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山水文園集團(tuán)（簡稱“山水文園”）走到了一個(gè)關(guān)口。

山水文園曾是百強(qiáng)房企，后轉(zhuǎn)型文旅，聚焦文旅地產(chǎn)，2015年-2017年，以國內(nèi)獨(dú)家合作的國際IP六旗娛樂作為開路“先鋒”之一，其分別在浙江嘉興海鹽、重慶璧山、南京溧水簽約落地的度假區(qū)、主題小鎮(zhèn)項(xiàng)目，擬總投資超900億元。

執(zhí)惠獲得的最新信息顯示，山水文園存在員工離職、裁員和欠薪情況，其海鹽項(xiàng)目疑已處于全面停工狀態(tài)，這算是它的標(biāo)桿項(xiàng)目、樣板工程。

在這場由盛轉(zhuǎn)頹的過程中，其間有著多重主客觀因素，包括不限于大環(huán)境因素比如房地產(chǎn)市場、銀行貸款環(huán)境、地方政府考量等變化；山水文園自身模式、資金體量、合作IP、項(xiàng)目選址、內(nèi)部管理等。因素影響有強(qiáng)弱，但彼此間勾連疊加，將影響放大。錢，是貫穿其中、不斷重壓的主線。

山水文園早前即在尋找合作方或接盤方，但目前尚未最終敲定。最近高層會議再申“房住不炒”，地產(chǎn)市場環(huán)境尚未走暖。

就上述等信息，山水文園相關(guān)負(fù)責(zé)人對執(zhí)惠予以了部分回應(yīng)，包括其否認(rèn)了大范圍裁員，表示為組織架構(gòu)調(diào)整，并提到公司正努力解決當(dāng)前問題，但過程沒那么快等。

正如山水文園一項(xiàng)目施工方相關(guān)負(fù)責(zé)人所說，該項(xiàng)目還有不少可拿住宅用地，項(xiàng)目應(yīng)該不錯(cuò)，“所以不是以后過不去，是當(dāng)下怎么活下去。”

裁員、欠薪，還是組織架構(gòu)調(diào)整？

徐星今年10月從山水文園總部離職，最近才拿到7月工資的一半，剩下的3個(gè)半月工資依然被拖欠，到手時(shí)間尚無定論。

他透露2018年的年終獎(jiǎng)沒有拿到，2018年下半年的個(gè)稅，山水文園也尚未繳納，只是承諾待公司有錢后會再補(bǔ)繳。具體時(shí)間，公司沒說。

另有山水文園總部離職員工王娜告訴執(zhí)惠，自2018年年底開始，公司就開始拖欠薪資，盡管后來2018年工資全部正常發(fā)放，但公積金和個(gè)稅斷繳已愈一年。她目前也還被欠薪。

王娜透露，12月6日上午高層會議結(jié)束，后發(fā)布通知：“經(jīng)常委會老板決定，集團(tuán)公司只保留65人，大部分同事將離職，離職同事工資開到12月30日，給n+1或n+2的補(bǔ)償（根據(jù)工齡），明年6月30號之前支付，期間支付10%的利息。剩下的65人，自1月1日起開30%工資，開到6月30日，后續(xù)根據(jù)公司狀況待定?！?/p>

網(wǎng)曝山水文園裁員信息

不過她沒有透露這一通知的具體來源，“上午發(fā)完通知，下午各部門就開始開會執(zhí)行，只是后來礙于惡劣影響，目前已停止執(zhí)行?！?/p>

徐星也表示在微信群中看到這則通知，但不清楚來源。他說之后又有一個(gè)未經(jīng)驗(yàn)證的消息是，公司不主動(dòng)裁員，主動(dòng)離職給n+1補(bǔ)償，不主動(dòng)離職人員每月發(fā)少額基礎(chǔ)生活費(fèi)。

12月7日，王娜收到來自山水文園的3000元；10日，徐星收到同樣金額，但都不知具體名目。

同在7日，山水文園官方微信發(fā)文《同舟共濟(jì) 砥礪前行》提到，“受國家宏觀經(jīng)濟(jì)以及金融政策的影響，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，多方面原因的擠壓，公司現(xiàn)階段的發(fā)展遇到了瓶頸，進(jìn)而波及員工的個(gè)人利益，對此我們深感不安?！?/p>

