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近日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露了兩則產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息：三亞鳳凰島投資集團(tuán)有限公司和三亞鈺晟投資有限公司均轉(zhuǎn)讓其100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價分別為40.37億元、7.64億元。

值得關(guān)注的是，兩家公司共同持有三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司股權(quán)，持股比例分別為45%和10%，剩余的股份持有者為中交建集團(tuán)。而三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司的核心資產(chǎn)則是三亞人工島鼻祖——三亞鳳凰島。

三亞鳳凰島被拋售的消息迅速在業(yè)內(nèi)引起嘩然。畢竟，這個位于海南省最南端，作為2008年北京奧運(yùn)火炬接力第一棒所在地、在巔峰時期以“sorry, 迪拜”為宣傳口號，房價一度被炒到16萬元/平、又在2018年成為春晚分會場的三亞地標(biāo)性項目，緣何淪落至此？當(dāng)海南房市的狂熱退去后，三亞鳳凰島的未來又將何去何從？地產(chǎn)開發(fā)商們經(jīng)此事后面對人工島的開發(fā)又應(yīng)如何考量？

三亞鳳凰島的黃粱一夢

海南在全國相較于其他省份，是見過大世面的。這也是島省的優(yōu)勢，這么多年來一直肩負(fù)著經(jīng)濟(jì)政策試驗田的重?fù)?dān)，各種政策調(diào)控一輪接著一輪。

三亞鳳凰島就是在這一輪輪政策下塑成的。

1、 海南第一個人工島艱難誕生

1996年3月，海南省建設(shè)廳批復(fù)同意三亞港務(wù)局申請的三亞港白排國際客運(yùn)中心項目，計劃在三亞灣對面通過人工填島方式建設(shè)白排島國際客運(yùn)碼頭。接下去的兩年，通過充分的水文氣象環(huán)保等方面的論證，并取得了海南省各級主管部門的批復(fù)，人工島最終面積定為1200畝，名為“白排島”。

1999年，為彌補(bǔ)建設(shè)資金的不足，三亞港集團(tuán)公司（前身為三亞港務(wù)局）與司法部下屬企業(yè)眾城實業(yè)集團(tuán)合資成立三亞眾城國際客運(yùn)旅業(yè)有限公司，注冊資本1000萬元，共同開發(fā)白排島。

2000年，第二次規(guī)劃論證將吹填面積縮小到548畝，并獲得了省、市的各級批復(fù)，同意建設(shè)深水碼頭、人工島和跨海大橋。

2002年，白排島再次面臨資金危機(jī)，引來諸多民營資本窺覬。最終，在海南從事地產(chǎn)業(yè)的湖北商人曾憲云以700萬元從眾城集團(tuán)手中收購三亞眾城國際，主要運(yùn)營開發(fā)白排島項目。

根據(jù)曾憲云與三亞市政府簽訂的投資建設(shè)合同，島上計劃建設(shè)國際郵輪港、國際會議中心（七星級酒店）、5幢國際養(yǎng)生度假中心、商務(wù)別墅會所、國際游艇俱樂部等，并成為三亞的地標(biāo)建筑，總投資額超過50億元。

2006年10月，碼頭、聯(lián)檢樓和跨海大橋工程完畢。經(jīng)三亞市民政局批準(zhǔn)，白排人工島正式更名為鳳凰島。

2、 國際客運(yùn)碼頭搖身變?yōu)榉康禺a(chǎn)項目

2006年，三亞鳳凰島項目完成主體工程。國際郵輪港8萬噸級郵輪泊位通航，被稱作為“中國第一個國際郵輪專用碼頭”。

大體量的開發(fā)背后是大規(guī)模的資金投入，三亞鳳凰島再一次陷入資金困局。

浙江國都控股憑著打造“東方迪拜”的一腔熱血，從曾憲云手中購入鳳凰島股權(quán)，成為三亞眾城國際最大的股東。公司注冊資本變更為5億元，投資金額也增加到100億元。

項目的整體規(guī)劃進(jìn)行重新論證設(shè)計，三亞鳳凰島調(diào)整為旅游綜合體項目。美國著名華裔設(shè)計師、加拿大多倫多夢露大廈的設(shè)計者馬巖松擔(dān)任項目的總設(shè)計師。

