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各位早上好，今天的題目是旅游度假產(chǎn)業(yè)未來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)+與+互聯(lián)網(wǎng)，我理解互聯(lián)網(wǎng)+就是一對(duì)多，達(dá)到全覆蓋，+互聯(lián)網(wǎng)是多對(duì)一，達(dá)到一個(gè)全營(yíng)銷，互聯(lián)網(wǎng)+和+互聯(lián)網(wǎng)再相加，一個(gè)是工具層面，一個(gè)是思維層面。

今天我想說(shuō)的話題主要不是這個(gè)，度假這個(gè)產(chǎn)業(yè)在中國(guó)還是一個(gè)比較年輕的產(chǎn)業(yè)，我更關(guān)注的是現(xiàn)象。如果沒(méi)有好的產(chǎn)品，你無(wú)論是互聯(lián)網(wǎng)+還是+互聯(lián)網(wǎng)都加不動(dòng)。

我今天的題目叫做度假酒店三題，因?yàn)檫@個(gè)題目很大，度假本身來(lái)說(shuō)是一種新型的生活方式。我研究度假已經(jīng)20年了，1990年我在國(guó)家旅游局工作，就把世界上主要的度假地都考察了一遍。那個(gè)時(shí)候的目的是想使中國(guó)的旅游產(chǎn)品更加豐富一些，也看到的國(guó)際上的一個(gè)主要的旅游的潮流，可是從1991年批復(fù)建設(shè)12個(gè)國(guó)家旅游度假區(qū)基本都沒(méi)有成功，基本上都是從房地產(chǎn)起步，從高爾夫球場(chǎng)開(kāi)始，曲曲折折，包括三亞的亞龍灣，亞龍灣批復(fù)之后第一批資金拿到北海炒房地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)一是趕上了泡沫經(jīng)濟(jì)，二是度假市場(chǎng)部成熟，三是缺乏經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然也不能說(shuō)這個(gè)事是白干的，好處是第一是倡導(dǎo)的休閑度假，第二是明確了開(kāi)發(fā)范圍，第三是奠定了基礎(chǔ)。我今天想講的第一個(gè)問(wèn)題膨脹需求與替代的供給。

首先是膨脹的需求，2014年中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人次36.5億，人均出行2.7次，花費(fèi)3.25萬(wàn)億元，另外出境人次1.14億，花費(fèi)1萬(wàn)億元，其中度假花費(fèi)6000億，工業(yè)化中后期，中等收入國(guó)家，休閑度假成為剛性需求，迅速膨脹。嚴(yán)格地說(shuō)這是一種大眾化的現(xiàn)象。

這里要看一個(gè)消費(fèi)的變化，基本上消費(fèi)四個(gè)階段，第一個(gè)階段是吃穿用，第二個(gè)階段住行游，第三階段文體美，第四階段是多新奇，各種方法豐富多彩。全球消費(fèi)，中國(guó)對(duì)于世界的旅游購(gòu)買(mǎi)力，全值消費(fèi)，追求價(jià)值的旅游者，旅游者的價(jià)值。全程消費(fèi)，全域消費(fèi)，全家消費(fèi)。

供給的替代。中國(guó)的觀光旅游資源豐富，數(shù)量眾多，世界堪稱一流。而中國(guó)的休閑度假則不然，城市休閑空間嚴(yán)重短缺，度假產(chǎn)品嚴(yán)重不足，首先體現(xiàn)在資源不足，中國(guó)的海岸線18000公里，6000多個(gè)島嶼，但是真正做濱海度假旅游的不超過(guò)10個(gè)地方，最后全國(guó)集中起來(lái)只剩了海南，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，東部開(kāi)發(fā)過(guò)剩，形成了這樣的局面。湖泊度假污染嚴(yán)重，很難開(kāi)展，再就是山地度假開(kāi)始發(fā)展，萬(wàn)達(dá)搞了很多個(gè)國(guó)際度假區(qū)。