文章還提到，“在轉(zhuǎn)型期間，我們開始意識到公司在人才組織架構(gòu)與管理方面存在一些問題。今年以來，公司根據(jù)實(shí)際需求，鼓勵(lì)并推動(dòng)集團(tuán)優(yōu)秀人才資源向項(xiàng)目一線傾斜，按照‘小集團(tuán)、大項(xiàng)目’的原則，逐步對全公司人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，調(diào)配完善的管理和運(yùn)營隊(duì)伍到各個(gè)項(xiàng)目公司，精簡集團(tuán)總部機(jī)構(gòu)編制。我們將會按照自愿原則，合理合法地妥善對待每一位員工。”

山水文園相關(guān)負(fù)責(zé)人12日告訴執(zhí)惠，集團(tuán)不存在大范圍裁員，只是基于未來輕資產(chǎn)運(yùn)營的方向進(jìn)行人員組織架構(gòu)調(diào)整。比如樂園的運(yùn)營、銷售和營銷等部門都集中在集團(tuán)辦公，隨著項(xiàng)目推進(jìn)，這些人要向項(xiàng)目“下沉”，這個(gè)過程中出現(xiàn)“裁員”問題，畢竟有些員工是北京的。“我們也沒有強(qiáng)求，不愿意去，我們在當(dāng)?shù)卦偃ノ锷线m人選?！?nbsp;

徐星透露，山水文園很多項(xiàng)目公司確實(shí)也需要人，但可能消化不了那么多，且很多總部的員工不愿意去項(xiàng)目公司，“所以去到項(xiàng)目公司的好像有，但是極少，基本可以忽略不計(jì)。”

他說自己離職的時(shí)間，在同事中已算較晚。2019年初陸續(xù)有人離職，2019年七八月份，有一次裁員，涉及近200人。其中被裁員工不少被欠薪，包括一些出差的報(bào)銷費(fèi)用也沒給到，只給到白條。前些時(shí)間，有被裁員工集體組織去維權(quán)，交涉后，被承諾今年年底給到。

據(jù)他了解，不少離開的同事已提出仲裁?！案鱾€(gè)（業(yè)務(wù)）條線都有被裁的?！彼嬖V執(zhí)惠，包括山水文園集團(tuán)董事局主席李轍最自豪的山水文園策研設(shè)計(jì)總院（簡稱“策研院”）。這一策研院的架構(gòu)搭建學(xué)的是原萬達(dá)文化旅游規(guī)劃研究院（已售給融創(chuàng)）。

山水文園集團(tuán)官網(wǎng)暫未有策研院的信息，但參考萬達(dá)或可知一二。據(jù)公開信息，原萬達(dá)文化旅游規(guī)劃研究院主要從事萬達(dá)文化集團(tuán)旗下文化旅游城的規(guī)劃設(shè)計(jì)和全程管控，可獨(dú)立完成室內(nèi)外主題公園、秀場、酒店群和萬達(dá)城等業(yè)態(tài)的完整規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)兼具全過程管控能力，曾是萬達(dá)的核心技術(shù)研發(fā)部門。

徐星透露，策研院員工人數(shù)在高峰時(shí)曾近400名，其中副總裁級別高管預(yù)計(jì)有十幾位。山水文園在2017年、2018年業(yè)務(wù)擴(kuò)張時(shí)，策研院從外面“挖”來很多人，給到的薪資很高，加上人員眾多，導(dǎo)致策研院及整個(gè)山水文園的人力成本較高，“這個(gè)也是造成它（山水文園）資金鏈緊張的原因，既沒有開源也沒有節(jié)流?！?/p>

他說，從2018年年底，山水文園陸續(xù)出現(xiàn)問題后，策研院已有人陸續(xù)離開，離職或裁員，現(xiàn)在應(yīng)該差不多“砍半”，剩200人左右，“裁的最多的就是策研設(shè)計(jì)總院?！?/p>

標(biāo)桿示范項(xiàng)目遇困

山水文園的具體項(xiàng)目，也出現(xiàn)了問題。

浙江山水六旗國際度假區(qū)施工方相關(guān)負(fù)責(zé)人陳然12日告訴執(zhí)惠，因被拖欠工程款，浙江海鹽山水六旗國際度假區(qū)相關(guān)總包都已停工，導(dǎo)致該項(xiàng)目已全面停工。

浙江海鹽山水六旗國際度假區(qū)相關(guān)總包停工

執(zhí)惠獲得的相關(guān)材料顯示，截至今年10月，有項(xiàng)目施工方被欠付（工程）進(jìn)度款近6000萬元。另有施工方在今年9月發(fā)函向建設(shè)單位催要工程款，表示截至今年8月底應(yīng)被付工程款2億多元，但只拿到100萬元，導(dǎo)致上述度假區(qū)項(xiàng)目資金困難，舉步維艱，材料進(jìn)不來，勞動(dòng)力上不來等。