2007年，三亞鳳凰島標(biāo)志性的五棟帆船造型建筑群規(guī)劃方案批復(fù)通過。三亞眾誠國際公司更名為“三亞鳳凰島發(fā)展有限公司”，一個總投資100億元的夢幻之島浮出南海。按照浙江國都控股老板的設(shè)想，三亞鳳凰島是對標(biāo)迪拜的，島嶼上將擁有觀海豪宅、七星級酒店、游艇會等娛樂場所，成為國際知名的郵輪之都、海港之城、夢幻之島。

3、 曇花一現(xiàn)的巔峰房價

2009年是三亞鳳凰島繁華夢的開始。這一年，國務(wù)院發(fā)布44號文件《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，文件提出到2020年海南將初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。區(qū)域市場想象力被無限擴(kuò)大，海南再次掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。

2010年1月，在國際旅游島宣布建設(shè)后的五天時間，海南商品房交易171億元左右，是2008年全年的總和，房價漲幅是全國的5倍。

同年，三亞鳳凰島形成四大股東，分別為浙江國都、曾憲云、李樹平和遠(yuǎn)東地產(chǎn)的周霖，并成立三亞鳳凰島郵輪港公司，100%控股三亞鳳凰島發(fā)展有限公司，而三亞鳳凰島發(fā)展有限公司的實際資產(chǎn)五棟地標(biāo)建筑則全是產(chǎn)權(quán)式酒店。

同樣，分布在這五棟建筑里大小不一的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓也迎來了瘋狂。據(jù)當(dāng)時媒體報道，2010年初，鳳凰島一期地產(chǎn)開盤，700套均價6.5萬元/平的房子當(dāng)天就售罄。在樓市最火熱的時候，這里的房價曾經(jīng)飆升到15萬元/平，被稱為“海南最貴樓盤”。

本地人望洋興嘆，投資客趨勢若騖。

瘋狂持續(xù)了3年。從2013年開始，火熱的樓市就恢復(fù)理性，三亞鳳凰島房價“腰斬”跌至7萬元/平，被“套牢”的投資客不計其數(shù)。缺乏變現(xiàn)物業(yè)的回血，深陷民間借貸崩盤泥濘之中的浙江國都控股資金承壓。

4、 央企介入，試圖將失控的“大船”重新?lián)芑剜]輪港的“正軌”

在緊要關(guān)頭之際，曾憲云在2014年又一次帶來了新的投資人——央企巨頭中交建，將三亞鳳凰島郵輪港公司45%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中交建，這筆交易的金額合計為49.62億元。這是三亞鳳凰島資產(chǎn)的首次轉(zhuǎn)讓。

中交建接手三亞鳳凰島5個月后，交通運(yùn)輸部宣布要開展郵輪運(yùn)輸試點。作為4個試點港口之一，三亞鳳凰島國際郵輪港也開始籌建4個10萬-22.5萬噸泊位的郵輪碼頭，意欲借此成為躋身全球前10位的中國最大國際郵輪母港。完成這樣的規(guī)劃，需要再填一座47萬平米的人工島。

2017年，三亞鳳凰島二期填島主體工程完成，并建成了兩個15萬噸級的郵輪泊位。兩個22.5萬噸的郵輪泊位也已建成，現(xiàn)正向國家交通部申請岸線審批。目前，三亞鳳凰島碼頭的建設(shè)規(guī)模已成為亞洲最大的國際郵輪專用港口。鳳凰島終于開始向最初的方向發(fā)力。

5、 “環(huán)保風(fēng)暴”成為壓垮三亞鳳凰島的最后一根稻草

當(dāng)海南成為投資客天堂的那一刻起，就已經(jīng)預(yù)示了它的結(jié)局。人工島開發(fā)的無序失衡、房地產(chǎn)過熱，帶來的是海南沿岸生態(tài)的破壞。