鄉(xiāng)村度假成為主體，城市度假開(kāi)始探索，這是現(xiàn)在度假供給的一個(gè)基本的狀況。這樣的話，由于度假產(chǎn)品嚴(yán)重不足，就形成了兩個(gè)溢出，一個(gè)是向海外溢出，一個(gè)是向景區(qū)溢出，造成了一個(gè)誤區(qū)，大家覺(jué)得景區(qū)很好做，因?yàn)榫皡^(qū)好像永遠(yuǎn)火爆，這個(gè)判斷是非常錯(cuò)誤的，嚴(yán)格地說(shuō)，現(xiàn)在是用200多個(gè)景區(qū)的狀況替代了2萬(wàn)個(gè)景區(qū)的狀況，這是典型的以偏概全，市場(chǎng)分工，一方面是大眾休閑，一方面是中高端度假。

旅游地產(chǎn)與度假地產(chǎn)。先說(shuō)一個(gè)強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)15年時(shí)間，房地產(chǎn)集團(tuán)成為中國(guó)最強(qiáng)勢(shì)的集團(tuán)之一，誰(shuí)說(shuō)中國(guó)人沒(méi)有創(chuàng)造，房地產(chǎn)創(chuàng)造的花樣最多。剛剛外面看廣告，還是這種感覺(jué)，國(guó)際上度假項(xiàng)目就是項(xiàng)目，產(chǎn)品就是產(chǎn)品，中國(guó)不然，什么事基本都加一個(gè)地產(chǎn)，一個(gè)博物館就是博物館，要說(shuō)文化地產(chǎn)，一個(gè)商貿(mào)就是商貿(mào)，我們要說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)，乃至旅游地產(chǎn)，度假地產(chǎn)，最基本是以前面作為一個(gè)引子，最主要在于地產(chǎn)。地方政府先做旅游再做地產(chǎn)，地產(chǎn)商的對(duì)策，旅游可以賠，最終在地產(chǎn)上賺，比如度假地產(chǎn)，以地產(chǎn)為主，以度假為輔，可以作出什么好產(chǎn)品。

一開(kāi)始說(shuō)旅游地產(chǎn)，一開(kāi)始說(shuō)我就是反對(duì)的，什么是旅游房地產(chǎn)，為滿足旅游需求而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，因旅游需求而拉動(dòng)的房地產(chǎn)，因旅游時(shí)尚而符號(hào)化的房地產(chǎn)，坐落于旅游景區(qū)的房地產(chǎn)，概念太籠統(tǒng)，什么都可以裝，學(xué)理不準(zhǔn)備，流動(dòng)需求與固定供給。

從旅游的角度來(lái)說(shuō)，是以住宿功能為中心，全面體現(xiàn)旅游六高速，房地產(chǎn)的角度是定居、商居、旅居和閑居，在商街范圍內(nèi)沒(méi)有旅游地產(chǎn)的說(shuō)法，這顯然又是中國(guó)創(chuàng)造。

度假地產(chǎn)，以度假為主體，以地產(chǎn)為承載基礎(chǔ)，是以度假為主還是以地產(chǎn)為主，核心在于度假產(chǎn)品，在中國(guó)的語(yǔ)境之內(nèi)又成為房地產(chǎn)的一種類型，導(dǎo)向成為問(wèn)題，膠東半島正在自食其果，其他地方步其后塵。一個(gè)萬(wàn)達(dá)模式，從城市綜合體到度假區(qū)，當(dāng)然萬(wàn)達(dá)模式本質(zhì)上還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，可是這些年有一個(gè)紅樹(shù)林模式，就在三亞，這是追求純粹的度假產(chǎn)品，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原來(lái)有做過(guò)房地產(chǎn)，后來(lái)做紅樹(shù)林的時(shí)候把這一點(diǎn)搞明白了，紅樹(shù)林項(xiàng)目政府皮規(guī)劃的時(shí)候可以配套25%的度假投資，但是一平米都不做，業(yè)主比客人還難侍候，所以亞龍灣的紅樹(shù)林基本上達(dá)到了各類酒店的一流水平，第二個(gè)紅樹(shù)林也開(kāi)業(yè)了，第三個(gè)紅樹(shù)林也開(kāi)展了。只有突出自身的文化優(yōu)勢(shì)，謀求未來(lái)的發(fā)展格局，這樣的格局是符合國(guó)際規(guī)范的，是可以達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)的。

