞鈺晟，此次轉讓標的為三亞鳳凰島國際郵輪港公司55%股權。

這也意味著，如果股權轉讓完成，曾憲云將徹底退出鳳凰島項目。

“從曾憲云的角度來說，之前引入中交就已經實現(xiàn)了一部分的解套。所以在鳳凰島未來沒有明朗開發(fā)前景下，用這個價格轉讓徹底退出，已經算是很好的結果了?！?/p>

“sorry，鳳凰島”

從2000年開始填海，海南一共批復建設的人工島達11個，三亞鳳凰島是其中一個“傳奇”，也是海南填島的縮影。

鳳凰島的起點很高，最初曾以對標迪拜為目標，打造成國際知名的旅游度假島，并喊出“sorry，迪拜”的口號。

一開始的規(guī)劃中，這座夢幻島嶼上將擁有觀海豪宅、七星級酒店、游艇會等娛樂場所，打造成郵輪之都、海港之城、夢幻之島。

但熱鬧是投資客的，對三亞人來說什么也沒有。

據(jù)海南本地人回憶，鳳凰島剛開盤的時候，有大量來自全國的炒房客涌入這個人口不到70萬的城市。漂亮的售樓小姐、各款豪車停在售樓處前，當時一個號甚至賣到了200萬。而對當時人均月收入三四千的三亞人來說，這一切都與他們無關。

“本地人基本都買不起，能買的也大都是政府限價房，或者依靠啃老買商品房?！痹诤？谧龉珓諉T的90后女生依雯無奈道，在她看來，本地人基本不會去炒房，但外地人的到來則抬高了海南的房價。

不過，鳳凰島的劇情很快急轉直下。股東的頻繁更換令項目進度緩慢，加上海南省內的環(huán)保風暴，鳳凰島的規(guī)劃不得不進行調整，項目就此擱淺。

據(jù)觀點地產新媒體了解，2017年底，“歷史最嚴”的環(huán)保風暴督察席卷海南。

鳳凰島成為眾矢之的，中央環(huán)保督察組點名稱其以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權，但實際主要用于房地產和酒店開發(fā)，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕。

事實上，在地產銷售方橙看來，全國沒有哪個地方會比海南更重視環(huán)保，比如近海200米的地方不允許開發(fā)，因為環(huán)保不能挖沙子，導致海南部分的石頭和沙子都是從馬來西亞進口。

“為了空氣，海南可以不要GDP。”他總結道。

也因此，2018年初，鳳凰島接受暫停建設、暫停營業(yè)的處理，同時支出超過3700萬元的生態(tài)補償資金。隨后相繼卷入環(huán)保風暴的還有日月灣、恒大海花島、中弘股份的半山半島、如意島，以及富力紅樹灣等。

最新掛牌信息顯示，一期建設項目中，除郵輪港碼頭和5棟養(yǎng)生度假公寓酒店（含產權式酒店）已建成外，國際游艇會、奧運廣場、商業(yè)街等商業(yè)和旅游項目尚未建設。

另外，二期填海工程形成的土地用途，包含郵輪港碼頭設施和旅游、商業(yè)、文化、娛樂等經營性項目。

蔡奕介紹，現(xiàn)在鳳凰島的定位主要是做旅游郵輪港了，前期投資和運營的回收期都會非常漫長，所以沒有其他可售物業(yè)的話，一般民營企業(yè)是沒辦法運作的。

對于坊間有傳拆島的傳言，蔡奕則認為，基本沒有可能。首先建成的物業(yè)不是輕易就能拆掉的，另外目前規(guī)劃更改只是讓后續(xù)還在填海的部分進行調整，而不會整個島拆除。

不過，在經歷長達近2年的停工整頓后，這座逐漸荒蕪的人工島能否繼續(xù)“叫板迪拜”，早已不得而知。

海南淘金客

某種程度上來說，鳳凰島是近年來海南房地產起伏的典型案例，而曾憲云也只是眾多海南淘金客中的一個。

曾幾何時，“去海南買房過年”是內陸許多城市買房客的心聲。這當中，除了眾所周知的東北人，也有來自長三角的投資客，甚至在江西、湖南的一些三四線城市里，也有不少去海南買房的人。

