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“鳳凰島早就沒(méi)有房子賣了?！痹诤Ｄ献隽?年地產(chǎn)銷售的方橙（化名），并沒(méi)有經(jīng)歷鳳凰島最炙熱的那段時(shí)光。

從2002年開(kāi)始填海建設(shè)，到2010年1月開(kāi)盤，這座占地1200畝的人工島經(jīng)歷了16萬(wàn)每平的巔峰時(shí)刻，隨后一落千丈，最低時(shí)觸及5.5萬(wàn)底價(jià)，狂熱的投資客們或被套住，或倉(cāng)惶離場(chǎng)。

另一方面，由于近年來(lái)海南全省對(duì)環(huán)保的高度重視，大批人工填海島嶼都難逃被整改的命運(yùn)，除鳳凰島外，也不乏?；◢u、如意島、半山半島等后起之秀。

如今，人們對(duì)這個(gè)曾是海南“狂熱樓市”縮影的夢(mèng)幻填海島嶼正漸漸淡忘，大部分地產(chǎn)銷售也僅僅是聽(tīng)說(shuō)過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，只有一些資深的地產(chǎn)從業(yè)者仍對(duì)其記憶猶新。

沉默許久后，鳳凰島再次傳出被掛牌轉(zhuǎn)讓消息。

9月16日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，三亞鳳凰島投資集團(tuán)將以40.37億元對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓100%公司股權(quán)，其持有三亞鳳凰島國(guó)際郵輪港公司45%股權(quán)，后者的核心資產(chǎn)為三亞鳳凰島項(xiàng)目。

天眼查信息顯示，曾憲云為三亞鳳凰島投資集團(tuán)的實(shí)際控制人。

此外，與鳳凰島投資集團(tuán)同時(shí)捆綁轉(zhuǎn)讓的還有三亞鈺晟投資100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為7.64億。鈺晟投資由王玉妹全資持股，后者同時(shí)持有三亞郵輪港10%股權(quán)。

換言之，此次轉(zhuǎn)讓的為三亞郵輪港55%股權(quán)，加上2014年曾憲云已轉(zhuǎn)讓出三亞郵輪港45%股權(quán)予中交集團(tuán)。至此，曾憲云將不再持有三亞鳳凰島項(xiàng)目。

曾憲云離場(chǎng)

“這種大宗交易，應(yīng)該有一個(gè)比較長(zhǎng)的談判過(guò)程?！睂?duì)于此次鳳凰島項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，海南資深業(yè)內(nèi)蔡奕（化名）并不意外。

項(xiàng)目目前的情況來(lái)看，自從2018年被中央環(huán)保督察組點(diǎn)名并責(zé)令整改后，鳳凰島的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就處于停滯狀態(tài)。

“后續(xù)想做成可變現(xiàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可能性已經(jīng)不大，所以對(duì)曾憲云來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)讓是最好的結(jié)果。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

公開(kāi)資料顯示，鳳凰島位于三亞灣“陽(yáng)光海岸”的核心區(qū)，占地面積1258.8畝，是海南最早的人工填海島嶼，由一條近400米長(zhǎng)的跨海大橋與三亞市區(qū)相連。

2002年，鳳凰島規(guī)劃正式形成，共分兩期開(kāi)發(fā)。其中，一期全長(zhǎng)1250米，寬約350米，占地面積547.5畝（36.5萬(wàn)平米），規(guī)劃總建筑面積48萬(wàn)平米，二期島嶼占地47.4萬(wàn)平米，與一期島嶼由整片沙灘連接。

同年，湖北地產(chǎn)商曾憲云用700萬(wàn)元從眾城集團(tuán)手中收購(gòu)三亞眾城國(guó)際，并將其更名為三亞鳳凰島發(fā)展有限公司，主要運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)鳳凰島項(xiàng)目。

根據(jù)曾憲云與三亞市政府簽訂的投資協(xié)議，鳳凰島將打造國(guó)際郵輪港、1幢國(guó)際會(huì)議中心（七星級(jí)酒店）、5幢國(guó)際養(yǎng)生度假中心、商務(wù)別墅會(huì)所、國(guó)際游艇俱樂(lè)部、奧運(yùn)廣場(chǎng)公園、海上熱帶風(fēng)情街7個(gè)投資項(xiàng)目，并成為三亞的地標(biāo)建筑。

