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這一個月來，萬達(dá)新聞不斷，先是2019年胡潤房地產(chǎn)企業(yè)家榜單出爐，前首富王健林及其家族名次下滑。

再有萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)于11月8日發(fā)表聲明，聲明稱網(wǎng)絡(luò)媒體所報道的“萬達(dá)在法最大投資項目遭馬克龍喊?！眱?nèi)容嚴(yán)重失實。

直到近日萬達(dá)系公子王思聰因消費限制頻上頭條。

誓將地產(chǎn)邊緣化的萬達(dá)，這一年來發(fā)展如何？

我們先看萬達(dá)商管最新的一組數(shù)據(jù)：萬達(dá)商管前三季度實現(xiàn)營收490.98億元，同比下降31.83%。歸母利潤較去年同期下降26.06%。對比2019中報披露的數(shù)據(jù)，顯然萬達(dá)商管業(yè)績繼續(xù)下滑。

萬達(dá)不行了？我們認(rèn)為萬達(dá)正在進(jìn)行內(nèi)容端IP資源的整合以及重構(gòu)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)資源生態(tài)圈。

萬達(dá)商管，夯實萬達(dá)業(yè)績的壓艙石

萬達(dá)最近的一次轉(zhuǎn)型始于2015年4月15日，王健林在深交所第八期創(chuàng)業(yè)論壇上出人意料地公布了公司將向輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

在一系列的“瘦身”和重組后，萬達(dá)目前的主要業(yè)務(wù)板塊分為萬達(dá)商管、文化集團(tuán)、地產(chǎn)集團(tuán)和投資集團(tuán)。

“應(yīng)該說萬達(dá)已經(jīng)不是房地產(chǎn)企業(yè)，而是以服務(wù)業(yè)為主、有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)集團(tuán)?！?王健林在年初的2018工作總結(jié)如是說。

從現(xiàn)在的板塊內(nèi)容來看，萬達(dá)商管是萬達(dá)固有模式的體現(xiàn)，是王健林“我什么企業(yè)都能丟，這個不能丟“的企業(yè)核心，是夯實萬達(dá)業(yè)績的壓艙石。

2019年，萬達(dá)的核心業(yè)務(wù)完成的如何？

1、繼續(xù)不斷開業(yè)萬達(dá)廣場，維持租金收入增長

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，2018年初，王健林為萬達(dá)商管引入蘇寧、騰訊、融創(chuàng)和京東四方340億元的戰(zhàn)略投資，四方入股之后，萬達(dá)商業(yè)更名為萬達(dá)商管集團(tuán)。

隨之而來的對賭協(xié)議要求萬達(dá)商管要在2023年10月31日前完成上市。此外，不可以更改其主營業(yè)務(wù)，2019年租金的凈收益要達(dá)到190億元，如果低于這個數(shù)值，投資方有權(quán)要求萬達(dá)方面給予其現(xiàn)金補償。

于是，我們看到的是更多的萬達(dá)廣場在2019年在全國各地落地。畢竟，萬達(dá)廣場數(shù)量的增加是其租金上漲的原動力。

根據(jù)《2019萬達(dá)商業(yè)經(jīng)營白皮書》，截至2019年9月，萬達(dá)廣場已布局188座城市，已開業(yè)項目為295座，管理面積達(dá)到4365萬平方米，萬達(dá)廣場合作品牌累計突破27000個。

2、營收利潤雙下降，是其可出售物業(yè)減少所致

萬達(dá)商管在2019年不遺余力地執(zhí)行著輕資產(chǎn)模式。

不同于拿地自持，萬達(dá)輕資產(chǎn)的核心是通過萬達(dá)多年來在商業(yè)地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢和其強大的訂單式開發(fā)模式帶來的租戶粘性。

以萬達(dá)廣場為例，其輕資產(chǎn)模式主要包括兩種形式：投資類和合作類。

投資類輕資產(chǎn)模式是第三方出資，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計、建造、招商、運營。