2017年底，史上最嚴(yán)的環(huán)保風(fēng)暴督查席卷海南，三亞鳳凰島成為眾矢之的。在中央環(huán)保督察組向海南省政府的反饋中，點名批評了三亞市鳳凰島填海項目“以國際客運(yùn)港和郵輪港名義取得海域使用權(quán)，但實際主要用于房地產(chǎn)和酒店開發(fā)，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為修復(fù)岸灘不得不斥巨資對三亞灣進(jìn)行人工補(bǔ)沙?！?/p>

2018年初，三亞鳳凰島接受暫停建設(shè)、暫停營業(yè)的處理，同時支出超過3700萬元的生態(tài)補(bǔ)償資金。

之后，三亞鳳凰島的房地產(chǎn)開發(fā)就處于停滯狀態(tài)。最新掛牌信息顯示，一期建設(shè)項目中，除郵輪港碼頭和5棟養(yǎng)生度假公寓酒店（含產(chǎn)權(quán)式酒店）已建成外，國際游艇會、奧運(yùn)廣場、商業(yè)街等商業(yè)和旅游項目尚未建設(shè)。

失去地產(chǎn)項目，為何只能拋售？

1、缺乏長期可“回血”項目，資金壓力巨大

酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)不佳

轉(zhuǎn)讓信息顯示，截至2019年6月30日，三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司帶息負(fù)債總額104.52億元。

根據(jù)去哪兒網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，三亞鳳凰島度假酒店高級海景房國慶首晚售價466元起，與當(dāng)初定位的七星級酒店價位相去甚遠(yuǎn)。

而根據(jù)中交建2018年年報，5年前對三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司投資的10億元也在2018年末虧損殆盡，三亞鳳凰島也再無在其2019年中報中出現(xiàn)。

郵輪市場前景不明

三亞鳳凰島郵輪碼頭的建設(shè)規(guī)模已然成為亞洲最大國際郵輪專用港口。然而，中國郵輪旅游市場在經(jīng)歷了10多年的高速迅猛發(fā)展后，進(jìn)入由“高速度增長”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量、高品位發(fā)展”的戰(zhàn)略調(diào)整期。

根據(jù)《2018年中國郵輪市場年度數(shù)據(jù)報告》，2018年中國郵輪港口接待郵輪976艘次,同比下降17.3%，接待出入境游客量為488.67萬人次，同比下降1.2%。依據(jù)接待出入境游客量排名，三亞鳳凰島國際郵輪港僅排在全國第十。

但是郵輪市場客源呈現(xiàn)高度集聚的特征，前五大郵輪港口共接待770艘次，占全國比重78.8%，接待出入境游客量達(dá)到456.92人次，占全國比重93.5%。

作為我國第一個郵輪專用碼頭，鳳凰島于2006年11月投入使用，當(dāng)年旅客吞吐量為5476人次，2008年旅客吞吐量為17萬人次。十年后，截至2018年12月12日，進(jìn)出港總?cè)藬?shù)約8.5萬人次。

2、三亞鳳凰島未來基本定位郵輪港

海南島距離最近的重大政策是2018年4月13日，海南“建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū) 30 周年大會”上，宣布海南全島將建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)。緊接著《海南省三亞鳳凰島創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃方案與政策建議》結(jié)題會就在北京召開。

報告提出，鳳凰島創(chuàng)新發(fā)展應(yīng)緊抓“中國特色自由貿(mào)易港先行區(qū)”目標(biāo)定位，

• 以完備齊全的各類軟硬件環(huán)境加快“國際郵輪母港建設(shè)”

• 以全球領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)服務(wù)支撐“國際高端旅游消費中心”建設(shè)

• 以更加健康靈活的市場環(huán)境推動構(gòu)建“海南自由貿(mào)易試驗先行區(qū)”

基本可以肯定的是三亞鳳凰島的未來的定位主要是國際旅游郵輪港。前期投資和運(yùn)營回收期都會非常漫長，沒有可售物業(yè)現(xiàn)金流的快速反哺，一般民企要存活的確很難。

地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)如何規(guī)避人工島開發(fā)中的風(fēng)險？

1、地產(chǎn)開發(fā)商逐利填海項目

在2017年海南環(huán)保風(fēng)暴中倒下的不僅三亞鳳凰島一個。南海明珠、日月灣、恒大海花島、中弘股份的半山半島、如意島，以及富力紅樹灣等都相繼接收到不同的處理意見，涉及多家知名房企。