度假地產(chǎn)的特點(diǎn)，綜合性、復(fù)合型、組合性、創(chuàng)新性、無(wú)限性。從客人來(lái)說(shuō)有四個(gè)方面的花費(fèi)，時(shí)間、精力，體力和金錢(qián)，這四個(gè)花費(fèi)如何組合，原來(lái)強(qiáng)化度假地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商一次性賣(mài)房子，一次性掙錢(qián)，政府一次性收入，之后沒(méi)有了，整個(gè)市場(chǎng)缺少消費(fèi)，所以在2005年的時(shí)候，三亞市的市長(zhǎng)跟我說(shuō)過(guò)，看起來(lái)這個(gè)地產(chǎn)不能搞，三亞一年只有這么一個(gè)多月，才有人來(lái)，剩下的是一個(gè)空城，這個(gè)城市這么發(fā)展，他提出多做度假酒店，控制地產(chǎn)，海南有這個(gè)變化，這些年更加突出。開(kāi)發(fā)商和政府相互地博弈，博弈之間也在變化。

產(chǎn)品與品質(zhì)

大地產(chǎn)時(shí)代的旅游運(yùn)作，剛才我聽(tīng)了一個(gè)新的概念，叫做后地產(chǎn)時(shí)代的運(yùn)作，要挖掘存量資產(chǎn)的深度價(jià)值，重新整合資源。

應(yīng)該說(shuō)地產(chǎn)商的進(jìn)入給旅游發(fā)展注入了新的血液，產(chǎn)生了重要作用。一是巨額資金注入，這些年大型的旅游項(xiàng)目基本上都是地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的或者是參與開(kāi)發(fā)的，使旅游開(kāi)發(fā)從億元級(jí)上升到十億元級(jí)到百億元級(jí)。創(chuàng)造了新的商業(yè)模式，形成了房地產(chǎn)模式語(yǔ)傳統(tǒng)模式的結(jié)合。

產(chǎn)品、產(chǎn)品，只有產(chǎn)品，從房地產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)，度假地產(chǎn)已經(jīng)是一種細(xì)化類型。但是從旅游角度來(lái)看并不清楚，根本是對(duì)應(yīng)什么樣的需求，建設(shè)什么樣的產(chǎn)品，達(dá)到什么樣的品質(zhì)，全世界做度假都是追求產(chǎn)品，追求品質(zhì)，但是也有特例，比如澳大利亞黃金海岸，這是日本人為主開(kāi)發(fā)和消費(fèi)的，所以形成了大規(guī)模的房地產(chǎn)模式，到了黃金海岸，我覺(jué)得可惜啊，這邊好的海岸，海濱資源，現(xiàn)在成為一個(gè)城鎮(zhèn)，這種狀況在中國(guó)都很難容忍，但是日本人這樣做了，也變成了中國(guó)的開(kāi)發(fā)商心目中的樣板。

所以我的看法，我們要細(xì)化度假產(chǎn)品的類型。

度假區(qū)，范圍大、設(shè)施全，度假是一種復(fù)合性的產(chǎn)品。城市旅游綜合體，以城市綜合體為開(kāi)關(guān)，深化到城市休閑綜合體，延伸到鄉(xiāng)村旅游綜合體，海外的一個(gè)典型就是樂(lè)天模式，中國(guó)的典型就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的模式，這是滿足白領(lǐng)和年輕人。還有是城市中央休閑區(qū)，典型就是北京什剎海等等。

六古開(kāi)發(fā)，古城、古鎮(zhèn)，古村，古街區(qū)，古道和古關(guān)，資源稀缺，前三類開(kāi)發(fā)密度大。度假產(chǎn)品，以度假訴求為主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目在度假產(chǎn)品里體現(xiàn)得很充分，異地休閑，停留較長(zhǎng)，自由行強(qiáng)，負(fù)游率高，家庭方式，持有者多，突然淺山丘最佳。