合作類輕資產(chǎn)模式是第三方出資、出地，萬達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)指導(dǎo)、招商運營，凈租金雙方 7：3 分成。

按照萬達(dá)商管的計劃，萬達(dá)商管將持續(xù)提高開業(yè)輕資產(chǎn)項目的數(shù)量和占比，新開業(yè)項目中預(yù)計70%左右為輕資產(chǎn)。

然而，相比住宅房地產(chǎn)開發(fā)，中國的商業(yè)地產(chǎn)管理行業(yè)還欠成熟。2018年前10大商業(yè)地產(chǎn)商（萬達(dá)商管作為領(lǐng)軍企業(yè)）的總租賃收入約為950億元，遠(yuǎn)遜于前10大開發(fā)商約2.2萬億的房地產(chǎn)銷售收入。

且輕資產(chǎn)的主體不是萬達(dá)，可控性較差。2018年就因為個別投資方的原因，導(dǎo)致新開業(yè)的萬達(dá)廣場只有43個。管理嚴(yán)苛、執(zhí)行力驚人的萬達(dá)也無可奈何。

簡而言之，粗暴地將現(xiàn)在的萬達(dá)和地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)規(guī)模來做比較，得出“萬達(dá)資產(chǎn)縮水“的結(jié)論是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

同時，輕資產(chǎn)項目增多還帶來租金收入增幅降低。

萬達(dá)商管集團(tuán)2019年計劃收入為438.3億元，其中租金收入386.2億元。

根據(jù)下圖萬達(dá)商管近5年的租金收入，可以看到2019年租金收入增長目標(biāo)僅為17%，首次跌破萬達(dá)租金增幅20%以上的記錄。

王健林給出的解釋是，“從今年起租金收入增幅比前幾年略低，但凈租金增幅差不多，原因在于輕資產(chǎn)項目增多，輕資產(chǎn)項目收入扣除所得稅后就是利潤，重資產(chǎn)項目租金雖然全歸自己，但要扣除各種費用?！?/p>

文化產(chǎn)業(yè)是萬達(dá)的新發(fā)力點

年初，王健林宣布，以影視、體育、兒童為主體的文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，2018年整體收入達(dá)692.4億元，收入占集團(tuán)比重達(dá)32.3%，首次超過商管、金融、地產(chǎn)成為萬達(dá)第一大產(chǎn)業(yè)。

但綜合2017年和2018年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，文化產(chǎn)業(yè)的增長并非實質(zhì)性的增長，而是萬達(dá)地產(chǎn)收入大規(guī)?？s水，從而使得文化集團(tuán)的業(yè)績得以突出。

然而，撇開地產(chǎn)不談，文化業(yè)務(wù)也的確是萬達(dá)重點發(fā)力的板塊。2018年文化業(yè)務(wù)的主要收入來源分別為萬達(dá)電影（占總收入的83.85%）、萬達(dá)體育、寶貝王和萬達(dá)文旅。

1、收購萬達(dá)影視，實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈布局，打造娛樂生態(tài)圈一體化

萬達(dá)試圖轉(zhuǎn)型的幾大支柱產(chǎn)業(yè)中，電影業(yè)務(wù)目前看起來最有希望。

今年2月，萬達(dá)電影收購萬達(dá)影視，收購?fù)瓿珊螅f達(dá)電影實現(xiàn)上游覆蓋了包括了主營電影、電視劇、游戲等內(nèi)容的萬達(dá)影視；中游覆蓋了以萬達(dá)影視參股的五洲發(fā)行為主的電影宣傳發(fā)行業(yè)務(wù)；下游則覆蓋了包括了承擔(dān)播放渠道功能的國內(nèi)萬達(dá)院線以及國外Hoyts 影院、主營廣告的萬達(dá)傳媒與 Propaganda、主營在線票務(wù)與周邊衍生品的時光網(wǎng)。