盡管規(guī)劃美好，但大體量的開(kāi)發(fā)對(duì)曾憲云來(lái)說(shuō)壓力巨大，加上合作的幾個(gè)股東中途離場(chǎng)，鳳凰島的開(kāi)發(fā)一度陷入困局。隨后曾幾度更換股東，股權(quán)關(guān)系交叉復(fù)雜，令人眼花繚亂。

其中，2006年浙江國(guó)都控股從曾憲云手中購(gòu)入鳳凰島股權(quán)，次年3月鳳凰島項(xiàng)目被調(diào)整為旅游綜合體。

直到2010年，鳳凰島形成四大股東，分別為浙江國(guó)都、曾憲云、李樹(shù)平、遠(yuǎn)東地產(chǎn)的周霖，并成立三亞鳳凰島郵輪港公司。

在股東的不斷更換中，鳳凰島也在緩慢開(kāi)發(fā)。2010年，鳳凰島公寓首次開(kāi)盤，最高峰時(shí)期這里的房?jī)r(jià)一度達(dá)到16萬(wàn)每平方米，本地人望洋興嘆，投資客則趨勢(shì)若騖。

火熱的樓市很快回復(fù)理性，缺乏變現(xiàn)物業(yè)的回血，浙江國(guó)都資金承壓。2014年，中交建收購(gòu)郵輪港公司45%股權(quán)，交易金額為49.62億元，鳳凰島再次易主。

根據(jù)此次掛牌轉(zhuǎn)讓的信息，鳳凰島投資集團(tuán)目前的股東結(jié)構(gòu)為：?？趧儇S熱帶農(nóng)業(yè)植物園開(kāi)發(fā)有限公司持股48.5%、新疆大正寶通創(chuàng)業(yè)投資有限公司持股20%，海南兆峰智能化技術(shù)有限公司持股10%，曾憲云、蔡芳各持股20%和1.5%。

天眼查顯示，經(jīng)過(guò)層層股權(quán)穿透，曾憲云為鳳凰島投資集團(tuán)的實(shí)際控制人，后者持有三亞鳳凰島國(guó)際郵輪港公司45%股權(quán)，加上同時(shí)捆綁轉(zhuǎn)讓的三亞鈺晟，此次轉(zhuǎn)讓標(biāo)的為三亞鳳凰島國(guó)際郵輪港公司55%股權(quán)。

這也意味著，如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成，曾憲云將徹底退出鳳凰島項(xiàng)目。

“從曾憲云的角度來(lái)說(shuō)，之前引入中交就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一部分的解套。所以在鳳凰島未來(lái)沒(méi)有明朗開(kāi)發(fā)前景下，用這個(gè)價(jià)格轉(zhuǎn)讓徹底退出，已經(jīng)算是很好的結(jié)果了?！?/p>

“sorry，鳳凰島”

從2000年開(kāi)始填海，海南一共批復(fù)建設(shè)的人工島達(dá)11個(gè)，三亞鳳凰島是其中一個(gè)“傳奇”，也是海南填島的縮影。

鳳凰島的起點(diǎn)很高，最初曾以對(duì)標(biāo)迪拜為目標(biāo)，打造成國(guó)際知名的旅游度假島，并喊出“sorry，迪拜”的口號(hào)。

一開(kāi)始的規(guī)劃中，這座夢(mèng)幻島嶼上將擁有觀海豪宅、七星級(jí)酒店、游艇會(huì)等娛樂(lè)場(chǎng)所，打造成郵輪之都、海港之城、夢(mèng)幻之島。

但熱鬧是投資客的，對(duì)三亞人來(lái)說(shuō)什么也沒(méi)有。

據(jù)海南本地人回憶，鳳凰島剛開(kāi)盤的時(shí)候，有大量來(lái)自全國(guó)的炒房客涌入這個(gè)人口不到70萬(wàn)的城市。漂亮的售樓小姐、各款豪車停在售樓處前，當(dāng)時(shí)一個(gè)號(hào)甚至賣到了200萬(wàn)。而對(duì)當(dāng)時(shí)人均月收入三四千的三亞人來(lái)說(shuō)，這一切都與他們無(wú)關(guān)。

“本地人基本都買不起，能買的也大都是政府限價(jià)房，或者依靠啃老買商品房。”在?？谧龉珓?wù)員的90后女生依雯無(wú)奈道，在她看來(lái)，本地人基本不會(huì)去炒房，但外地人的到來(lái)則抬高了海南的房?jī)r(jià)。