該施工方在今年11月中旬繼續(xù)發(fā)函，提出因被欠付工程款，造成項(xiàng)目資金缺口巨大，工人工資、材料款、機(jī)械租金、鋼化租金等無法支付，導(dǎo)致向勞務(wù)班組、材料商的承諾屢次失信，項(xiàng)目于2019年10月底被迫停工，并將從發(fā)函日起全面主動(dòng)停工，將拆除相關(guān)設(shè)備，封閉施工現(xiàn)場等。具體開工日期待項(xiàng)目投資方按約支付工程款且后續(xù)建設(shè)資金到位，賠償停工損失后再議。

陳然透露，關(guān)于支付被拖欠的工程款，山水文園給到的回復(fù)是集團(tuán)總部裁員、資產(chǎn)變賣籌措資金、股權(quán)合作等，“但從停工到現(xiàn)在沒有弄到一分錢。”

他還透露，海鹽山水六旗國際度假區(qū)在建的主要是六旗水樂園、陸樂園，以及酒店公寓，水樂園如果資金到位預(yù)計(jì)一年左右可以開業(yè)，陸樂園還早，酒店公寓目前進(jìn)度約30%。整體的建設(shè)資金缺口還很大。

“（準(zhǔn)備）協(xié)議或者訴訟解除合同了，看不到后期的建設(shè)資金在哪里，”他說，現(xiàn)正在準(zhǔn)備資料，預(yù)計(jì)年后實(shí)施。

此前也有業(yè)內(nèi)人士向執(zhí)惠透露，其在浙江海鹽六旗項(xiàng)目中很多認(rèn)識的人都已離職，這與他們看不到項(xiàng)目發(fā)展前景有關(guān)，公司可能遇到了資金問題。

截至發(fā)稿，對上述項(xiàng)目工程款及停工等信息，山水文園相關(guān)負(fù)責(zé)人未給到直接回復(fù)。

徐星透露，海鹽山水六旗國際度假區(qū)的延期和項(xiàng)目拿地評估沒完全做好有關(guān)系，因臨海，一些灘涂區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)難點(diǎn)很大。

山水文園相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，該項(xiàng)目地基施工比想象中負(fù)責(zé)，加上六旗集團(tuán)對施工建設(shè)要求非常嚴(yán)格等，影響了工期。

但徐星同時(shí)提到，資金也是延期的重要原因。在2017年海鹽項(xiàng)目就遇到資金問題，后通過售賣住宅地產(chǎn)用地獲得一定資金，繼續(xù)推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)。

有說法是這些住宅地產(chǎn)板塊售于融創(chuàng)，但被山水文園否認(rèn)。但根據(jù)陳然

所說，一期項(xiàng)目住宅用地約600畝都賣給了融創(chuàng)。

陳然說，2017年、2018年賣地的錢，加上政府績效返還和缺口補(bǔ)貼，以及施工單位一部分墊資，海鹽項(xiàng)目“馬馬虎虎過來了”。

局勢沒有根本好轉(zhuǎn)。今年2月， 山水文園被媒體曝出因施工難度大、建設(shè)周期長和政策變化等，導(dǎo)致旗下山水六旗項(xiàng)目將延遲開業(yè)。按最初計(jì)劃，最早開園的上述海鹽項(xiàng)目2019年開業(yè)，被延遲至2020年，重慶和南京六旗樂園項(xiàng)目分別由2020年、2021年延至2021年、2022年開業(yè)，整體被延遲一年左右。

在2018年財(cái)報(bào)電話會議上，六旗曾將延期原因歸為三點(diǎn)：國際貿(mào)易關(guān)系緊張，增加了不確定因素；企業(yè)獲得貸款難度加大；樂園項(xiàng)目所在地監(jiān)管層人士變化等。

徐星也提到，因沒有合適的抵押物，加上政策影響，一些項(xiàng)目融資或貸款較難，山水文園為加快推進(jìn)項(xiàng)目，也想過一些辦法，包括找一些合作方接手出讓部分股權(quán)，只是推進(jìn)得不太順利。

作為第一個(gè)與六旗合作落地的大型項(xiàng)目，山水海鹽項(xiàng)目有著標(biāo)桿示范效應(yīng)，屬樣板工程，它的建設(shè)進(jìn)展及未來的運(yùn)營成效，對山水文園不管是繼續(xù)重投拓展還是輕資產(chǎn)輸出，都很關(guān)鍵。