這得益于萬達(dá)影視的獨特打法：先占據(jù)電影產(chǎn)業(yè)鏈下游和渠道，在掌握話語權(quán)之后擴張到全產(chǎn)業(yè)鏈。

這種發(fā)展路徑也是依托萬達(dá)廣場為萬達(dá)影院提供較低的租金成本；依托萬達(dá)廣場會員的高粘性得以取得影院高于行業(yè)平均水平的經(jīng)營效率，這雙重優(yōu)勢使萬達(dá)院線可以先做大做強。

2、萬達(dá)體育資源稟賦優(yōu)異，IPO上市完成體育產(chǎn)業(yè)布局

今年7月，萬達(dá)體育在美國納斯達(dá)克上市，募集資金主要用于償還與集團(tuán)重組相關(guān)的貸款本利和。

萬達(dá)自2015年開始布局體育板塊，起步雖晚，但高舉高打通過一系列資本運作與收購，彎道超車完成體育產(chǎn)業(yè)布局。

在王健林眼中，體育產(chǎn)業(yè)分成A端、B端和C端。

A端，是體育產(chǎn)業(yè)中的國際性組織，既包括重大綜合賽事的國際組織，也包括單項賽事的國際組織。

B端就是代理這些體育產(chǎn)業(yè)組織或品牌賽事轉(zhuǎn)播權(quán)、營銷權(quán)的公司。

C端是具體的單個體育比賽或者單個體育俱樂部。

萬達(dá)體育的投資邏輯正如同王健林明確宣稱的那樣，瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)鏈中上游的稀缺資源，購買擁有知識產(chǎn)權(quán)的公司。

前后收購世界鐵人公司、世界上最大的體育營銷公司盈方體育、知名搖滾馬拉松IP的CGI公司等等，通過對世界體育產(chǎn)業(yè)上游核心資源的持續(xù)并購，緊緊控制住國際體育賽事上游資源。目前，萬達(dá)體育已在冰雪、足球運動的賽事轉(zhuǎn)播、營銷領(lǐng)域位居世界第一。

同時在原有賽事運營的基礎(chǔ)上，萬達(dá)體育向產(chǎn)業(yè)中下游通過旗下盈方、 WTC 與萬達(dá)體育中國，實現(xiàn)體育賽事運營、媒體版權(quán)與贊助銷售、票務(wù)管理等產(chǎn)業(yè)上中下游全面布局。

3、萬達(dá)寶貝王， IP+平臺戰(zhàn)略落地

萬達(dá)寶貝王涵蓋樂園、早教、IP三大板塊，旨在打造以IP為核心的兒童全產(chǎn)業(yè)鏈科技文創(chuàng)平臺。

2016年萬達(dá)寶貝王制定了IP的全產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃，先后擁有《海底小縱隊》、《魔法俏佳人》、《西游記的故事》等知名動畫IP。

今年萬達(dá)寶貝王集團(tuán)通過打通實體與內(nèi)容的閉環(huán)，形成了以IP為主導(dǎo)的超級平臺。

萬達(dá)寶貝王的超級平臺，主要還是深度利用萬達(dá)集團(tuán)各大商業(yè)體優(yōu)勢，進(jìn)行場景賦能，使萬達(dá)寶貝王充分利用萬達(dá)集團(tuán)線下場景的強大客流基礎(chǔ)，達(dá)到IP形象的密集曝光。

比如在萬達(dá)廣場內(nèi)，有萬達(dá)寶貝王旗下IP的兒童街區(qū)、兒童樂園及早教中心；在萬達(dá)酒店，有萬達(dá)酒店親子房等等。

4、進(jìn)軍大健康，第一站落子成都

還是在今年初，王健林提出萬達(dá)進(jìn)軍大健康產(chǎn)業(yè)的計劃。并且計劃于2019年，在廣州、成都等5個一線城市建設(shè)大健康國際醫(yī)院。

王健林理想中的萬達(dá)大健康是“以頂級醫(yī)院為核心，綜合醫(yī)藥、康養(yǎng)、商業(yè)、培訓(xùn)多種產(chǎn)業(yè)為一體，走創(chuàng)新健康產(chǎn)業(yè)新模式。”