不過(guò)，鳳凰島的劇情很快急轉(zhuǎn)直下。股東的頻繁更換令項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，加上海南省內(nèi)的環(huán)保風(fēng)暴，鳳凰島的規(guī)劃不得不進(jìn)行調(diào)整，項(xiàng)目就此擱淺。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2017年底，“歷史最嚴(yán)”的環(huán)保風(fēng)暴督察席卷海南。

鳳凰島成為眾矢之的，中央環(huán)保督察組點(diǎn)名稱其以國(guó)際客運(yùn)港和郵輪港名義取得海域使用權(quán)，但實(shí)際主要用于房地產(chǎn)和酒店開(kāi)發(fā)，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕。

事實(shí)上，在地產(chǎn)銷售方橙看來(lái)，全國(guó)沒(méi)有哪個(gè)地方會(huì)比海南更重視環(huán)保，比如近海200米的地方不允許開(kāi)發(fā)，因?yàn)榄h(huán)保不能挖沙子，導(dǎo)致海南部分的石頭和沙子都是從馬來(lái)西亞進(jìn)口。

“為了空氣，海南可以不要GDP。”他總結(jié)道。

也因此，2018年初，鳳凰島接受暫停建設(shè)、暫停營(yíng)業(yè)的處理，同時(shí)支出超過(guò)3700萬(wàn)元的生態(tài)補(bǔ)償資金。隨后相繼卷入環(huán)保風(fēng)暴的還有日月灣、恒大?；◢u、中弘股份的半山半島、如意島，以及富力紅樹(shù)灣等。

最新掛牌信息顯示，一期建設(shè)項(xiàng)目中，除郵輪港碼頭和5棟養(yǎng)生度假公寓酒店（含產(chǎn)權(quán)式酒店）已建成外，國(guó)際游艇會(huì)、奧運(yùn)廣場(chǎng)、商業(yè)街等商業(yè)和旅游項(xiàng)目尚未建設(shè)。

另外，二期填海工程形成的土地用途，包含郵輪港碼頭設(shè)施和旅游、商業(yè)、文化、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。

蔡奕介紹，現(xiàn)在鳳凰島的定位主要是做旅游郵輪港了，前期投資和運(yùn)營(yíng)的回收期都會(huì)非常漫長(zhǎng)，所以沒(méi)有其他可售物業(yè)的話，一般民營(yíng)企業(yè)是沒(méi)辦法運(yùn)作的。

對(duì)于坊間有傳拆島的傳言，蔡奕則認(rèn)為，基本沒(méi)有可能。首先建成的物業(yè)不是輕易就能拆掉的，另外目前規(guī)劃更改只是讓后續(xù)還在填海的部分進(jìn)行調(diào)整，而不會(huì)整個(gè)島拆除。

不過(guò)，在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)近2年的停工整頓后，這座逐漸荒蕪的人工島能否繼續(xù)“叫板迪拜”，早已不得而知。

海南淘金客

某種程度上來(lái)說(shuō)，鳳凰島是近年來(lái)海南房地產(chǎn)起伏的典型案例，而曾憲云也只是眾多海南淘金客中的一個(gè)。

曾幾何時(shí)，“去海南買房過(guò)年”是內(nèi)陸許多城市買房客的心聲。這當(dāng)中，除了眾所周知的東北人，也有來(lái)自長(zhǎng)三角的投資客，甚至在江西、湖南的一些三四線城市里，也有不少去海南買房的人。

他們當(dāng)中既有投資客，也不乏用來(lái)自住的人。去年家里剛在五指山買房的江西姑娘林芬（化名）就表示，身邊很多朋友的父母都在海南買了房，有些很早就買了，“也不一定是為了炒房，主要是為了自住，過(guò)年一般都會(huì)帶家里老人去海南。”

蜂擁而至的買房客造就了海南樓市的繁榮。

2010年1月份，國(guó)際旅游島宣布建設(shè)時(shí)，僅五天時(shí)間，海南商品房交易171億元左右，是2008年全年的總和，房?jī)r(jià)漲幅是全國(guó)的5倍。

相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，海南的房地產(chǎn)占到投資和稅收各50%左右，有的市縣甚至達(dá)到70%，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴很大。

從事房產(chǎn)銷售六年，方橙回憶最好的年份是2016年和2017年，“海南到了冬季，都是來(lái)旅游看房的人，內(nèi)地有錢人多的是，但海南就這么大?！?/p>