地產(chǎn)開發(fā)商為何垂青填海項目？據(jù)財新報道，填海造地是一個“一本十利”的買賣，因為填海造地的成本普遍較低。 《中國大規(guī)模圍填海造地的驅(qū)動機(jī)制及需求預(yù)測模型》一文指出，每公頃圍填海造地成本在210—450萬元，折合210-450多元/平方米，但變成項目之后，每平方米價格都可以過萬元。

根據(jù)督察組提供的數(shù)據(jù)，2013年之后，海南省年均填海面積達(dá)550公頃，為之前20年年均填海面積的5倍，海南沿岸生態(tài)系統(tǒng)造成一定程度的損失。海南提出要以壯士斷腕的決心擺脫對房地產(chǎn)的依賴。

海南房地產(chǎn)大幅放緩。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2019年1-8月份，海南的房地產(chǎn)銷售面積降低52%，房地產(chǎn)銷售額降低50%。一時間，地產(chǎn)開發(fā)商們進(jìn)退維谷。

2、在開發(fā)填海項目中需要注意的事項

地產(chǎn)開發(fā)商在海岸線的開發(fā)要分幾方面看待：一方面早期管控和意識薄弱，造成大量海岸線優(yōu)質(zhì)資源被簡單用于住宅開發(fā)，成為“少數(shù)人”獨占的資源。但另一方面，地方發(fā)展確實需要資金支持，城市基建需要企業(yè)投入，房企也為城市發(fā)展做了貢獻(xiàn)，填海項目對企業(yè)和地方政府來講，都是眼前利益大于眼前弊端。

不止海南，我們現(xiàn)在所接觸的填海項目遍布國內(nèi)各沿海城市。

從政府角度來看，我國濱海城市在發(fā)展過程中，可以多多學(xué)習(xí)世界其他濱海城市的成功經(jīng)驗。比如新加坡，我們曾經(jīng)專門寫過一篇文章，《年客流量2000萬，全亞洲首屈一指的海島度假勝地——新加坡圣淘沙是怎么做成的？》。

新加坡的先進(jìn)之處就在于，它并不依賴濱海填海、圍剿濕地、大規(guī)模港口開發(fā)，而是在城市發(fā)展過程中保留了與城市相伴隨行的生態(tài)系統(tǒng)，最大限度保留了自然岸線，并且將海岸生態(tài)發(fā)展成為吸引各國游客的資源。新加坡成功兼容了大面積的濱海原生態(tài)紅樹林、陸地植被、城市綠化和花園，同時也有高密度的城市和港口。

對于地產(chǎn)開發(fā)商來說，則需要注意以下幾點：

不要突破紅線。房地產(chǎn)開發(fā)有兩個紅線：用地的紅線和環(huán)保的紅線。一個項目的開發(fā)，要考慮社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等多方面因素，不要突破政策的限制和法律邊界。

對城市進(jìn)行合理評估。一個城市的發(fā)展有它自身的規(guī)律，如果只單純依靠房地產(chǎn)而沒有工業(yè)、產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)，這是不可持續(xù)的。比如海南，它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是以大旅游、大生態(tài)為主，而非房地產(chǎn)，過度開發(fā)房地產(chǎn)項目是急功近利的表現(xiàn)。

前期對地塊進(jìn)行充分環(huán)境評估。房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時應(yīng)熟讀法律法規(guī)和環(huán)保相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策，嚴(yán)格按照環(huán)評相關(guān)規(guī)定去執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)要以不違背生態(tài)發(fā)展、不破壞自然環(huán)境為前提，不要去鉆政策的空子。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)在參與填海項目時，一定要做好各方面的考察和評估，只要在允許的范圍內(nèi)，在總體規(guī)劃的編制之內(nèi)，做房地產(chǎn)是沒有太大問題的。

*本文來源：微信公眾號“房地產(chǎn)觀察家”,(ID:realestatereview)，作者：研究部，原標(biāo)題：《三亞鳳凰島“沉沒”，人工島模式還是文旅地產(chǎn)操盤的“香餑餑”么？》。