萬達(dá)這次引進(jìn)的是美國匹茲堡大學(xué)醫(yī)學(xué)中心（UPMC）。根據(jù)雙方簽署的相關(guān)協(xié)議可知，萬達(dá)和UPMC的合作模式并非簡單的“你出專業(yè)人才，我出資蓋地”，而是將國外的運營理念、醫(yī)療資源引進(jìn)國內(nèi)后進(jìn)行本地化自我造血。是一種深度融合的運營方式。

以6月首個落地項目成都國際醫(yī)院為例，

一方面，UPMC委派5名國際一流醫(yī)療管理專家擔(dān)任成都醫(yī)院的核心管理人員，按照UPMC最高標(biāo)準(zhǔn)全面運營管理成都醫(yī)院；UPMC選派10名國際一流醫(yī)療專家擔(dān)任成都醫(yī)院全職醫(yī)生，并擔(dān)綱醫(yī)院重點科室?guī)ь^人；UPMC每年選派20名國際一流醫(yī)療專家到成都醫(yī)院負(fù)責(zé)專業(yè)技能培訓(xùn)。

另一方面，成都醫(yī)院每年選派50名中方骨干技術(shù)人員赴UPMC美國總部學(xué)習(xí)培訓(xùn)3個月；成都醫(yī)院醫(yī)生通過UPMC執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，符合條件者可取得匹茲堡大學(xué)醫(yī)學(xué)院教授副教授職稱等等。

作為新醫(yī)院的共同管理者，UPMC和萬達(dá)確保成都項目將成為未來5年將要建立的另外4家醫(yī)院的范本。

5月，萬達(dá)又以總價13.4億元拿下廣州黃埔一塊商業(yè)兼醫(yī)療用地，擬建國際醫(yī)院及康養(yǎng)項目。

重金拿地，重啟萬達(dá)新文旅

繼2017年萬達(dá)甩賣13個文旅項目后，王健林沉寂了2年，就又重新“豪邁揮金”，啟動文旅產(chǎn)業(yè)。

2019年上半年，王健林密集會見了東北和中西部地區(qū)的省級政府官員，還在甘肅、遼寧、四川、廣東等地大筆投資，項目涵蓋萬達(dá)廣場、文化旅游、高星酒店等多種業(yè)態(tài)，據(jù)《財經(jīng)》統(tǒng)計，總投資額高達(dá)2550億元。

據(jù)悉，這些投資中，多是靠銀行貸款支撐、拿地自持的重資產(chǎn)項目。

1、重金購地，實則重構(gòu)產(chǎn)業(yè)資源生態(tài)圈

萬達(dá)輕資產(chǎn)模式不行？要重回重資產(chǎn)？

對于“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，王健林曾公開解釋：“萬達(dá)是強調(diào)輕資產(chǎn)為主，不是完全放棄重資產(chǎn)，是在有息負(fù)債總體逐年減少的情況下做重資產(chǎn)?！?/p>

我們認(rèn)為，萬達(dá)的重資產(chǎn)拿地的行為，實則是在為其內(nèi)容IP、產(chǎn)業(yè)資源整合后尋找落地的機會。日后，萬達(dá)的文旅城就是萬達(dá)生態(tài)圈的承載商業(yè)、影視、體育、健康產(chǎn)業(yè)的載體。

2、萬達(dá)文旅的2.0是什么？

對于進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)，王健林表示，萬達(dá)賣給融創(chuàng)的是文旅城1.0版本，現(xiàn)在萬達(dá)要做的是2.0版本。2.0版本更注重運營和結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕?/p>

2.0版的萬達(dá)文旅城是什么樣的？現(xiàn)在還未知，但無論是哪個版本，地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型做文旅近五年來，還沒有培育出一個能夠比肩國際同行的項目。