徐星認(rèn)為，山水文園在重慶、南京、福建等地項(xiàng)目的政府部門應(yīng)該都是“盯著”第一個(gè)示范項(xiàng)目，“示范項(xiàng)目出來了，后面項(xiàng)目肯定就快了，沒出來，后面推進(jìn)肯定沒那么快，政府也看著，也擔(dān)心出現(xiàn)資金問題?！?/p>

對上述項(xiàng)目工程欠款、停工等信息，山水文園相關(guān)負(fù)責(zé)人未予以直接回應(yīng)。

一手好牌沒打好？

山水文園的“牌面”其實(shí)算不錯(cuò)。

在鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)2018年11月的報(bào)道中，就山水文園文旅產(chǎn)業(yè)的“護(hù)城河”問題，李轍曾回答稱，山水文園把自己變成了一個(gè)平臺公司，匯集全世界領(lǐng)軍行業(yè)和領(lǐng)軍品牌，將這些人們的策劃能力、品牌效應(yīng)、IP、管理，如同搭積木一般，進(jìn)行資源整合運(yùn)營。

彼時(shí)他提到，山水文園整合了六旗集團(tuán)、世界抗衰老生物醫(yī)學(xué)會、RCI、派拉蒙等300個(gè)IP，而這些IP所自有并涉及到真正的IP可能會達(dá)到成千上萬。這使得其研發(fā)團(tuán)隊(duì)和IP整合非常迅速，因?yàn)槭悄K化。

他以浙江山水主題小鎮(zhèn)（也即浙江山水六旗國際度假區(qū)）為例，樂園、酒店影視小鎮(zhèn)、度假村、住宅和商業(yè)的合作對象分別有六旗、派拉蒙、PVCP、融創(chuàng)和首旅。

聚合較優(yōu)質(zhì)資源（比如山水文園與六旗是“排他性的戰(zhàn)略合作”）、模塊化推動(dòng)，一個(gè)好處是項(xiàng)目的可復(fù)制性相對較高，可迅速鋪開，同時(shí)既對“撬”動(dòng)地方政府帶來助力，也為未來項(xiàng)目落成運(yùn)營帶來更多可能。

2015年9月“山水六旗國際度假區(qū)”選址落地浙江海鹽，2016年7月，山水文園與重慶璧山區(qū)簽約，2017年9月，山水文園與南京簽約，動(dòng)作較快，且三個(gè)項(xiàng)目都是擬投資300億-350億級別。

徐星認(rèn)為，山水文園手上資源不錯(cuò)，比如六旗的IP，海鹽等項(xiàng)目地塊也不算差，但這些地塊也非核心區(qū)域，影響了房產(chǎn)銷售。

六旗娛樂是全球最大的區(qū)域性主題公園和北美最大的水上樂園運(yùn)營商，但其在中國的知名度不如迪士尼和環(huán)球影城，認(rèn)知度和受歡迎度也沒那么高，“所以不一定能打動(dòng)政府，“徐星說，這可能使得山水文園與六旗合作的項(xiàng)目，在一線城市拿地沒那么容易。

有曾接觸過山水文園項(xiàng)目（尚未落地）的業(yè)內(nèi)人士告訴執(zhí)惠，他認(rèn)為項(xiàng)目選址不是太優(yōu)異，但項(xiàng)目提案方所提出的資產(chǎn)組合非常龐大，內(nèi)容也很豐富、重投資，整體談概念較多，市場支撐挑戰(zhàn)大。“也是因?yàn)槲矣X得那個(gè)位置不是太有潛力，所以我們也就沒有再跟進(jìn)相關(guān)服務(wù)。”

做一個(gè)大致梳理可發(fā)現(xiàn)，山水文園上述在海鹽等地的項(xiàng)目，本質(zhì)是文旅地產(chǎn)邏輯，沿此邏輯延伸，這些項(xiàng)目的困境有其必然性。

從政府方面看，大環(huán)境影響及市場教育下，地方政府也顯得比原來理性或小心。徐星認(rèn)為，山水文園此前沒有成功的主題樂園類型的文旅大盤項(xiàng)目，地方政府會有不信任感，在住宅用地提供方面有更多限制。

陳然透露，海鹽山水國際度假區(qū)的住宅、商業(yè)及樂園項(xiàng)目基本同時(shí)開建。這意味著先拿地蓋房賣房回流資金、滾動(dòng)開發(fā)的傳統(tǒng)模式，沒有完全走通，資金壓力變大。