種類包括很多種，按照規(guī)模和方式可以區(qū)分成這么多種，區(qū)域二線海景房，海濱一線海景房，濱海度假酒店，包括度假公寓，商業(yè)中心，娛樂(lè)中心，會(huì)展中心，海島、景區(qū)、青年旅舍、營(yíng)地和浮動(dòng)的度假設(shè)施。

其中還有一大類叫做產(chǎn)權(quán)酒店，在中國(guó)已經(jīng)有2000多家，邊緣性決定了它的復(fù)雜性，新型性決定其探索性，多樣性激發(fā)創(chuàng)造性，階段性產(chǎn)生混亂性。這個(gè)里面涉及到權(quán)利變化，權(quán)利均衡，與權(quán)利保障。截止到今天還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是銷售旺盛，構(gòu)建了一個(gè)業(yè)態(tài)，一是旅游新業(yè)態(tài)，一是房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，三個(gè)問(wèn)題，承諾，納稅和公共經(jīng)營(yíng)，需要四個(gè)完善，法規(guī)、合同、經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)，從產(chǎn)權(quán)一開(kāi)始呼喚是否可以形成法規(guī)，這是不可能的。

度假社區(qū)，是第二居所，第一生活，在全國(guó)的大城市周邊和一些風(fēng)景比較優(yōu)美的地方已經(jīng)普遍產(chǎn)生了，處于鄉(xiāng)村位置，享受城市生活。

重中之重，度假酒店，設(shè)計(jì)和建設(shè)有很多特點(diǎn)，比如反城市、組團(tuán)式等等，同樣在管理和服務(wù)方面也有很多特點(diǎn)，其中一個(gè)要求就是豪華少，云南很多度假酒店基本上叫做城市的商務(wù)酒店換了一個(gè)位置。

共享經(jīng)濟(jì)，互聯(lián)網(wǎng)+閑置資源，這是發(fā)達(dá)國(guó)家模式的翻版，我們的模式不同在于新是房子，而不是自住房的度假交換，發(fā)達(dá)國(guó)家基本都是自住房，比如我住四間房拿出兩間給客人。有的是直接交換，我們基本上是新房子進(jìn)入度假，很多樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)的時(shí)候綁定了度假，另一方面這是一個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店的變種。

這種模式如何，我現(xiàn)在很難判斷，發(fā)達(dá)國(guó)家的前提是誠(chéng)信社會(huì)，同樣途家模式的前提也是誠(chéng)信社會(huì)，但是誠(chéng)信是中國(guó)最缺乏的資源，所以演變成分權(quán)度假、產(chǎn)權(quán)酒店，途家模式，變態(tài)的產(chǎn)品，是中國(guó)式的產(chǎn)品。我知道在一個(gè)變種的社會(huì)之中產(chǎn)生的一種變態(tài)的產(chǎn)品，這種產(chǎn)品顯然是不正常的。

品質(zhì)、品質(zhì)還是品質(zhì)

現(xiàn)在中國(guó)人的品質(zhì)要求逐步提升，而且是一種家速度提升，基本上出過(guò)幾次國(guó)的人回來(lái)對(duì)于旅游度假品質(zhì)要求大幅度提高，基本要求環(huán)境好，交通便利，內(nèi)容豐富，服務(wù)效率高，個(gè)性化突出，品牌性強(qiáng)，這個(gè)品牌性強(qiáng)產(chǎn)生了一種誤導(dǎo)，比如我們所在的這些酒店，這些酒店都是城市商務(wù)型酒店的品牌，現(xiàn)在都集中到了三亞，一方面是這些酒店看中了度假酒店管理這樣一個(gè)市場(chǎng)，所以它們都成立了度假酒店管理部，另一方面我們迷信這些品牌，嚴(yán)格地說(shuō)這些品牌不是度假的品牌，城市商務(wù)酒店搬到這里也是一個(gè)變種。

