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日前，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家旅游局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》，《意見》明確提出房車營(yíng)地用地按旅館用地管理。

不曾想，該政策的出臺(tái)，卻引發(fā)了房車露營(yíng)業(yè)界一片唱衰。有業(yè)內(nèi)人士甚至直言，此次政府定調(diào)房車營(yíng)地用地類型，似乎有拍腦袋做決定之嫌。那么本期中國(guó)露營(yíng)網(wǎng)將著重探討，通過幾位業(yè)界專家的觀點(diǎn)，從利空與利好兩個(gè)層面深度解讀該政策，同時(shí)也提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

科普

何為“旅館用地”

意見明確提出，“自駕車房車營(yíng)地項(xiàng)目土地用途按旅館用地管理”，有很多業(yè)內(nèi)人士在詢問，何為“旅館用地”。因此在進(jìn)行解讀之前，我們應(yīng)該首先明白，何為旅館用地。

根據(jù)住建部主編和批準(zhǔn)并于2012年1月1日施行的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》國(guó)標(biāo)GB50137-2011，現(xiàn)行用地分類采用兩大類，即城鄉(xiāng)用地分類和城市建設(shè)用地分類。意見中把自駕車房車營(yíng)地的用地納入“旅館用地”，“旅館用地”屬于城市建設(shè)用地分類中的“商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地”大類的“商業(yè)設(shè)施用地”中類的“旅館用地”小類，類別代碼B14。

在該國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中，旅館用地是指賓館、旅館、招待所、服務(wù)型公寓、度假村等用地，屬商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地。

“商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地”指各類商業(yè)、商務(wù)、娛樂康體等設(shè)施用地，其核心內(nèi)涵是以營(yíng)利為主要目的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，但是不一定完全由市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，政府如有必要亦可獨(dú)立投資或合資建設(shè)（如劇院、音樂廳等機(jī)構(gòu)），包括“零售商業(yè)用地”、“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地”、“餐飲業(yè)用地”、“旅館用地”、“加油加氣站用地”五小類。

2014年批準(zhǔn)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)

2010-2014年批準(zhǔn)建設(shè)用地變化情況

根據(jù)國(guó)土資源部公布的信息，2014年，國(guó)家共批準(zhǔn)建設(shè)用地40.38萬公頃，同比下降24.4%，其中，批準(zhǔn)占用耕地16.08萬公頃。批準(zhǔn)單獨(dú)選址和城鎮(zhèn)村建設(shè)用地分別為14.11萬公頃和26.27萬公頃，同比分別下降24.7%和24.3%。其中，商業(yè)用地占2014年全部批準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)模的15.6%。

利空

抬高房車營(yíng)地發(fā)展門檻

拉高建設(shè)投入成本

中國(guó)旅游人才發(fā)展研究院副院長(zhǎng)范業(yè)正表示，該政策的出臺(tái)給整個(gè)房車露營(yíng)產(chǎn)業(yè)帶來了一定的利空結(jié)果。

范業(yè)正表示，把房車營(yíng)地用地性質(zhì)定調(diào)為旅館業(yè)用地，自然也就把自駕車房車營(yíng)地排除在臨建設(shè)施之外，作為永久性設(shè)施對(duì)待。按照“旅館用地”來管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定走相關(guān)土地出讓和轉(zhuǎn)讓手續(xù)流程，土地使用權(quán)出讓最高40年，用地價(jià)格自然而然地“水漲船高”。

范業(yè)正認(rèn)為政策給整個(gè)房車露營(yíng)產(chǎn)業(yè)帶來了三個(gè)層面壞的結(jié)果。第一是堵死了以前把營(yíng)地看做“臨時(shí)建筑”的側(cè)邊球念頭。第二是辦理商服用地程序要走城建部門來辦理相關(guān)手續(xù)。第三是用地價(jià)格相對(duì)集體土地租用來說高出了很多。

范業(yè)正指出，營(yíng)地用地所在的環(huán)境是自然環(huán)境，不該作為城市建設(shè)用地來看待。問題出在把營(yíng)地項(xiàng)目看做了“城市旅館”項(xiàng)目，缺乏對(duì)營(yíng)地項(xiàng)目的“露營(yíng)”理念的理解。國(guó)際上主打“露營(yíng)地”概念是很正確的。

華東師范大學(xué)自駕車房車研究中心主任符全勝則認(rèn)為，自駕車房車營(yíng)地具有公共服務(wù)屬性（與旅游廁所一樣）！如果同意這個(gè)定性，那么營(yíng)地用地若按照旅館用地歸類管理，將把營(yíng)地逼入以贏利為主要目的的旅游地產(chǎn)軌道。

總而言之，作為旅游新業(yè)態(tài)的自駕車房車營(yíng)地項(xiàng)目一直受阻在用地問題上，一直期望有好的政策能夠支持其發(fā)展，好不容易等來了《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》，卻被納入了“旅館用地”來管理和收費(fèi)。沒有等來優(yōu)惠政策，等來了更加嚴(yán)格的管理和更高價(jià)格土地收費(fèi)。 相應(yīng)地抬高房車營(yíng)地發(fā)展門檻，和拉高營(yíng)地建設(shè)投入成本。