況且若住宅用地轉(zhuǎn)賣他人，可有土地溢價(jià)，但賣房收益與己無關(guān)，回流資金體量變小。

山水文園旗下地產(chǎn)開發(fā)公司相關(guān)人士告訴執(zhí)惠，公司資金壓力很大，這幾年只出不進(jìn)，一直在花老底，不像其他房地產(chǎn)公司，還有樓可售。

徐星認(rèn)為，山水文園由地產(chǎn)轉(zhuǎn)型文旅后，放棄了地產(chǎn)主業(yè)（嚴(yán)格說，所做本質(zhì)還是地產(chǎn)），導(dǎo)致土地儲備不夠，難以持續(xù)滾動(dòng)開發(fā)回流資金。同時(shí)，上述項(xiàng)目的住宅去化也不是太好，因?yàn)槎疾皇呛诵某鞘?、核心地段，價(jià)格可能也賣不太上。

加之多個(gè)文旅項(xiàng)目間隔時(shí)間不長，多條線投資建設(shè)，資金承壓更巨。此外，貸款變難，多重因素疊加，資金鏈繃緊……

天眼查信息顯示，山水文園旗下山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2019年6月，以5500萬股向中信信托作質(zhì)押借款。

而作為合作方的六旗集團(tuán)，山水文園集團(tuán)高管曾對外稱，其不僅僅是品牌和管理輸出，也參與項(xiàng)目投資。

但綜合六旗相關(guān)財(cái)報(bào)、六旗前高管所說和徐星提供的信息，六旗應(yīng)不參與投資，且收取相關(guān)品牌授權(quán)費(fèi)用。

若如此，山水文園的資金鏈又加上了一道壓力。

誰來合作或接盤？

陳然透露，山水海鹽項(xiàng)目的二期三期住宅用地還沒拿到，一方面由于項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，政府沒給供地，一方面供地了也沒錢建設(shè)。其中，由于項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，已建住宅賣不動(dòng)，這里也有海鹽人口較少、本身庫存等因素，同時(shí)也影響到房產(chǎn)預(yù)售證的及時(shí)獲取。

他還透露，該項(xiàng)目還有約1500畝住宅用地，從這個(gè)角度看項(xiàng)目應(yīng)該不錯(cuò)，“所以不是以后過不去，是當(dāng)下怎么活下去。”

這些住宅用地為尋找合作者或接盤者，提供了一個(gè)相對有利條件。陳然說，山水文園從2018年就開始為項(xiàng)目找接盤者，談了幾家沒談攏，價(jià)格可能是一個(gè)主因。

徐星也透露，據(jù)他了解，山水文園曾和一政府背景的基金機(jī)構(gòu)、國內(nèi)某頭部房企等不少企業(yè)都接觸過，但沒有最終敲定，可能和早期溢價(jià)有關(guān)系，“那時(shí)候沒到那么緊張的程度，溢價(jià)可能要的較高，但現(xiàn)在整個(gè)環(huán)境形勢不太好，大家也都在觀望?！?/p>

山水文園相關(guān)負(fù)責(zé)人12日回復(fù)執(zhí)惠稱，山水文園目前正在努力解決當(dāng)前問題，包括盤活現(xiàn)有的一些資產(chǎn)，但處理過程確實(shí)沒有想象中那么快。

有網(wǎng)傳信息顯示，在11月25日李轍曾在內(nèi)部表示， “目前，公司正在全力以赴進(jìn)行資產(chǎn)處置，一旦有突破有了錢，公司會第一時(shí)間，首先把欠薪、補(bǔ)償款、報(bào)銷、跟投款…補(bǔ)上，首先保證員工的權(quán)益，請大家監(jiān)督?！薄巴瑫r(shí)，公司正在布局整體股權(quán)合作重組和局部重組，正在推進(jìn)用我們的IP、策研等核心力量與大型央企合作，也請大家等待好消息?！薄白詈?，作為大家的老板、老大哥，我再次表示，我和你們始終在一起。”

網(wǎng)傳李轍內(nèi)部講話內(nèi)容

徐星說，山水文園的不少項(xiàng)目都“理想主義“了，“其實(shí)（山水文園）老板是一個(gè)講情懷的人，但不太會‘算賬’”。今年年初，曾有其他山水文園離職人士告訴執(zhí)惠，大老板（李轍）“人很好”，在公司資金壓力很大時(shí)，他并不愿意裁員。

理想、情懷……終抵不過現(xiàn)實(shí)。

（文中徐星、陳然、王娜為化名）