就三亞來(lái)說(shuō)，曾經(jīng)有一句話，三亞要成為全國(guó)人民的度假村，我不贊成，我是三亞省政府的顧問(wèn)，三亞是富人的天堂，中產(chǎn)的盛宴，窮人的機(jī)會(huì)，不可能變成全國(guó)人民的度假村，這個(gè)涉及到消費(fèi)安全，包括品質(zhì)安全、財(cái)務(wù)安全。八項(xiàng)規(guī)定之后三亞的消費(fèi)正?；?，這幾年的狀況是在向良性的狀況發(fā)展。以前是買(mǎi)單的人不消費(fèi)，消費(fèi)的人不買(mǎi)單，價(jià)格無(wú)限膨脹，但是品質(zhì)問(wèn)題仍然突出。

我昨天去吃自助餐，品種好，服務(wù)差，基本上找不到服務(wù)員，到最后都吃不飽，回到房間，想上微信，wifi20元一小時(shí)，這是喜來(lái)登的水平。我在微信上發(fā)了一個(gè)牢騷，被金鑰匙的領(lǐng)導(dǎo)看到了，紛紛找我，需要什么服務(wù)，我做課間做到10點(diǎn)多，我想吃一點(diǎn)東西，偌大的餐廳找不到吃宵夜的地方。

我們可以理解，因此海棠灣是一個(gè)新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，商業(yè)條件還不成熟，消費(fèi)環(huán)境也不成熟，但是服務(wù)如此，這恐怕不能原諒。所以我說(shuō)的意思是，品質(zhì)上稍有一點(diǎn)瑕疵，大家就有意見(jiàn)。我知道有一點(diǎn)，它是為了控制成本，所以降低了品質(zhì)。但是就是砸了企業(yè)的牌子，一方面是砸了喜來(lái)登的牌子，另一方面是砸了開(kāi)發(fā)商的牌子，所以品質(zhì)品質(zhì)最終還是品質(zhì)。這樣需要研究運(yùn)營(yíng)和綜合的分析。

選址和布局，選址各安其位，布局各定其位，最重要的是要保障大眾需求，從運(yùn)營(yíng)方式來(lái)說(shuō)，有多種多樣的運(yùn)營(yíng)模式，我就不一一說(shuō)的，我其中說(shuō)一個(gè)什么觀點(diǎn)，不能否定高端，我們“八項(xiàng)規(guī)定”也好，反四風(fēng)也好，否定的是官場(chǎng)的泡沫型消費(fèi)，但是不能把所有的高端否定，如果否定了高端度假?zèng)]有辦法發(fā)展。

我們?cè)谶@里要倡導(dǎo)高端，但是高端不等于奢華，高端追求的是個(gè)性、舒適、方便、快捷，包括文化，達(dá)到這些才稱得上高端，這個(gè)會(huì)形成一個(gè)復(fù)雜的結(jié)構(gòu)體系，底線是行業(yè)不虧損，嚴(yán)格地說(shuō)中國(guó)的星級(jí)酒店，去年全行業(yè)1.3萬(wàn)家，虧損總額59億，相比而言度假酒店的盈利狀況好一些，但是紅樹(shù)林的這種模式基本上是盈利的，紅樹(shù)林的三個(gè)項(xiàng)目總投資140億，這個(gè)不是小項(xiàng)目，但是它追求的就是這樣，三亞灣的紅樹(shù)林4500間客房，72家餐廳，全天量美食應(yīng)有盡有，62個(gè)小功能電影廳，充分發(fā)揮它的優(yōu)勢(shì)。

我最后說(shuō)幾句話，第一是十閑，從容人生，第二是十養(yǎng)，品質(zhì)生活，今天不養(yǎng)生，明天就養(yǎng)病。十玩，快樂(lè)經(jīng)濟(jì)，今天不會(huì)玩，明天就寂寞，中國(guó)是最不會(huì)玩的民族，從來(lái)把游手好閑當(dāng)做貶義詞，生活的目的不就是游手好閑嗎，美國(guó)人就是一個(gè)最積極的玩的民族，所以最新的玩的項(xiàng)目都是從美國(guó)產(chǎn)生的，最好的玩的項(xiàng)目也在美國(guó)普及，我們中國(guó)人的創(chuàng)造力，在十閑十養(yǎng)十玩發(fā)展一下，來(lái)謀求新的生活。