利好

保障露營(yíng)地項(xiàng)目合法性

推進(jìn)露營(yíng)地產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

光與暗共存。房車營(yíng)地用地性質(zhì)定調(diào)為旅館業(yè)用地，可以說為露營(yíng)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展真正帶來了曙光和機(jī)遇，我們不能忽視政策背后帶來的利空結(jié)果，也不能忽視政策帶來的積極意義。

ODM（上海）營(yíng)地規(guī)劃設(shè)計(jì)公司總裁黎章程表示，政策從根本上明確了露營(yíng)地建設(shè)的游戲規(guī)則，看似提高了門檻，實(shí)則從根上保證了露營(yíng)地項(xiàng)目的合法性。他認(rèn)為此舉對(duì)于推進(jìn)露營(yíng)地行業(yè)改革和行業(yè)產(chǎn)業(yè)化都有非凡的意義，比如在吸引社會(huì)資本大規(guī)模進(jìn)入方面將有積極的指導(dǎo)意義，同時(shí)也為后續(xù)露營(yíng)地項(xiàng)目的交易、兼并，合作提供了條件。

黎章程認(rèn)為， 文件出臺(tái)的背景，一定意義上反映了當(dāng)前露營(yíng)地行業(yè)發(fā)展的火熱態(tài)勢(shì)。同時(shí)政策的出臺(tái)也讓露營(yíng)地的行政審批手續(xù)變得更加明確和簡(jiǎn)單。

廣東省旅游協(xié)會(huì)房車露營(yíng)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)王鏑認(rèn)為，定性營(yíng)地土地使用性質(zhì)，是和鼓露營(yíng)地投資方介入產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并推動(dòng)產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)化發(fā)展。在我國(guó)，一切土地都是國(guó)有的，按使用性質(zhì)不同，分別給予大家的使用權(quán)限和年限。獲取營(yíng)地土地使用權(quán)，首先必須歸類土地使用性質(zhì)。

編輯部認(rèn)為，以往國(guó)家出臺(tái)有關(guān)露營(yíng)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，大多數(shù)屬于“鼓勵(lì)發(fā)展”層面。而本次將房車營(yíng)地用地性質(zhì)定調(diào)為旅館業(yè)用地，可以說是實(shí)打?qū)嵉摹袄谩薄Ｕ邽槁稜I(yíng)地發(fā)展實(shí)現(xiàn)了真正意義上的“零的突破”?！皫煶鲇忻辈攀堑谝徊较纫鉀Q的事情。

應(yīng)對(duì)

加強(qiáng)營(yíng)地土地功能細(xì)分

節(jié)約土地指標(biāo)減少成本

中國(guó)露營(yíng)網(wǎng)CEO、途居露營(yíng)地連鎖總經(jīng)理孫建東表示，以前露營(yíng)地建設(shè)及運(yùn)營(yíng)是各種保障難，難在于沒有合法的依據(jù)。如今，營(yíng)地用地政策的出臺(tái)，不僅是讓營(yíng)地建設(shè)發(fā)展“有據(jù)可依”，同時(shí)也相應(yīng)地為產(chǎn)業(yè)提供了新的機(jī)遇。露營(yíng)地在獲取合法后，可以進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)避，去減少土地成本的投入。

孫建東表示，依照過往的建設(shè)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，每個(gè)露營(yíng)地地塊都要配備5%-10%的建設(shè)用地，而且意見明確指出，“自駕車房車營(yíng)地項(xiàng)目按旅游用地確定供應(yīng)底價(jià)”，如果實(shí)行底價(jià)，那么用地投入成本則會(huì)并不那么致命。

加強(qiáng)營(yíng)地土地功能細(xì)分，是節(jié)約土地指標(biāo)建設(shè)成本的重要規(guī)避手段。

回避的最好方法，是在營(yíng)地規(guī)劃上，把營(yíng)地建設(shè)部分規(guī)劃成“營(yíng)地”范圍，盡可能減少建設(shè)用地范圍。

孫建東表示，在跟地方政府探討營(yíng)地用地政策問題時(shí)，都認(rèn)為土地的利用還是要區(qū)分對(duì)待，因?yàn)闊o論是從國(guó)外還是國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，露營(yíng)地土地大部分都是景觀用地。

在國(guó)外， 建設(shè)一個(gè)對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)負(fù)責(zé)任的汽車露營(yíng)地是那些渴望與大自然親近的露營(yíng)者們的愿望。華東師范大學(xué)自駕車房車研究中心主任符全勝也認(rèn)為，自駕車房車營(yíng)地具有公共服務(wù)屬性。據(jù)介紹，美國(guó)1/3的旅游土地以露營(yíng)形式存在，那么中國(guó)也可以采取類似模式。

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