他們當中既有投資客，也不乏用來自住的人。去年家里剛在五指山買房的江西姑娘林芬（化名）就表示，身邊很多朋友的父母都在海南買了房，有些很早就買了，“也不一定是為了炒房，主要是為了自住，過年一般都會帶家里老人去海南?！?/p>

蜂擁而至的買房客造就了海南樓市的繁榮。

2010年1月份，國際旅游島宣布建設時，僅五天時間，海南商品房交易171億元左右，是2008年全年的總和，房價漲幅是全國的5倍。

相當長一段時間以來，海南的房地產占到投資和稅收各50%左右，有的市縣甚至達到70%，經濟對房地產的依賴很大。

從事房產銷售六年，方橙回憶最好的年份是2016年和2017年，“海南到了冬季，都是來旅游看房的人，內地有錢人多的是，但海南就這么大。”

然而，需要指出的是，近兩年海南房地產已大幅放慢了腳步。

2018年4月22日，海南推出全域限購，針對不同限購區(qū)域，非省內戶籍居民家庭購房需提供在海南省累計24個月或60個月及以上的個人所得稅或社會保險繳納證明。包括?？?、三亞、瓊海等熱點城市都是五年社保，而?？诟鼘⒎績r限制在17300元每平。

在蔡奕看來，對于80%市場以來島外的海南而言，調控政策的影響是立竿見影的。

2019年9月16日，海南省長在國新辦發(fā)布會上公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月份，海南的房地產銷售面積降低52%，房地產銷售額降低50%，并再次強調，海南要避免再次出現(xiàn)房地產的大起大落。

“這幾年慢了一點，一是地不好拿，另外拿了地也要搖號才能開發(fā)，比如文昌建房子就有一定指標，比如今年可以建多少方?！狈匠忍寡?，因為房子不好賣，很多賣房的朋友都去云南、廣西、貴州了。

但他依然選擇留在島內，現(xiàn)在二三線還有點小漲，“因為越不讓你買，就越多人想買?，F(xiàn)在很多開發(fā)商還留著一部分房源不賣?！?/p>

至于限價和限購，方橙則透露，?？陔m然限價，但是一些好的地段還是可以賣到兩萬五到三萬，業(yè)主要補差價，但是差價是不包含在合同里的。另外，對于限購的地方，業(yè)主可以先簽協(xié)議，等補齊了社保再簽合同。

看起來，他對海南的房地產仍有信心。

房企去留

同樣進退維谷的還有房地產商們。他們在看到市場紅利的時候紛紛搶入，也在最強調控的作用下艱難度日。

其中，有人選擇收縮戰(zhàn)略，及時止損，有人則靜觀其變。

去年八月的業(yè)績會上，夏海鈞就曾表示，海南調控政策對恒大確實造成了一定困擾，好在恒大在海南整體庫存不大，未來會降低開發(fā)建設的速度，同時考慮將海南項目的住宅部分通過租賃、養(yǎng)老等方式盤活。

“海南目前在整體調控中，如果有壓力的情況下，就暫時放一放?！辈痪们暗臉I(yè)績會上，綠地香港董事局主席陳軍在回應關于海南問題時，也表達的類似的看法，他繼而稱，海南在綠地香港總的占比不大，暫時不做也沒有太大關系。

近兩年才布局海南的旭輝，在去年的全域限購政策后，也立即做出了反應。據(jù)觀點地產新媒體了解，去年中，旭輝海南事業(yè)部被降級為城市公司，歸深圳公司管理，另外旭輝參與的幾個海南項目也紛紛退出，僅留下三亞鉑悅亞龍灣項目，但此前也因環(huán)保問題被停工。

在蔡奕看來，現(xiàn)在的調控政策影響最大的就是房地產行業(yè)本身，特別是那些重倉海南的房企，而從目前的表態(tài)來看，海南市場短期是不太樂觀的。

但他同時指出，海南市場實際也是一個比較有彈性的市場。

“如果自貿區(qū)在海南有比較大的體制突破，同時在政策開放的背景下，房地產也有空間可為，因為海南的購房人群是面向全國的?！?/p>

只是，從短期來看，這一放松的可能性并不大。房企們去留選擇的背后，如人飲水，冷暖自知。

*本文來源：觀點地產網，作者：黎倩，原標題：《原報道 | 鳳凰島“沉沒”》。