然而，需要指出的是，近兩年海南房地產(chǎn)已大幅放慢了腳步。

2018年4月22日，海南推出全域限購(gòu)，針對(duì)不同限購(gòu)區(qū)域，非省內(nèi)戶籍居民家庭購(gòu)房需提供在海南省累計(jì)24個(gè)月或60個(gè)月及以上的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。包括?？凇⑷齺?、瓊海等熱點(diǎn)城市都是五年社保，而?？诟鼘⒎?jī)r(jià)限制在17300元每平。

在蔡奕看來(lái)，對(duì)于80%市場(chǎng)以來(lái)島外的海南而言，調(diào)控政策的影響是立竿見(jiàn)影的。

2019年9月16日，海南省長(zhǎng)在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月份，海南的房地產(chǎn)銷售面積降低52%，房地產(chǎn)銷售額降低50%，并再次強(qiáng)調(diào)，海南要避免再次出現(xiàn)房地產(chǎn)的大起大落。

“這幾年慢了一點(diǎn)，一是地不好拿，另外拿了地也要搖號(hào)才能開(kāi)發(fā)，比如文昌建房子就有一定指標(biāo)，比如今年可以建多少方?！狈匠忍寡裕?yàn)榉孔硬缓觅u，很多賣房的朋友都去云南、廣西、貴州了。

但他依然選擇留在島內(nèi)，現(xiàn)在二三線還有點(diǎn)小漲，“因?yàn)樵讲蛔屇阗I，就越多人想買。現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商還留著一部分房源不賣?！?/p>

至于限價(jià)和限購(gòu)，方橙則透露，?？陔m然限價(jià)，但是一些好的地段還是可以賣到兩萬(wàn)五到三萬(wàn)，業(yè)主要補(bǔ)差價(jià)，但是差價(jià)是不包含在合同里的。另外，對(duì)于限購(gòu)的地方，業(yè)主可以先簽協(xié)議，等補(bǔ)齊了社保再簽合同。

看起來(lái)，他對(duì)海南的房地產(chǎn)仍有信心。

房企去留

同樣進(jìn)退維谷的還有房地產(chǎn)商們。他們?cè)诳吹绞袌?chǎng)紅利的時(shí)候紛紛搶入，也在最強(qiáng)調(diào)控的作用下艱難度日。

其中，有人選擇收縮戰(zhàn)略，及時(shí)止損，有人則靜觀其變。

去年八月的業(yè)績(jī)會(huì)上，夏海鈞就曾表示，海南調(diào)控政策對(duì)恒大確實(shí)造成了一定困擾，好在恒大在海南整體庫(kù)存不大，未來(lái)會(huì)降低開(kāi)發(fā)建設(shè)的速度，同時(shí)考慮將海南項(xiàng)目的住宅部分通過(guò)租賃、養(yǎng)老等方式盤活。

“海南目前在整體調(diào)控中，如果有壓力的情況下，就暫時(shí)放一放?！辈痪们暗臉I(yè)績(jī)會(huì)上，綠地香港董事局主席陳軍在回應(yīng)關(guān)于海南問(wèn)題時(shí)，也表達(dá)的類似的看法，他繼而稱，海南在綠地香港總的占比不大，暫時(shí)不做也沒(méi)有太大關(guān)系。

近兩年才布局海南的旭輝，在去年的全域限購(gòu)政策后，也立即做出了反應(yīng)。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，去年中，旭輝海南事業(yè)部被降級(jí)為城市公司，歸深圳公司管理，另外旭輝參與的幾個(gè)海南項(xiàng)目也紛紛退出，僅留下三亞鉑悅亞龍灣項(xiàng)目，但此前也因環(huán)保問(wèn)題被停工。

在蔡奕看來(lái)，現(xiàn)在的調(diào)控政策影響最大的就是房地產(chǎn)行業(yè)本身，特別是那些重倉(cāng)海南的房企，而從目前的表態(tài)來(lái)看，海南市場(chǎng)短期是不太樂(lè)觀的。

但他同時(shí)指出，海南市場(chǎng)實(shí)際也是一個(gè)比較有彈性的市場(chǎng)。

“如果自貿(mào)區(qū)在海南有比較大的體制突破，同時(shí)在政策開(kāi)放的背景下，房地產(chǎn)也有空間可為，因?yàn)楹Ｄ系馁?gòu)房人群是面向全國(guó)的?！?/p>

只是，從短期來(lái)看，這一放松的可能性并不大。房企們?nèi)チ暨x擇的背后，如人飲水，冷暖自知。

*本文來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：黎倩，原標(biāo)題：《原報(bào)道 | 鳳凰島“沉沒(méi)”》。