我們在此斗膽對萬達(dá)文旅城2.0做一個大膽的預(yù)測。

先看萬達(dá)招牌文旅項目丹寨萬達(dá)小鎮(zhèn)。

丹寨萬達(dá)小鎮(zhèn)是以扶貧為根本目的項目。不同于文旅地產(chǎn)模式，項目涉及到到區(qū)域發(fā)展、當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動等各方面，其操盤及運營的復(fù)雜性遠(yuǎn)勝于萬達(dá)以往的文旅項目。

在這個項目上，萬達(dá)深度挖掘和塑造了當(dāng)?shù)胤沁z文化，以非遺文化為核心主題，促成丹寨非物質(zhì)文化遺產(chǎn)傳承人進(jìn)行緊密的合作，將非遺文化與文旅產(chǎn)業(yè)深度結(jié)合，深根非遺體驗項目，打造出適宜游客參與、體驗、消費的多元業(yè)態(tài)，最終收獲成功。

而萬達(dá)文旅經(jīng)此項目后，對鄉(xiāng)村文旅項目的系統(tǒng)性創(chuàng)新和整體操盤運作也有了豐富的經(jīng)驗。

再看萬達(dá)今年4月與延安政府簽約的紅色主題文旅項目延安萬達(dá)城。

據(jù)悉，延安萬達(dá)城將紅色文化、主題游樂、非遺文創(chuàng)、傳統(tǒng)美食、特色演藝和度假酒店有機連接。集愛國主義教育、旅游度假、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展示體驗等于一體。

結(jié)合萬達(dá)文旅的這兩個項目，我們認(rèn)為2.0版的萬達(dá)文旅城將有如下趨勢：

1、深根在地文化，尤其挖掘非遺文化，打造體驗消費結(jié)合的多元項目。

2、重運營重產(chǎn)品，徹底擺脫地產(chǎn)文旅商業(yè)模式。

3、緊跟國家戰(zhàn)略，傾向扶貧，打造鄉(xiāng)村文旅綜合項目。

結(jié)語

最后，關(guān)于萬達(dá)的這個發(fā)展戰(zhàn)略以及萬達(dá)目前往下跌的數(shù)據(jù)，我們來做一點總結(jié)：

1、萬達(dá)非常注重長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此前，萬達(dá)廣場持續(xù)高增長的租金收入一直是萬達(dá)現(xiàn)金流的壓艙石?，F(xiàn)在堅決執(zhí)行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的萬達(dá)，勢必將承受一段時間一直以來更多依賴的銷售收入降低而引起的現(xiàn)金流明顯減小。這也是轉(zhuǎn)型帶來的陣痛。萬達(dá)商管目前需要解決的是如何平衡輕重模式相結(jié)合。

2、相對于其他地產(chǎn)商的多元化發(fā)展，萬達(dá)的“去地產(chǎn)化”走的比較徹底，且敢于看準(zhǔn)機會下重注。無論是體育、醫(yī)療還是影視，依托強大的資金，進(jìn)行高舉高打的收并購，規(guī)模做到業(yè)內(nèi)第一。

3、萬達(dá)在逐漸筑構(gòu)自己的生態(tài)圈。這個生態(tài)圈內(nèi)的業(yè)態(tài)輕重結(jié)合，從產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的維度來看，萬達(dá)的生態(tài)圈以重資產(chǎn)為落地場景對接影視、體育、兒童、康養(yǎng)等板塊；從城市滲透維度來看，萬達(dá)體育、萬達(dá)大健康扎根一二線城市，萬達(dá)廣場、萬達(dá)影視覆蓋一二三四線城市，萬達(dá)文旅甚至進(jìn)一步下沉至貧困縣城，借此萬達(dá)產(chǎn)業(yè)完成全國范圍內(nèi)的深度布局。

地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到這個階段，前十強公司都在尋找下一個萬億市場。萬達(dá)目前經(jīng)歷的陣痛，是之后謀求轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)公司都將面臨的。

*本文來源：微信公眾號“房地產(chǎn)觀察”（ID:realestatereview），作者： 研究部，原標(biāo)題：《萬達(dá)商管前三季度營收利潤持續(xù)下跌，去地產(chǎn)化的萬達(dá)還好嗎？》。